Файл: Понятие залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Гражданское законодательство Российской Федерации закрепляет меры, направленные на обеспечение гарантий исполнения должником обязательств, принятых им в рамках гражданско-правового договора, с целью обеспечить защиту интересов кредитора. Указанные меры призваны стимулировать должника надлежащим образом исполнить основное обязательство. По общему правилу, эти меры приводят к созданию для должника неблагоприятных последствий. Указанные меры законодатель называет способами обеспечения обязательства, они возлагают на должника дополнительные обязанности (обременения) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Ипотека как вид залога является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству.

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью исследования проблем правового регулирования отношений по ипотеке. В частности, существует необходимость разработки и обоснования внесения дополнений и изменений в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон об ипотеке в целях упрощения юридической процедуры возврата кредита путем обращения взыскания задолженности гражданина - должника по договору об ипотеке или целевого займа на принадлежащий ему жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита.

Целью исследования является проведение комплексного исследования правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) для выявления правовых проблем в указанной сфере на современном этапе, а также поиск путей их решения.

Задачи исследования. Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

• охарактеризовать нормативную базу регулирования залога недвижимости;
• представить договор ипотеки как основание возникновения залоговых обязательств;
• выявить существенные условия и форму договора ипотеки;
• рассмотреть основания и порядок обращения взыскания на отдельные виды ипотечного имущества.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе ипотеки.

Предметом исследования является ипотека как правовой институт гражданского права.

---

Методы исследования. Работа построена на основе использования общенаучных методов (анализ, синтез, индукция, дедукция), частно-научных методов (формально-юридический).

Нормативной основой исследования выступают основные нормативно-правовые акты по заявленной теме. Прежде всего, это Конституция Российской Федерации^[1], Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ)^[2], Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)^[3], Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)^[4] и другие источники.

1. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И СУЩНОСТЬ ИНСТИТУТА (ЗАЛОГА) ИПОТЕКИ КАК РАЗНОВИДНОСТИ ЗАЛОГА

1.1. Понятие залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств

Возникнув изначально в качестве особого вещного права на объекты недвижимого имущества, ипотека служила и продолжает служить исключительно целям обеспечения прав залогового кредитора. Этот функциональный признак предопределило расположение норм о залоге в структуре ГК РФ (глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств»). Следовательно, ипотека как особая разновидность залога и обязательство из залога считаются действующими, пока между сторонами имеется основное обязательство. При отсутствии последнего отпадает необходимость и самой конструкции залога. Обеспечительная функция залога признана доктринально в качестве его основной функции. Иные функции залога, как и всякого иного способа обеспечения (стимулирующая, компенсационная, охранительная, резервирующая), существуют и реализуются лишь постольку, поскольку реализуется его основная функция - обеспечительная.

Будучи направленной в первую очередь на обеспечение кредиторских прав, ипотека дает кредитору возможность пустить в ход свое залоговое право и получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в размере, необходимом для восстановления нарушенного права из неисполненного обязательства. Сущность обеспечительности в том и состоит, что из имущественной массы должника выделяется специально оговоренное договором или указанное в законе для целей ипотеки индивидуально-определенное недвижимое имущество.

---

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[5] по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

Как отмечает М.А. Проскуряков «юридическая природа залогового правоотношения и определение его места в системе гражданских правоотношений являются одной из наиболее сложных проблем цивилистики. На стадии возникновения залогового правоотношения главным является установить предмет залога и определить очередность возможного обращения взыскания на него. Вид объекта залога не имеет значения, так же как нельзя считать, что залогу должно быть обязательно присуще ограничение в любой форме права собственности залогодателя»^[6]. Это ограничение, если оно касается элементов владения и пользования, делает невозможным использование предмета залога, в том числе и с целью получения дохода, а если оно распространяется на право распоряжения предметом залога, то исключает возможность залогодателя отчуждать принадлежащее ему на праве собственности имущество. Таким образом, рассматривая залог «как правоотношение с характерной юридической природой, отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать, что преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника (за некоторыми исключениями, прямо предусмотренными законом), а также запрете любому лицу своими действием или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором)»^[7].

В основу выделения такого понятия, как «требования, обеспечиваемые ипотекой», положен принцип специальности ипотеки, распространяющий свое действие в отношении обеспечиваемого ею требования, а также предмета ипотеки. Специальность ипотеки по объему требования предполагает установление в договоре размера обеспечения или объема (состава) требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Тем самым установлено, что, как вид залога, ипотека обеспечивает в первую очередь договорный долг - основную сумму долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

---

Данное правило фактически ничем не отличается от общих правил залогового права об обращении взыскания, согласно которым законодатель не проводит связи между возникающим правом залогодержателя обратить взыскание на предмет залога и характером поведения должника. Для целей обеспечения основного долга не имеет значения факт неправомерности поведения должника, то есть виновным он был или нет. Важен факт неисполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, для того, чтобы обеспечительный механизм в отношении основной суммы обеспеченного долга начал работать. В этом (в отличие от норм гражданско-правовой ответственности) состоит назначение обеспечительных мер, в числе которых залог и его разновидность - ипотека.

Исходя из того что обязательства должны исполняться в полном объеме, характер поведения должника не связывается также и с обязанностью выплаты процентов по кредитному договору и договору займа. Указанные договоры, как разновидности денежных обязательств, являются возмездными. Эквивалентом возмездности выступают проценты за пользование кредитными (заемными) средствами. Отсутствие связи между обязанностью уплатить проценты, причитающиеся по таким видам обеспечиваемых обязательств, как кредитный договор и договор займа, и виновностью поведения должника означает, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме.

Указанные объекты обеспечения - основная сумма долга и проценты по кредитному договору, договору займа образуют группу требований, именуемую основными требованиями ипотечного кредитора.

Распространение объема ипотечного обеспечения на другие суммы, причитающиеся залогодержателю, отнесено законодателем на усмотрение сторон и подчиняется договорному режиму. В силу этого, в отличие от основных требований, подчиняющихся законному режиму, эти требования именуются факультативными. В числе таких сумм, кроме прочих, названы суммы в возмещение убытков и (или) уплаты неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, и в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ), уплата неустойки (ст. 330 ГК РФ) и взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) законодателем отнесено к мерам гражданско-правовой ответственности. По общему правилу такая ответственность наступает при наличии состава гражданского правонарушения, необходимым элементом которого является вина должника в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Поэтому право кредитора на покрытие этих сумм за счет средств ипотечного обеспечения возникает при наличии двух обязательных условий:

---

- наличие в обеспечительном договоре (в отношении процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами это может быть федеральный закон) согласованного условия об этом;

- характер поведения должника должен быть виновным и противоправным. Иными словами, налицо должен быть состав гражданского правонарушения.

Наличие договорного условия о том, что предмет ипотеки покрывает заявленную в нем неустойку, не исключает впоследствии оспаривания заявленного залогодержателем размера неустойки. Например, Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. № 17АП-12602/2014-ГК рассмотрено дело, в котором заявитель, не оспаривая наличия задолженности по кредитному договору, а также не оспаривая наличия оснований для начисления договорной неустойки, ее расчета с учетом периодов просрочки погашения кредита, суммы задолженности, настаивал на том, что взысканная сумма неустойки должна быть уменьшена судом первой инстанции в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Суд, не выявивший оснований для такого снижения, указал, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств^[8].

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что ипотека отно­сится к вещному способу обеспечения обязательства. В то же время вопрос о пра­вовой природе ипотеки в отечественной литературе остается спорным.

1.2. Договор ипотеки как основание возникновения залоговых
обязательств

По договору ипотеки залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Как установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Общие тенденции, происходящие в залоговом праве, свидетельствуют о снижении набора требований, относящихся к содержанию договора залога, признаваемого самостоятельным титулом. Наиболее заметной явилась либерализация в отношении предпринимательского залога - залога, по которому залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Предмет договора предпринимательского залога, - начиная с 1 января 2015 г., «может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе, путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества, либо на залог имущества определенных рода или вида» (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Подобные законодательные шаги направлены на упрощение для сторон процесса вступления в залоговые отношения. Для ипотечного права послабления пришли только в сферу государственной регистрации договора об ипотеке, процесс которой признан дублирующим процедуру государственной регистрации прав, возникающих по итогам такой сделки, а потому отменен с 1 июля 2014 г.

---