Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение залога недвижимого имущества (ипотеки)).pdf

На мой взгляд, основания для отказа в государственной регистрации прав, содержатся, в первую очередь, в Законе о государственной регистрации прав. Следовательно, в рассматриваемой ситуации должны применяться положения ст. 20 Закона о государственной регистрации, и лишь затем нормы Закона об ипотеке^[29].

Следует обратить внимание и на ст. 24 Закона об ипотеке, которая указывает на расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки. Данные расходы возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. В свою очередь, п. 2 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав гласит: «За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах»^[30].

Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации представляют собой нормативно-правовые акты, положения которых во многом регулируют большую часть особенностей, связанных с регистрацией залога недвижимости. Вместе с тем в каждом из названных Законов присутствуют, в том числе, и положения, единовременное и системное толкование которых не всегда может привести к однозначному выводу в процессе правоприменения.

Большая часть законотворческих ошибок обусловлена, прежде всего, не недооценкой существующих реалий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а существующим расхождением мнений цивилистов, в данном случае относительно природы залога недвижимости.

Таким образом, ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

---

Заключение

Ипотека как обеспечительный институт - это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке - закладной, представляющей ценную бумагу.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений.

Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодержатель и залогодатель.

При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

---

Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.

Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.

В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст. 334 ГК РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Гражданский кодекс РФ последовательно придерживается данного принципа. Однако в действующей редакции Закона об ипотеке ст. 47 устанавливает следующую формулировку: «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».

Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице и залогодержателя по ипотечному обязательству, и кредитора по основному обязательству. Данная неточность позволяет говорить о том, что предыдущая редакция п. 1 ст. 47 выглядела более удачной. Мы полагаем, что изменения положений данной статьи, введенные Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон об ипотеке», вряд ли можно назвать целесообразными. Во избежание неверного толкования этой нормы необходимо п. 1 ст. 47 сохранить в следующем виде: «Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное».

---

При ипотеке триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Такое урегулирование, как и при других видах залога, в определенных случаях не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ от 12 дек. 1993 г. // Российская газета, 1993 – 25 дек. - № 237.
2. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть Вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
5. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5498.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
9. Федеральный закон от 29.12.2004 № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 20ю
10. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» // Российская газета, № 129, 6 июня 1992 г.

---

Учебная и монографическая литература

1. Артемьева Н.В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них // Нотариус. 2015. № 4. С 62 – 66.
2. Викторова Р.Н. Принципы залога недвижимости // Гражданское право. 2015. № 2. С. 27 - 29.
3. Гражданское право в 3-х т. Т.2/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Статут, 2015. 632с.
4. Гражданское право/Отв. Ред. Е.А. Суханов. Т.1 – М.: Проспект, 2015. – 816с.
5. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное). – М.: Юстицинформ, 2015. – 584с.
6. Комментарий к ГК РФ части первой / Отв. ред. O.Н. Садиков. – М.: Юринформцентр, 2015. – 593с.
7. Костылева Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 43 – 46.
8. Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 67 – 70.
9. Мошкович М. Невыплаченная ипотека // ЭЖ-Юрист. 2010. № 30. Тематическое приложение. С. 4.
10. Мушинский. В.О. Основы гражданского права. М.: Статут, 2015. – 406с.
11. Русецкий. А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. 2014. № 1. С. 67 – 71.
12. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74 – 77.

Материалы судебной практики

1. Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О «По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного, А.П. Бобрус и других на нарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ, № 2, 2003

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, № 4, 2005

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400 ↑

2. п. 1 ст. 130 ГК РФ от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 ↑

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. ↑

4. Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5498. ↑

5. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. ↑

6. Кравец. Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 67. ↑

7. Русецкий. А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. 2014. № 1. С. 67. ↑

8. Кравец. Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 68. ↑

9. Мушинский. В.О. Основы гражданского права. М.: Статут, 2015. С 206. ↑

10. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74. ↑

11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

12. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» // Российская газета, № 129, 6 июня 1992 г. ↑

13. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74. ↑

14. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74. ↑

15. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

16. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, № 4, 2005 ↑

17. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532. ↑

18. Федеральный закон от 29.12.2004 № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 20. ↑

19. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400 ↑

20. Костылева. Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 43. ↑

21. Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О «По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного, А.П. Бобрус и других на нарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ, № 2, 2003 ↑

22. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное). – М.: Юстицинформ, 2015. С. 66 ↑

23. Артемьева. Н.В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них // Нотариус. 2015. № 4. С. 62 ↑

24. Костылева. Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 46. ↑

25. Артемьева. Н.В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них // Нотариус. 2015. № 4. С. 62. ↑

26. Костылева. Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 45. ↑

27. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 76. ↑

28. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

29. Кравец. Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 69. ↑

30. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. ↑

---