Файл: Договорные конструкции (Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма).pdf

Анализируя обязательства с множест­венностью лиц и особенности их исполне­ния, С.В. Сарбаш делает вывод о том, что по нашему закону нет препятствий для измене­ния солидарного пассивного обязательства. Оно может быть изменено таким образом, что «часть должников с уменьшением долга останутся солидарными, а один из них или несколько составят новое, соответственно ординарное обязательство или обязательство на долевых принципах ответственности».

Полагаем, что правовой формой «новых» взаимоотношений может быть изменение до­говора социального найма и заключение от­дельного договора с бывшим членом семьи нанимателя. В литературе при анализе этих отношений предлагается идти по пути заключения между нанимателями жилого по­мещения соглашения, по которому обязанно­сти бывшего члена семьи, вытекающие из до­говора социального найма, конкретизируются определенным объёмом участия. Такое со­глашение доводится до сведения наймодате- ля, в связи с чем изменяется договор социаль­ного найма. Однако определение «объёма участия» вряд ли возможно без раздела пло­щади жилого помещения или учета сложив­шегося порядка пользования жилым помеще­нием. Как отмечает Т.А. Семина, в ЖК РФ «требуется уточнить порядок заключения со­глашения между нанимателем жилого поме­щения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального най­ма соответствующих изменений».

Вернувшись к анализу судебной практи­ки, связанной с изменением договора соци­ального найма жилого помещения путем раз­дела жилого помещения и заключением от­дельного договора, следует отметить, что по­зиция Красноярского краевого суда по этому вопросу кардинально изменилась. В Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам за 4 квартал 2006 г. Краевой суд указал, что после 1 марта 2005 г. граждане не вправе требовать заклю­чения с ними отдельного договора социально­го найма с выделением изолированного жило­го помещения, поскольку такое право Жи­лищным кодексом РФ им не предоставлено.

Действительно, в настоящее время в ЖК РФ отсутствует такое основание изменения договора социального найма, поэтому все высказанные выше аргументы pro могут быть реализованы de lege ferenda.

Вместе с тем возможным выходом из этой ситуации можно назвать договор обме­на жилыми помещениями и принудительный обмен. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения. Обмен жилыми помещениями допускается в настоящее время только в жи­лищном фонде социального использования. При недостижении соглашения об обмене между нанимателем и членами его семьи, любой из них вправе требовать принуди­тельного обмена жилого помещения в судеб­ном порядке (ст. 72 ЖК РФ). Используя эти правила, можно достичь цели, идентичной с разделом жилой площади и заключением от­дельного договора найма жилого помещения [12, с. 447].

---

2.2 Правовые последствия расторжения договора найма жилого помещения

Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-право­вого воздействия. Однако выселение не все­гда можно квалифицировать как санкцию или меру юридической ответственности. Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необ­ходимость выселения по договорам социаль­ного найма, российское жилищное законодательство различает:

а) выселение с предостав­лением другого благоустроенного жилого по­мещения (ст. 85-89 ЖК РФ);

б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 90 ЖК РФ); в) выселение без предостав­ления другого жилого помещения (ст. 91 ЖКРФ).

В отдельную группу Жилищным кодек­сом РФ выделены основания для расторжения договора социального найма, связанные с ви­новным поведением нанимателя, включая:

а) невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

б) разрушение или поврежде­ние жилого помещения нанимателем или чле­нами его семьи;

в) систематическое наруше­ние прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом по­мещении;

г) использование жилого помеще­ния не по назначению.

Исключая несвоевременное внесение пла­ты за жилое помещение или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселе­нию без предоставления другого жилого по­мещения.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги яв­ляется самостоятельным основанием для рас­торжения договора социального найма жило­го помещения. Выселение нанимателя и чле­нов его семьи по данному основанию закон (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) оговаривается рядом условий:

1) срок невнесения платы за жилое помещение или коммунальные услуги превышает шесть месяцев;

2) уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.

Недостатки современного законодательства:

1. Закон не уточняет, должен ли срок неуп­латы быть непрерывным либо он может сум­мироваться за определенный период.

2. В законе не раскрывается понятие уважи­тельности причин неоплаты коммунальных услуг.

---

3. Еще одна особенность этих дел заключа­ется в том, что при удовлетворении иска по указанному основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предостав­лением другого жилого помещения.

Однако выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам обще­жития не означает, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены непосредст­венно в общежитие. В кодексе обозначено, что выселение в данном случае осуществляет­ся по нормам общежития [8, с. 42].

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, система­тически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разруше­ние, то наймодатель обязан предупредить на­нимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нару­шения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назна­чить нанимателю и членам его семьи разум­ный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его се­мьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, то виновные граж­дане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судеб­ном порядке без предоставления другого жи­лого помещения. Подобные основания высе­ления без предоставления другого жилого по­мещения были предусмотрены и прежде (ст. 98 ЖК РСФСР).

Обращение наймодателя в суд с требова­нием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупре­ждения наймодателя указанные лица не уст­раняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. При этом ЖК РФ не содержит норму, устанавливающую форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.

Рассматривая выселение без предоставле­ния другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того, что указанные нарушения должны быть злостны­ми и длительными, т.е. можно говорить об умышленном характере их совершения.

По ранее действовавшему законодатель­ству лицо, виновное в систематическом раз­рушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску других членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых помещений в той же квартире или доме, а также по иску проку­рора.

Ранее не возникали вопросы, интересы каких лиц могли быть затронуты противо­правным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с на­нимателем в одной квартире либо доме (ст. 98 ЖК РСФСР). По ЖК РФ наниматель подле­жит выселению в случае нарушения им прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное с ним проживание в одном жилом помещении. Статьи 83 и 91 ЖК РФ сформулированы так, что их приме­нение ограничено только в отношении нани­мателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в ка­честве соседей, проживающих в одном жилом помещении. Между тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не соседей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживающих с ним в одном жилом помеще­нии. В этой связи Верховный Суд РФ, согла­шаясь с тем, что данная проблема не урегули­рована ЖК РФ, посчитал возможным дать следующее разъяснение термина «соседи»6. По мнению Верховного Суда РФ, прекраще­ние семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздель­ное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу сосе­дями.

---

Однако, по нашему мнению, к понятию «соседи» следует причислять не только кате­гории бывших членов семьи нанимателя или нанимателей, проживающих в одной комму­нальной квартире, но и граждан, живущих в других смежных квартирах. Поэтому при сис­тематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, на наш взгляд, имеет право об­ратиться любой житель дома, чьи права на­рушаются неправомерными действиями жиль­ца в этом же доме.

Среди изученных судебных материалов имеются дела по требованиям о выселении граждан из жилых помещений на основании того, что гражданин, пользующийся жилым помещением, систематически нарушает права и законные интересы собственника, других граждан.

В каждом конкретном случае при разре­шении судами таких дел, имея в виду их ис­ключительность, необходимо учитывать все те условия, которые в целом могут служить основанием для положительного решения су­да о выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно:

а) факт проти­воправных действий со стороны нанимателя либо членов его семьи;

б) неоднократность, систематичность таких нарушений;

в) нали­чие вины нанимателя либо членов его семьи в форме умысла либо грубой неосторожности;

г) конкретные факты совершения нанимате­лем противоправных действий после вынесе­ния ему наймодателем мер предупреждения.

В отличие от прекращения договора со­циального найма жилого помещения для рас­торжения его необходимо волеизъявление сторон. В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке [6, с. 417].

Таким образом, выселение является правовым следствием расторжения договора жилищного найма.

Заключение

Жизнь не стоит на месте, и какими бы сильными не были финансовые потрясения последнего времени, людям, как и прежде, надо где-то жить. Поэтому рынок арендованного жилья все также активен. Но надо понимать, если в какой-либо сфере нашей жизни происходит деловая активность, то она всегда должна быть подвергнута нормативно-правовому регулированию.

Перед подписанием договора обязательно проверьте, имеет право наймодавца обладать помещением (попроси акт собственности или доверенность от владельца), указанием предмета найма (подробное описание помещения с указанием его адреса и площади). Очень важно, как можно точно указать, в каком состоянии передается нанимателю помещение, которое имеет оборудование (отопление, вода, электричество, телефонная линия, доступ к Интернету), есть мебель, и т.д. Поэтому во время передачи помещения обязательно составляется и подписывается сторонами Протокол, в котором будут указаны состояние счетчиков, оборудование помещения, уровень износа оборудования и устройств, находящихся в помещении. Такой протокол будет основой проверки состояния помещения при его сдаче, по окончании договора. Указанием способа пользования помещением (жилые цели Нанимателя, с целью размещения фирмы и т. д.) указанием срока выдачи помещения или срока передачи ключей от помещения (это может наступить во время подписания договора или в другой срок). Если в договоре нет условий относительно срока выдачи помещения, наймодатель должен выдать его немедленно по требованию Нанимателя, указанием срока, на который заключается договор (на определенный срок, напр. в месяцах или с указанием конкретной даты, или на неопределенный срок) указанием величины квартплаты, срока и способа платежа.

---

Краткосрочный договор, заключенный с посторонними лицами – это такая разновидность договора, которая используется как скрытая форма коммерческой аренды или найма. Во время заключения такого договора плата взимается вперед за весь срок. Срок действия такого соглашения может быть от 3-х до 6-ти месяцев, по истечении этого срока договор перезаключается.

При заключении договора аренды или коммерческого найма нужно стать на учет в налоговой инспекции и уплачивать налоги. А вот во время заключении договора безвозмездного пользования жилым помещением не надо отчитываться перед государством, но любые юридические последствия (кроме платы за наем, к примеру, ущерб и др.) у сторон возникнут в таком, же объеме, как и во время заключения стандартного договора аренды. Такие договора применяются часто в больших мегаполисах и оформляются обычно в нотариальной форме (в законе прямых указаний на это нет) и какой-либо регистрации не подлежат (учетной или государственной).

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. // Российская газета, № 237, 25.12.1993
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ в ред. от 30.12.2016 //Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II от 26 января 1996 года в ред. от 30.12.2016 // Собрание законодательства РФ. – 1996. - №5. - Ст. 411.
	О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2015 г. N 15-ФЗ // Российская газета, № 5719, от 02.03.2012 г.
	Гатин, А.М. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2015. – 684с.
	Гончаров, А. А. Гражданское право. (части общая и особенная). – М.: «Волтерс Клувер», 2015. – 512с.
	Далбаева, Н.Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия Иркутской государственной экономической академии. – Иркутск: Издательство Байкальский государственный университет экономики и права, 2016. – ISSN 1993-3541. 2016. - № 5, с. 66-67
	Дулатова, Н.В. Правовые последствия расторжения договора социального найма жилого помещения за виновные действия нанимателя // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. – Челябинск: Издательство Южно-Уральский государственный университет, 2009. - ISSN 1991-9778. 2009. - № 17, с. 42-45
	Иорданова, С.А. Реализация сотрудниками органов внутренних дел права на жилище // Вестник Поморского университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. – СПб: Издательство Поморский государственный университет им. М.В. Ломоносова, 2009. – ISSN 1728-7391. 2009. - № 3, с. 75-79
	Козлова, М.Н. Гражданское право России. – М.: «Эксмо», 2015. – 536с.
	Небабин, А.В. Проблемы правового регулирования государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования //Юристъ – Правоведъ. Ростов-на-Дону: Издательство Ростовский юридический институт Министерства внутренних дел Российской Федерации, 2010. – ISSN 1817-7093. 2010. - № 6, с. 35-40
	Рассолова, Т.М. Гражданское право. – М.: «Юнити», 2015. – 847с.
	Сергеев, А.П. Гражданское право. В 3 тт. Т. 2.. – М.: «Велби», 2014. – 1008с.
	Сорокина, С.Я. Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма // Вестник Омского университета. Серия: Право. – Омск: Издательство Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, 2009. – ISSN 1990-5173. 2009. - № 4, с. 138-141
	Цомартова, Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договора найма жилья и выселения // Журнал российского права. – М.: «Норма», 2010. – ISSN 1605-6590. 2010. - № 9, с. 106-113
	Шлюндт, Н.Ю. Определение сущности договора аренды (имущественного найма) как правового явления // Успехи современного естествознания. – Ставрополь: Издательство Издательский Дом "Академия Естествознания", 2014. – ISSN 1681-7494. 2014. - № 7, с. 61-63

---