Файл: Понятие залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств.pdf

Если договор найма жилого помещения или договор аренды жилого помещения были заключены до возникновения ипотеки в силу закона или договора ипотеки, то при продаже заложенного жилого помещения с публичных торгов право пользования жилым помещением сохраняется на основании ст. 675 ГКРФ. В таком случае при продаже заложенного жилого помещения судебный пристав-исполнитель на основании ст. 460 ГКРФ обязан предупредить потенциальных покупателей о наличии прав нанимателей на продаваемое с публичных торгов жилое помещение.

Расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в порядке, предусмотренном ст. ст. 450, 687 ГКРФ. Основания для расторжения договора социального найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ.

После принятия Жилищного кодекса РФ обращение взыскания задолженности по договору об ипотеке или целевого займа стало более реальным в связи с тем, что появилась возможность предоставления лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, жилых помещений маневренного фонда.

Хотя по закону предусмотрено предоставление жилых помещений маневренного фонда для выселения должника с членами его семьи для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, однако и эта возможность не обеспечивает реальных прав кредиторов по взысканию долга, так как муниципальные образования не заинтересованы в предоставлении жилых помещений маневренного фонда для этих целей.

При таких обстоятельствах, как отмечает С.А. Иванова «предоставленная банкам и другим кредиторам возможность обратить взыскание задолженности по кредиту на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, и реализовать его без обременения правами проживающих в нем лиц поставлена в зависимость от предоставления органами местного самоуправления в этих целях жилых помещений маневренного фонда. Между тем такая обязанность на них законом не возложена. В результате даже предоставленная законом возможность заключить договор найма жилого помещения маневренного фонда с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на него, не в полной мере обеспечивает реализацию права кредиторов на возврат принадлежащих им денежных средств, если указанным лицам, проживающим в таком жилом помещении, не будет предоставлено жилое помещение маневренного фонда»^[20].

Таким образом, нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита.

---

Для восстановления баланса их интересов в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон об ипотеке изменения и дополнения.

Предлагается в Гражданский кодекс РФ (с учетом проекта изменений, предлагаемых внести в ГК РФ) включить дополнительно ст. 288.1 следующего содержания:

«Кредитор (банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо), предоставивший по договору об ипотеке или целевого займа денежные средства гражданину для строительства или приобретения жилого дома, в случае неисполнения им обязательства по погашению кредита вправе для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, требовать раздела в натуре такого дома с выделом гражданину-должнику части этого жилого дома, соответствующей его доле, определяемой размером общей площади помещения, необходимого для его проживания совместно с членами его семьи, в пределах социальной нормы, и с предоставлением кредитору права обратить взыскание задолженности по кредиту на остальную часть жилого дома, составляющую долю, определяемую в соответствии с размером общей площади остальной части дома.

Такое требование кредитор вправе предъявить только в случае, если задолженность по договору ипотечного кредита или целевого займа не погашена, а у гражданина-должника недостаточно средств для уплаты долга и нет имущества, на которое можно было бы обратить взыскание задолженности».

В связи с введением этой нормы в статью 78 Федерального закона об ипотеке предлагается внести следующее дополнение:

в абз. 1 п. 1 ст. 78 после слов «жилого дома или квартиры» включить дополнительно предложение следующего содержания: «Кредитор по договору ипотечного кредита или целевого займа в указанных случаях вправе также предъявить в суд требование о разделе такого дома в натуре по правилам и в порядке, которые предусмотрены ст. 288.1 Гражданского кодекса РФ».

Такие дополнения, на наш взгляд, могли бы упростить обращение взыскания на жилой дом, его продажу с публичных торгов и тем самым обеспечить более реальную возможность возврата непогашенного ипотечного кредита.

2.2. Проблемы правового регулирования ипотеки

---

Под обращением взыскания на заложенное имущество в настоящее время понимаются не только его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п. 1 ст. 46 ФЗ от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), но также и иные действия, направленные на удовлетворение издержек залогодержателя из стоимости заложенного имущества.

Пункт 1 статьи 50 Закона об ипотеке предусматривает несколько оснований (casus) для обращения взыскания на заложенное имущество. Указанный пункт существенно уточняет перечень оснований, кратко упомянутых в общей норме п. 1 ст. 348 ГК РФ, именуя частным (и наиболее типичным) случаем неисполнения обязательства - неуплату суммы долга полностью, а случаями ненадлежащего исполнения - неуплату суммы долга в части или несвоевременную уплату, «если договором не предусмотрено иное». Добавим, что из буквального толкования рассматриваемого пункта следует еще один частный случай ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства: несвоевременная и неполная уплата долга, причем как в части основного долга, так и в части процентов. Например, заемщик может возвращать основной долг в строгом соответствии с графиком, однако допускать неоднократную просрочку в уплате процентов, а может частично погасить основной долг и просрочить уплату процентов и т.д.

Таким образом, Закон выделяет две разновидности нарушения, являющихся основанием для обращения взыскания на заложенное имущество: неисполнение и ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.

Как видно из текста данного пункта, важнейшие и типичные основания для обращения взыскания на предмет ипотеки связаны с существенными нарушениями обеспеченного ипотекой обязательства (как договорного, так и внедоговорного характера), что подчеркивает акцессорную природу залогового правоотношения.

Вместе с тем Закон предусматривает и иные юридические факты, влекущие возникновение охранительного правоотношения. Юридико-технически это сделано как путем прямого упоминания (абз. 2 п. 1), так и путем отсылки к нормам ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72 Закона об ипотеке и другим федеральным законам. Таким образом, перечень оснований для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является открытым и может быть дополнен по соглашению сторон договора ипотеки иными юридическими фактами, помимо указанных в Законе.

Пункт 4 ст. 50 Закона об ипотеке уточняет и дополняет перечень юридических фактов, влекущих по усмотрению залогодержателя возможность обратить взыскание на предмет ипотеки, если залогодатель и должник не выполнят требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Данные условия диспозитивны - залогодатель вправе при их наступлении не обращать взыскания на заложенное имущество, а ограничиться применением других мер защиты либо заключить с должником и залогодателем соглашение об изменении условий основного обязательства либо его новации. Это напрямую следует из гражданско-правового принципа диспозитивности, свободы осуществления субъектами гражданского оборота принадлежащих им прав.

---

Законодатель не перечисляет эти основания непосредственно в п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке. Из приведенного далее перечня статьей Закона и отсылок к «другим федеральным законам» следует, что специальными основаниями считаются:

1) сокрытие от залогодержателя информации обо всех известных залогодателю к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (ст. 12 Закона об ипотеке);

2) действия либо бездействие залогодателя, увеличивающие риск утраты заложенного имущества и иные подобные действия (ст. 35 Закона об ипотеке). Например, грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом (п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке), правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30 Закона об ипотеке), нарушение обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32 Закона об ипотеке), если таковое создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также нарушение обязанностей по страхованию заложенного имущества (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона об ипотеке) или необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

3) отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. п. 1 и 2 ст. 37 Закона об ипотеке;

Касаясь данного основания, Верховный Суд РФ отметил, что «при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит»^[21];

4) изъятие предмета ипотеки для государственных или муниципальных нужд, его реквизиция или национализация без предоставления равноценного обеспечения в виде другого имущества или соответствующего возмещения, а также конфискация предмета ипотеки (ст. 41 Закона об ипотеке);

5) обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой и предшествующей ипотекой (ст. 46 Закона об ипотеке);

6) непринятие залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению его стоимости (ст. 72 Закона об ипотеке).

Однако следует отметить, что помимо прямо предусмотренных законом оснований существуют и договорные основания для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку норма носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иные условия (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

---

К таким юридическим фактам относится, в частности, так называемая оговорка о перекрестном неисполнении или «кросс дефолт» (англ. cross-default provision, cross-default clause), в соответствии с которой наступление просрочки не по основному обеспеченному обязательству, а по другому, связанному с ним, является основанием для досрочного истребования всей суммы долга (как правило, по займу или кредиту, реже - гарантии) и обращения взыскания на заложенное имущество.

Примечательно, что в отступление от базового принципа персонального характера гражданско-правовой ответственности, согласно которому третьи лица, как правило, не несут ответственность за действие должника, в рассматриваемом случае может возникнуть ситуация, когда добросовестный залогодатель несет риск «за другое лицо». Однако в этом нет никакого глубинного противоречия, поскольку в данном случае за ненадлежащее поведение должника отвечает не залогодатель, как субъект права, а предоставленное им в залог имущество (предмет ипотеки). Иными словами, центр тяжести перенесен не на личность залогодателя, а на имущество. Условие же о том, что это имущество «отвечает» за исполнение не только основного обязательства, но и перекрестное с другими взаимосвязанными обязательствами, не противоречит закону и принимается залогодателем добровольно, в соответствии с принципом свободы договора.

Акцессорность ипотеки проявляется и в том, что при утрате, прекращении, признании недействительным или незаключенным основного договора отпадают и основания для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, в том числе в случаях, когда о таких фактах сторонам стало известно в процессе рассмотрения иска об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае суд отказывает в удовлетворении исковых требований^[22].

Например, рассматривая требование агентства об обращении взыскания на заложенное имущество, суд пришел к выводу, что поскольку договор купли-продажи спорной квартиры и зарегистрированное за залогодателем право собственности на квартиру признаны недействительными, то данная квартира не может являться предметом залога по договору займа, в связи с чем оснований для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется^[23].

Конструкция ст. 51 Закона об ипотеке последовательно реализует диспозитивный потенциал гражданского законодательства. Она устанавливает два возможных порядка обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный порядок в качестве основного, применяемого по умолчанию, и внесудебный порядок в качестве альтернативного, который может быть предусмотрен по соглашению сторон либо в соответствии с закладной. Такой подход не означает вторичности либо неполноценности внесудебных способов обращения взыскания, но отражает систему принципов гражданского права. Так, указание на судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки в качестве основного полностью соответствует принципу судебной защиты гражданских прав (ст. 1 ГК РФ), из которого, в частности, следует, что судебная защита по умолчанию должна быть доступна для любого договора ипотеки. В то же время стороны, руководствуясь принципом свободы договора (ст. ст. 1, 421 ГК РФ), могут исключить его применение своим отдельным соглашением. Именно поэтому выбор внесудебного порядка защиты должен осуществляться на основе соглашения сторон. Необходимость заключения такого отдельного соглашения отражает необходимость соблюдения баланса юридически значимых интересов сторон в залоговом правоотношении. Законодатель предусматривает необходимость для залогодержателя заручиться согласием залогодателя на применение внесудебных мер лишь постольку, поскольку для последнего такой способ является более рискованным в смысле гарантий справедливой цены реализации заложенного имущества в случае недобросовестного поведения залогодержателя. Таким образом, иерархия судебного и внесудебного способов обращения взыскания на залог отвечает интересам публичного порядка в залоговых правоотношениях. При этом внесудебное обращение взыскания выступает не в качестве субсидиарного способа защиты прав залогодержателя, а как один из двух равнозначных вариантов поведения, выбор которого стороны должны закрепить своим соглашением.

---