Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение залога недвижимого имущества (ипотеки)).pdf

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ипотека обеспечивает основное обязательство. В ст.2 приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ). Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом»^[6].

Закон «Об ипотеке» (ч.1 п.1 ст.3) предусматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству (ч.1 ст.2 Закона), но и ее части.

Среди требований по кредитному договору или договору займа следует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам. Закон «Об ипотеке» (ч.2 п.1 ст.3) указывает, что ипотека обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами)^[7].

Ипотекой, по сути, обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Нужно обратить внимание, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное.

Таким образом, ипотека как средство обеспечения исполнения обязательств традиционно является одним из основных инструментов поддержания на должном уровне платежной дисциплины, а также надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, особенно в период нестабильности.

1.2. Условия для залога недвижимого имущества (ипотеки)

В статье 5 Закона «Об ипотеке» отдельные нормы предусматривают связь определенных элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс РФ содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.

---

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ), причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного участка^[8].

Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, право пользования соответствующей частью земельного участка. «Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком» (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто является собственником возведенной на этом участке недвижимости.

В п.3 ст.5 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно, целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается.

Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке могут решить данный вопрос по-иному.

По обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору^[9].

Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи»^[10].

Закон «Об ипотеке» (ч.3 п.1 ст.1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения^[11].

---

Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей, но и имущественных прав.

Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования), за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации залога прав составляет раздел IV «Залог прав» (ст.54 - 58) Закона о залоге^[12], нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 Закона «Об ипотеке», подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке».

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур об обращении взыскания на данное заложенное право.

С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии и производство его ремонта)^[13].

При обращении взыскания речь должна идти не о переводе на залогодержателя заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.

Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки. Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю заложенного имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости заложенной вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства. По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст.337 ГК РФ). Особая ситуация имеет место в случае, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В отношении этой ситуации в п.3 ст.3 Закона «Об ипотеке» конкретизируются положения ст.337 ГК РФ. Введены ограничения для обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму. Исключение сделано для требований, возникших по следующим основаниям:

---

- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество (ст.82 Закона об исполнительном производстве);

- возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п.1 ст.77 Закона об исполнительном производстве)^[14].

Таким образом, законодатель разрешает участникам ипотечных правоотношений выбрать наиболее приемлемый вариант поведения, и благодаря этому он на практике реализует один из основополагающих принципов рыночных отношений, сформулированный в ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Наличие вариативности в подходах к условиям договора позволяет сторонам строить свои взаимоотношения по собственному усмотрению применительно к конкретной ситуации, не выходя при этом за рамки действующих правовых норм.

Статья 4 Закона «Об ипотеке» посвящена обеспечению ипотекой дополнительных расходов залогодержателя: «В случаях, когда залогодержатель, в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества»^[15].

В практике^[16] кредитования под залог недвижимости считается обычным правилом, когда кредитор (залогодержатель) требует от заемщика создать (обеспечить) резервный фонд, для того чтобы последний мог оплатить налоги, сборы, коммунальные платежи и страховые премии. Такого рода превентивная мера предпринимается для исключения отсрочки производства указанных платежей при возникновении определенных финансовых затруднений у заемщика. Тем самым предупреждается появление ситуации, вынуждающей залогодержателя нести дополнительные расходы (п.1 ст.336 ГК РФ).

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, в ст.5 Закона определено общим образом, путем установления примерного (неисчерпывающего) перечня. В условиях подобной правовой неопределенности решающее значение для выяснения возможности ипотеки соответствующего объекта недвижимости имеют нормы, накладывающие запрет на залог определенных видов имущества. Такие запретительные правовые нормы содержатся в п.2 ст.6 Закона «Об ипотеке».

По общему правилу запрещается залог «имущества, изъятого из оборота», «имущество, на которое не допускается обращение взыскания» (п.2 ст.336 ГК РФ). Одновременно ГК РФ установил, что виды объектов, изъятых из оборота, «должны быть прямо указаны в законе» (п.2 ст.129 ГК РФ).

---

В п.2 ст.6 Закона «Об ипотеке» указанные правила воспроизведены, т.е. приведены случаи, когда ипотека не допускается, но в нем отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки. Так, устанавливается запрет на ипотеку:

имущества, изъятого из оборота;

имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация;

имущества, приватизация которого запрещена.

Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, приводится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ^[17]. Важным моментом при этом является то, что в соответствии с изменениями, внесенными в Гражданский процессуальный кодекс РФ 29 декабря 2004 г. Федеральным законом № 194-ФЗ^[18], теперь возможно обращать взыскание на жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Данные изменения позволят, например, банкам при выдаче ипотечных кредитов в случае неплатежеспособности должника обратить взыскание на предмет залога, что существенно снижает риск банка.

В п.2 ст.6 Закона «Об ипотеке» также содержится запрет на ипотеку имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена^[19].

Например, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения^[20]. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Определением Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О^[21] установлено, что положение ст. 4 Закона РФ № 1541-1, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами. В статье 7 п.3 Закона «Об ипотеке» получили урегулирование вопросы, связанные с получением согласия или разрешения у других лиц на ипотеку имущества. При этом действуют следующие правила. Если в соответствии с установленным правовым режимом на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то аналогичные процедуры необходимы и для ипотеки этого имущества. Для залога недвижимости, находящейся в государственной собственности и не закрепленной на праве хозяйственного ведения, необходимо решение Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта Федерации^[22].

---