Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение залога недвижимого имущества (ипотеки)).pdf

Введение

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением исполнения обяательства, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, прежде всего, влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

---

Коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов (займов). Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества.

Недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать, и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени.

Столь важное значение ипотечного кредитования в современной России обеспечивает актуальность его исследования.

Объект курсовой работы – общественные отношения, возникающие в связи с осуществлением ипотеки.

Предмет курсовой работы – нормы российского законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения.

Целью курсовой работы является исследование понятия и содержания ипотеки в российском гражданском праве.

Задачами курсовой работы являются:

1. проанализировать понятие залога недвижимости (ипотеки);

2. рассмотреть условия для залога недвижимости;

3. раскрыть соотношение положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге;

4. изучить государственную регистрацию залога недвижимости.

При подготовке курсовой работы были использованы нормативные акты, исследования и учебная литература.

1. Правовая природа залога недвижимого имущества (ипотеки) в российском гражданском праве

1.1. Понятие залога недвижимого имущества (ипотеки)

Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. Ипотека – залог недвижимости^[1]. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество^[2]. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона «Об ипотеке» установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона.

---

Предметом ипотеки может выступать недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Пункт 1 ст. 5 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» конкретизирует, но не ограничивает перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки. Так, при условии правильной регистрации прав на них могут быть заложены:

земельные участки.

Исключение составляют земельные участки, не подлежащие ипотеке. Это, прежде всего, участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

---

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 340 ГК РФ;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил, установленных ст. 69 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу. Это связано с особенностями оборота указанных транспортных средств. Для указанных объектов предусмотрен особый порядок государственной регистрации, отличный от порядка, установленного Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[3].

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ^[4] п. 1 был дополнен абзацем, которым установлено, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со ст. 62.1 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

---

Статья 62.1 устанавливает, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер. Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.4 ст.1 Закона).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества возможен только в том случае и в той мере, в которой их оборот не ограничен законодательно.

Общая оборотоспособность объектов гражданских прав определяется ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Ограничения оборотоспособности земельных участков определяются ст. 27 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ^[5].

Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

---