Файл: Особенности право собственности. Понятие и содержание права собственности по законодательству РФ.pdf
Добавлен: 25.05.2023
Просмотров: 221
Скачиваний: 2
Право собственности на недвижимое имущество напрямую связано с правом собственности на земельный участок, на котором находится данное недвижимое имущество. Как показывает практика, в процессе строительства многоквартирных домов нередко возникают ситуации, при которых одной фирме принадлежит земельный участок, а другая организация претендует на право собственности на недвижимое имущество, возведенное на данном земельном участке.
Представляется необходимым упомянуть, что следует считать самовольной постройкой. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Признаками самовольной постройки можно назвать следующие:
1) отсутствие права собственности на земельный участок;
2) постройка недвижимого имущества осуществлялась на не предназначенной для этого категории земель;
3) отсутствие разрешения на строительство;
4) нарушения градостроительных норм при создании недвижимого имущества.
Если судом не будет признано право собственности на самовольную постройку за таким лицом, то самовольная постройка подлежит сносу за счет лица, которое ее построило.
В соответствии с действующим законодательством у граждан и организаций возникают затруднения при оформлении разрешения на строительство, если у них нет земельного участка под строительство на праве собственности или аренды.
Право собственности на самовольно возведенную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ).
В этом случае лицо, имеющее право собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества, обязано будет возместить лицу, фактически построившему данный объект, расходы на произведенное строительство в размере, определенном судом. Суд вправе уменьшить затраченную сумму на строительство такого объекта.
Исходя из этого, многие строительные компании стараются оформить права на построенный объект.
Согласно ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В качестве основания приобретения на праве собственности имущества выступает приобретение права собственности на общедоступные для сбора вещи (сбор ягод, лов рыбы и др.).
Также основанием приобретения на праве собственности имущества является приобретение права собственности по договору. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено специальным законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Иными словами, вещь можно считать переданной при ее фактическом вручении другому лицу. Как известно, имущественное право не выражено в виде объекта материального мира. Видимо, права на имущественное право можно считать переданными в момент подписания сторонами договора (иного соглашения) о передаче такого права. Если из такого договора следует, что он действует под условием совершения одной из его сторон определенного действия, то имущественное право будет передано с момента совершения обязанной стороной такого действия уже после заключения договора. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее (ст. 224 ГК РФ).
Перейдем к четвертой и последней группе оснований приобретения права собственности - право собственности на бесхозяйные вещи. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (ст. 225 ГК РФ).
Возникновение права собственности на бесхозяйные вещи также можно подразделить на несколько оснований:
1) приобретение права собственности на вещи, от которых собственник отказался (ст. 226);
2) право собственности на находку (ст. 227 и 228 ГК РФ);
3) право собственности на безнадзорных животных (ст. 230 и 231 ГК РФ);
4) право собственности на клад (ст. 233 ГК РФ);
5) право собственности на бесхозяйные движимые вещи в силу приобретательной давности.
Бесхозяйное недвижимое имущество может приниматься на учет только отделением (филиалом) регистрационной палаты Минюста РФ.
4. Проблема определения момента приобретения права собственности на выморочное имущество (коллизии судебной практики)
В ГК РФ (часть третья) предусмотрена статья 1151 «Наследование выморочного имущества», в соответствии с данной статьей порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
Однако данный закон до настоящего времени не принят. Это приводит к тому, что в судебной практике возникает значительное количество споров относительно определения момента перехода права собственности на выморочное имущество к государству и иным публично-правовым образованиям.
Все разнообразие судебных решений по этому вопросу сводится к двум видам:
1. Полномочия собственника федерального имущества в соответствии с действующим законодательством, а также функции по принятию и управлению федеральным имуществом, в том числе выморочным, возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Документом, подтверждающим право государства на наследство, является свидетельство о праве государства на наследство, выдаваемое нотариальным органом соответствующему налоговому органу не ранее истечения 6 месяцев со дня открытия наследства.
Истец, обращаясь с иском, не представил суду доказательств выдачи в установленном порядке свидетельства о праве государства на наследство либо соответствующее судебное решение, по которому денежные средства, находящиеся на счетах умершего заемщика, были зачислены в доход федерального бюджета и перешли в порядке наследования к соответствующему налоговому органу. Суд правомерно отказал в удовлетворении иска. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, нарушений норм процессуального права не допущено. Оснований к отмене принятого по делу решения не имеется.
2. Полномочия собственника федерального имущества в соответствии с действующим законодательством, а также функции по принятию и управлению федеральным имуществом, в том числе выморочным, возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Оформление права (получение свидетельства о праве собственности на выморочное наследство) не влияет на факт перехода права собственности на выморочное имущество к государству.
Судами сделан вывод о том, что полномочия собственника федерального имущества в соответствии с действующим законодательством, а также функции по принятию и управлению федеральным имуществом, в том числе выморочным, возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, в связи с чем исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику.
5. Проблема приобретения гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами
Одной из форм участия в строительстве многоквартирных домов является договор участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в частности, только после государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Для выполнения указанного требования в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ предварительно проводится работа по формированию земельного участка, включающая его постановку на государственный кадастровый учет.
Таким образом, после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию определены размер и границы земельного участка, осуществлена постановка его на государственный кадастровый учет, что в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» является основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебной практике часто встречаются случаи, когда для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме требуется соблюдение дополнительных требований.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Судебная коллегия считает неправомерным вывод суда о невозможности обращения ТСЖ в суд с подобным иском в связи с тем, как указал суд на странице 8, 9 решения, что в данном споре («иск собственников против собственника»), наличие или отсутствие полномочий всех собственников помещений в доме на право обращения товарищества в суд с подобным иском в качестве их законного представителя, не имеет правового значения. Соответственно, указанный вывод суда не основан на законе.
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что в силу положений части 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Соответственно, судебная коллегия отклоняет, как ошибочный, вывод суда о том, что истец является представителем лишь конкретных лиц, являющихся в настоящее время собственниками помещений данного дома, согласно представленного истцом реестра. Указанный вывод суда противоречит доказательствам по делу, нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций.