Файл: Особенности право собственности. Понятие и содержание права собственности по законодательству РФ.pdf
Добавлен: 25.05.2023
Просмотров: 215
Скачиваний: 2
Итак, общая собственность самостоятельной формы (вида) собственности не образует. Смешение общей собственности с общественной, коллективной собственностью недопустимо. Однако Сахно О.В. обоснованно полагает, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является самостоятельным видом общей долевой собственности без права выдела доли и без права распоряжения долей[9].
2. Первоначальные и производные основания приобретения права собственности
При первоначальных основаниях право собственности на вещь возникает либо впервые, т.е. в отношении вещи, которая ранее не имела собственника, либо, если вещь ранее находилась в собственности, действительность, объем и характер правомочий нового собственника не зависят от действительности права, объема и характера правомочий собственника предшествующего и определяются лишь в силу закона. Поэтому при первоначальных основаниях право собственности приобретается возникает в полном объеме. При производных - переходит к новому собственнику в том объеме, который был у предшествующего.
Разделение обстоятельств, с которыми связывается возникновение права собственности, на первоначальные и производные в ГК РФ не производится и является следствием его доктринального толкования. Важность такого деления велика, она позволяет установить зависимость характера и действительности права нового собственника от характера и действительности права предыдущего.
Для разграничения оснований (способов) приобретения права собственности на первоначальные и производные существуют различные критерии. Чаще всего ссылаются на критерии воли и правопреемства.
Воля, как внутренняя психологическая направленность лица на достижение определенного результата, имеет юридическое значение лишь в случае, если она выражена вовне, совершено действие по изъявлению воли. Изъявление воли на достижение правового результата, а именно таким является переход права собственности к новому лицу, есть сделка.
Руководствуясь критерием воли, к производным способам приобретения права собственности следует относить лишь основанные на сделках. Это могут быть сделки сами по себе или сделки, входящие в состав юридических фактов наряду с иными юридическими фактами. При отсутствии выраженного в сделке волеизъявления можно говорить лишь о первоначальных способах приобретения права собственности. Как следствие, обременения вещи правами третьих лиц, правовые притязания третьих лиц, основанные на их отношениях с прежним собственником, для нового собственника сохраняться не должны.
Разделение оснований (способов) приобретения права собственности по критерию воли подвергается обоснованной критике.
В законе прямо прописаны случаи, при которых права и притязания сохраняются и при отсутствии волеизъявления прежнего собственника.
К примеру, таковым является правопреемство при наследовании по закону, когда воля наследодателя не была выражена в завещании. Право собственности наследника в данном случае возникает при отсутствии воли наследодателя, но в то же время наследник является правопреемником наследодателя и несет обязательства перед его кредиторами в пределах стоимости причитающегося имущества. Если наследник имеет право на обязательную долю в наследственной массе, он приобретает право собственности на имущество вопреки воле наследодателя, выраженной в завещании.
Концепция, основанная на критерии правопреемства позволяет объяснить сохранение обременений при смене собственника имущества. Она широко признана цивилистической наукой. В ее рамках производными основаниями (способами) признаются те, при которых имеет место правопреемство в отношениях бывшего и нового собственников. Первоначальными признаются те, при которых правопреемство отсутствует.
3. Виды оснований приобретения права собственности.
Приобретение права собственности урегулировано главой 14 ГК РФ (ст. 218 - 234 ГК РФ). Если подробно анализировать основания возникновения права собственности, возможно выделить 4 таких основания:
1) право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную данным лицом для себя;
2) обращение в собственность общедоступных для сбора вещей;
3) право собственности по договору;
4) право собственности на бесхозяйную вещь.
Рассмотрим более подробно все данные способы (основания) возникновения права собственности.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается на основании ст. 136 ГК РФ (ст. 218 ГК РФ). При этом есть два способа создания вещи: создание вещи из исходных материалов, которые сами по себе также являются предметом чьей-то собственности (в данном случае это надо воспринимать не как переработку, а как создание вещи при помощи каких-то инструментов или материалов), и создание новой вещи путем переработки (улучшения старой).
По общему правилу ст. 220 ГК РФ право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.
Если проанализировать ст. 219 ГК РФ, то можно сказать не только в отношении недвижимого имущества, но и в отношении практически любого имущества, права на которое подлежат регистрации, что его создание также подлежит государственной регистрации.
Отдельного внимания заслуживает вопрос о постройке жилых домов и других нежилых помещений в связи с приобретением права собственности на вновь создаваемый объект имущества.
Гражданское законодательство причисляет недвижимые вещи к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Особый интерес к данной категории споров и порядку их разрешения связан с тем, что существенно расширился рынок коммерческого строительства, активизировались организации, занимающиеся реконструкцией (перестройкой) ранее созданных объектов строительства: зданий, сооружений и т.п.
Практика Арбитражного суда г. Москвы свидетельствует о том, что большая часть споров, связанных с признанием права собственности на вновь созданные объекты недвижимости, рассматривается в рамках исков о признании права собственности на самовольные постройки. Действительно, если при возведении объекта недвижимости лицом соблюдены все установленные законом правила, последующее оформление права собственности на такой объект не требует обращения к суду и осуществляется в административном порядке.
Вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ. В п. 1 ст. 218 ГК РФ установлено общая для вещей (движимых и недвижимых) норма, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Однозначно делать вывод о том, что одним из первых условий приобретения права собственности на новую вещь в силу закона является определенная цель ее создания, нельзя.
Заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь созданное недвижимое имущество не только в случае, если последнее было создано этим лицом для себя.
В противоречие такому выводу можно привести пример, когда строительная фирма, построившая на свои средства новостройку, обращается в регистрационную палату с тем, что бы зарегистрировать свои права на данное имущество. В данном случае право собственности приобретает не конкретное лицо, а фирма, более того, даже если не обращать внимание на то, что это юридическое, а не физическое лицо, все равно есть ситуации (случаи), при которых лицо приобретает право собственности на имущество, которое изготовлено им не для себя.
Например, организация может строить объект и привлекать дополнительные средства третьих лиц для такого строительства, однако привлекать средства она будет не на основании договора о долевом участии в строительстве, а на основании предварительного (преддоговорного) соглашения. Это довольно удобно для собственников (строительной фирмы) тем, что такой договор не надо регистрировать в регистрационной палате, а также тем, что такая форма отношений создает широкое поле для мошеннических, незаконных действий со стороны такой фирмы.
Получаются ситуации, когда одну и ту же квартиру, еще не построенную, фактически продают по несколько раз. Права собственности у лица, заключившего предварительный договор (преддоговорное соглашение) не возникает. Если заказывать выписку из регистрационной палаты, то она также покажет, что право собственности на такое имущество принадлежит строительной фирме, а не лицу, заключившему договор на обязанность заключить с ним в будущем договор купли-продажи или уступки права требования.
В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 этого же Кодекса).
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти правомочия осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Необходимо отметить, что право собственности на вновь создаваемое имущество может быть приобретено создавшим его лицом лишь при условии легальности такого создания. Для возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости важной является совокупность юридических фактов, а именно: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение норм и правил (градостроительных, строительных, природоохранных и др.), установленных законодательством при возведении объекта.
Гражданин или организация, осуществившие самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности, а соответственно не имеют права совершать с ней сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.
Вопросы возникновения права собственности в результате реконструкции, переустройства (перепланировки) помещений урегулированы Жилищным кодексом РФ.
Поскольку жилищное право является подотраслью гражданского права, считаем возможным ссылаться при рассмотрении вопросов права собственности также и на Жилищный кодекс РФ.
Согласно ЖК РФ, собственник помещений имеет право на переустройство или перепланировку при наличии всех согласований и разрешений. Право собственности при этом остается у собственника.
Ст. 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрены возможные последствия самовольно проведенного переустройства и перепланировки помещения.
Законодательство об административных правонарушениях устанавливает ответственность за порчу жилых помещений и за нарушение правил ремонта жилых домов.
Согласно ч. 3, 4 ст. 29 ЖК РФ орган местного самоуправления, который занимается разрешением на проведение переустройства и перепланировки, дает собственнику помещения срок для приведения помещения в первоначальное положение. По истечении срока, если собственник не исполнил требование органа местного самоуправления, суд будет рассматривать данное дело и принимать решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. При этом собственник не получает права собственности на такое помещение, ему выплачивается компенсация за принудительное изъятие такого помещения.