Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение залога недвижимого имущества (ипотеки)).pdf

При принятии в залог имущества учреждений «с особым режимом»: школ, больниц, вузов, университетов, библиотек и т.п. - следует выяснить происхождение данного имущества. Имущество, которым такое учреждение может самостоятельно распоряжаться, должно быть его собственностью и в обязательном порядке отражено на балансе. Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение надлежащего состояния прав в течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56 Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право, предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При ипотеке триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь только по согласованию с ним (отражается в договоре об ипотеке) можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Ипотека может возникать в силу норм Закона «Об ипотеке». В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность (п.1 ст.77 Закона). Залог в силу Закона «Об ипотеке» имеет место в отношении товара, проданного в кредит или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Несмотря на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор.

Таким образом, согласно ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор должен быть совершен в письменной форме. Если основное обязательство возникло из договора, подлежащего нотариальному удостоверению, то договор о залоге движимого имущества или прав на имущество должен быть нотариально удостоверен. Договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность договора о залоге. Залог имущества ограничивает принадлежащее его собственнику правомочие распоряжения, поскольку по общему правилу залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться только с согласия залогодержателя. Однако отчуждение имущества, которое является предметом залога, либо переход права собственности в порядке универсального правопреемства в соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ не влечет прекращения права залога на него.

---

2. Правовой режим залога недвижимого имущества (ипотеки)

2.1. Возникновение залога недвижимого имущества (ипотеки)

Статьей 8 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливаются два принципиальных положения.

Во-первых, договор об ипотеке подчиняется нормам гражданского права и представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). К нему применяются правила о двух- и многосторонних сделках, установленные в гл. 9 Гражданского кодекса РФ, а также общие положения о договоре (ст. ст. 420 - 453 ГК РФ). Так, в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ никто не может быть принужден к заключению договора об ипотеке и стороны свободны решать, вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения. К обязательствам, возникшим из договора об ипотеке, применяются общие положения Гражданского кодекса РФ об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК РФ). Во-вторых, общие правила Гражданского кодекса РФ применимы к договору об ипотеке, если иное не установлено настоящим Законом, нормы которого являются специальными нормами, регулирующими отношения сторон при заключении именно договоров об ипотеке.

Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установил обязательность государственной регистрации договора об ипотеке. Как договор, подлежащий государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, правила Гражданского кодекса РФ относительно направления оферты одной стороной и ее акцепта другой стороной юридического смысла на практике не имеют.

Отнесение регистрации ипотеки к ограничению вещных прав обусловлено, прежде всего, ГК РФ, согласно п. 1 ст. 131 которого ограничение вещных прав, в том числе ипотека, подлежит регистрации. Вместе с тем большая часть аргументов российских юристов направлена на решение данного вопроса в пользу регистрации именно договора о залоге. В свою очередь, названная выше проблема порождается тем, что, несмотря на положения п. 1 ст. 131 ГК РФ, а также существующее мнение о вещно-правовой природе ипотеки, все большее предпочтение отдается рассмотрению ипотеки как понятия прежде всего, обязательственного права^[23].

---

Как известно, ипотека в большинстве случаев возникает в силу договора. По сути, регистрация появившегося в результате заключения договора ипотеки права залога залогодержателя не является необходимостью, поскольку право обратить взыскание на заложенное имущество появляется у залогодержателя исключительно в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Сам же залогодержатель может даже и не воспользоваться этим правом. Однако с момента своего возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Именно поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации возникновения ипотеки независимо от источника ее возникновения (договор или закон) как ограничения вещного права в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 339 ГК РФ, а также ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена необходимость регистрации договора об ипотеке. Только с момента государственной регистрации договора об ипотеке он считается заключенным. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 12 вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой^[24]. Необходимо обратить внимание и на то, каким образом документально подтверждается совершение в Реестре прав записи об ипотеке. П. 77 Правил ведения реестра предусмотрено, что государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. П. 73 Правил, в свою очередь, устанавливает, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Однако в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, в то время как проведение регистрации сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в данном случае - договоре об ипотеке. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством. Таким образом, п. 73 Правил ведения реестра противоречит ст. 14, 29 Закона о государственной регистрации и ст. 22 Закона об ипотеке.

---

При рассмотрении вопроса об особенностях государственной регистрации ипотеки необходимо учитывать и то обстоятельство, что проекты Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации разрабатывались практически параллельно. Но поскольку не было уверенности ни в том, что они будут приняты одновременно, ни в том, что первым будет принят Закон о государственной регистрации, авторы законопроекта об ипотеке внесли в него целую главу (гл.4) о государственной регистрации ипотеки. Многие нормы данной главы дублируют положения Закона о государственной регистрации, тогда как в ст. 29 последнего указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки. В сложившейся ситуации практическое значение приобретает вопрос о том, какие нормы Закона об ипотеке устанавливают особенности государственной регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона о государственной регистрации и должны рассматриваться как подчиненные ему в силу п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке^[25].

Несомненно, что к нормам, устанавливающим особенности регистрации ипотеки, можно отнести норму п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, где говорится о документах, необходимых для государственной регистрации ипотеки: для государственной регистрации ипотеки среди прочих должен быть также представлен «документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства». Необходимо выяснить, что же подразумевается под этим документом. Представляется возможным рассмотрение двух вариантов:

1) под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного залогом обязательства, понимается документ, доказывающий факт заключения кредитного или иного договора либо наступление иного юридического факта, породившего относительное правоотношение, - денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости;

2) под названным документом можно понимать документ, свидетельствующий либо о выдаче кредита, либо о возникновении факта, с которым связывается необходимость выплаты должником, получившим услуги, денежных сумм за них кредитору. При признании правомерным такого варианта возможно возникновение конфликтных ситуаций. Допустим, банк выдает кредит и хочет обеспечить его возврат залогом недвижимости. Естественно, что банк заинтересован в том, чтобы выдать деньги заемщику только после регистрации залога недвижимости. Это ему необходимо не только в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, но и для того, чтобы избежать бланкового, ничем не обеспеченного кредитования в нарушение нормативов банковской деятельности. Если предположить, что для регистрации ипотеки банк должен представить документы, доказывающие выдачу кредита, то на период, в течение которого будет производиться государственная регистрация ипотеки, выданный банком кредит будет необеспеченным^[26].

---

Помимо всего, при таких обстоятельствах заемщик, получивший кредит, может попытаться уклониться от регистрации залога недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона об ипотеке «ипотекой обеспечивается уплата залогодержателем основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке». Но обязанность должника возвратить сумму долга возникает не сразу после выдачи кредита, а только с момента наступления срока погашения кредита. В связи с изложенным представляется правомерным предположение о том, что под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, Закон об ипотеке понимает документ, доказывающий наличие юридического факта, породившего относительное правоотношение, элементом или сутью которого является денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости.

Изложенная проблема возникла, в том числе, из-за отсутствия в ГК РФ, Законе о государственной регистрации четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Нормативная конструкция п.2 ст. 20 Закона об ипотеке - одно из подтверждений данного обстоятельства. В ней сделана ничем не оправданная попытка объединить механизм регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки^[27].

2.2. Прекращение залога недвижимого имущества (ипотеки)

Для регистрации сделки, связанной с залогом недвижимости, достаточно предъявить в регистрирующий орган договор об ипотеке и документ, свидетельствующий о возникновении правоотношения, элементом или сутью которого является обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Ипотека подлежит регистрации наряду с регистрацией сделки, породившей ее. Но ипотека может возникнуть и после регистрации такой сделки, о чем прямо сказано в ст. 11 Закона об ипотеке.

Не менее интересен вопрос о соотношении в Законе о государственной регистрации и Законе об ипотеке понятий «приостановление государственной регистрации прав» (ст. 19 Закона о государственной регистрации) и «отложение государственной регистрации ипотеки»^[28]. Нормы данных статей во многом схожи, однако следует обратить внимание на п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке об отложении государственной регистрации в случае несоответствия договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства. В соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган в подобной ситуации должен не просто остановить, а отказать в государственной регистрации права. Встречается мнение, что в подобной ситуации должна применяться ст. 21 Закона об ипотеке. Основным мотивом такого вывода служит уже упоминаемый выше п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, в соответствии с которым «особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке». При этом по непонятной причине игнорируются положения п. 1 ст. 19 и п.1 ст. 21 Закона об ипотеке, согласно которым «ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

---