Файл: Понятие и правовое регулирование приватизации в Российской Федерации.pdf

Таким образом, на сегодняшний день, в условиях, когда закон о приватизации действует более 20 лет, все еще существуют проблемы, на которые законодатель не обратил своего внимания, и что лишило граждан возможности воспользоваться данным механизмом получения имущества в собственность.

Итак, в первой главе курсовой работы были рассмотрены понятия приватизации, разгосударствления, реорганизации, а также особенности приватизации жилых помещений.

2 Проблемы процессов приватизации на примере разгосударствления жилья в России

2.1 Сложности в управлении процессами приватизации муниципального жилищного фонда на региональном уровне

Процессы приватизации жилья в России продолжаются более двадцати лет, в разные годы проходят с неодинаковой активностью и сталкиваются с общими и частными проблемами. Одной из общих проблем является управление процессами приватизации муниципального жилищного фонда на региональном уровне.

В научной литературе исследователи уделяют большое внимание неполной защите прав собственности, а также неэффективности равновесных результатов коллективной деятельности^[25].

Такие ученые, как Р. Коуз, Дж. Стиглер, Г. Саймон, в своих работах с научной точки зрения рассматривают теорию прав собственности как важную часть учения неоинституционалистов.^[26]

Одной из общих проблем является управление процессами приватизации муниципального жилищного фонда на региональном уровне.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», право на бесплатную приватизацию жилья гражданам России дается один раз, независимо от того, какого качества жилье.^[27] В соответствии с изменениями части 2 статьи 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация жилья продлена до 1 марта 2015 года. Согласно Федеральному закону граждане Российской Федерации, проживающие в квартире (комнате) или имеющие долю (часть) жилплощади по специальному найму, имеют право получить бесплатно в свою (частную) собственность данные квадратные метры.

В целом процесс приватизации идет стабильно. К примеру, данные Пермьстата по числу приватизированных жилых помещений в Пермском крае приведены в табл. 1.

Таблица 1. Приватизация жилищного фонда*

*Составлено автором по данным Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации.

Как видно из показателей табл. 1, рост количества сделок по приватизации происходит на «год окончания бесплатной приватизации», в соответствии с законодательством.

В городе Перми помещения, которые еще могут быть приватизированы, составляют около 6 % от всего муниципального жилого фонда. На 1 января 2013 года эта цифра составляла порядка 29,5 тыс. помещений. Общая площадь примерно 1230 тыс. м2.

Несмотря на противоположные точки зрения по срокам бесплатной приватизации, продление ее после 1 марта 2015 года никак не скажется ни на объемах сделок, ни на ценах, так как приватизация актуальна для очередников, жителей аварийного и ветхого жилья, а также проживающих в жилье, подлежащем расселению. При расселении квартиры собственники получают равнозначное по площади жилье. В случае, если такая квартира еще не приватизирована, то каждый прописанный в ней получит жилье в соответствии с государственными нормативами.

Следует выделить особенности приватизации жилых помещений в общежитиях. Вместе с тем в процессе приватизации существует ряд проблем.

В настоящее время в судах проходят судебные тяжбы по вопросу, имеют ли право на приватизацию своего жилья те граждане, которые вселились в общежития после акционирования предприятий. Проблема заключается в том, что акционированные предприятия включали общежития в уставный капитал. В бывших общежитиях более 70 % тех граждан, которые вселились после акционирования предприятия.

В силу нарушения законодательства Российской Федерации по сделкам по внесению государственного жилищного фонда в уставный капитал предприятий, здания общежитий как находились, так и до сих пор продолжают находиться в государственной собственности.

Таким образом, все те, кто вселялся и после акционирования предприятий, вселялись не в частный жилищный фонд, а в государственный жилищный фонд, так как право частной собственности на спорные здания так и не возникло. Правовой режим использования жилого помещения определяется не тем, в чьем ведении находится жилищный фонд, а в первую очередь формой собственности на жилищный фонд.

Большинство зданий общежитий были построены за счет государственных средств до приватизации государственных предприятий, следовательно, все граждане, имеющие на данный момент право пользоваться жилыми помещениями в этих зданиях, независимо от времени и основания их вселения, должны проживать на условиях договора социального найма в муниципальном жилищном фонде социального использования. И сегодня местным органам власти необходимо решать вопросы перехода общежитий из частной собственности в муниципальную, в том числе через судебные инстанции.

Большое количество исковых требований и результат анализа о признании прав собственности на жилые помещения в общежитиях города Перми и Пермского края сведены к общим правовым обоснованиям исков о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации в «частных» общежитиях (таблица в приложении 1).

Приведенные тезисы с соответствующими ссылками на нормативные акты показывают несовершенство указанной законодательной базы. Следовательно, необходимо изменить и дополнить законодательство на федеральном уровне (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы и постановления Правительства).

Кроме того, необходимо внести изменения в программу «Жилище на 2011-2015 годы» и в соответствии с проведенной Росимуществом в 2012 году инвентаризацией объектов государственной собственности определить на федеральном и региональном уровнях порядок передачи общежитий из государственной собственности в муниципальную.

В результате анализа Федеральной целевой программы «Жилище» сформирован ряд законодательных инициатив, которые приведены в табл. 3.

Таблица 3. Законодательные инициативы

Окончание табл. 3

Законодательная инициатива, описанная в табл. 3, затрагивает интересы таких органов власти, как Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Имущественное казначейство Пермского края, Агентство по управлению бюджетными учреждениями Пермского края на региональном уровне. Суть изменения законодательства «жилищного фонда» - это описание механизма передачи жилищного фонда в муниципальную собственность (прописывается основание, порядок и последствия).

Необходимость обсуждать и добиваться одобрения приведенных законодательных инициатив, как на региональном, так и на федеральном уровнях с привлечением специалистов в области приватизации (в том числе приватизации жилья в общежитиях) сейчас стоит очень остро перед законодательной и исполнительной властью.

2.2 Проблемы использования, обслуживания и ремонта жилья

Вторая проблема связана с ветхим или аварийным жильем. В нашей стране 99 млн. м2 официально признано ветхим или аварийным жильем. Это 3% от общего жилого фонда. Граждане, живущие в ветхом жилье, не приватизировали его, во-первых, потому, что во многих случаях не имели на это права, а во-вторых, потому, что они ждали решения по переселению и рассчитывали на приватизацию уже нормального жилья.

Третья проблема связана с налогом на недвижимость. Предельные ставки нового налога на недвижимое имущество физических лиц на федеральном уровне предполагается определить в 2014 году. Затем органам власти муниципальных образований будет предоставлено право устанавливать ставки и налоговые вычеты по этому налогу.

На необходимости уплачивать увеличенный налог на недвижимость (с 2014 года) финансовые трудности собственников квартир не заканчиваются, так как им придется оплачивать из своего кармана капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. С середины 2014 года для собственников квартир государство установит обязательные ежемесячные платежи за капитальный ремонт многоквартирных домов. Минимальный размер взноса будет устанавливаться субъектами Российской Федерации на основе рекомендаций федеральных властей. Предполагается, что плата за капремонт будет включена в общую квитанцию за оплату жилищно-коммунальных услуг.

Четвертая проблема связана с ремонтом жилья. Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом, а за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

В соответствии с новым законом о системе финансирования капитального ремонта домов, отчисления на проведение ремонта будут делать сами жильцы, а соответствующая графа появится в квитанции на оплату квартиры. При этом владельцы смогут выбрать, куда будут поступать деньги. Первый вариант - специальный счет конкретного дома. Также граждане могут решить перечислять эти средства на счет оператора, обслуживающего несколько домов.

Пятая проблема связана с арендой социального жилья. Правительство утвердило перечень мероприятий по созданию в Российской Федерации системы некоммерческой аренды жилья. Новый механизм предполагалось ввести в действие в 2013 году. Рынок некоммерческого найма его операторы будут создавать в рамках специального налогового режима и льготных займов Агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это должно обеспечить приемлемую арендную плату для граждан с невысоким уровнем доходов и долгосрочный доход застройщикам и операторам арендного рынка. Некоммерческая аренда должна стать заменой механизму обеспечения граждан жильем в режиме социального найма, который дорого обходится правительству из-за постоянных сдвигов сроков окончания льготной приватизации жилья.^[28]

Для государства сохранение бесплатной приватизации скорее минус в экономическом и концептуальном плане. Она не позволяет приступить к реализации масштабных проектов строительства арендного жилья и жилья, предоставляемого по социальному найму. Законодательство не позволяет людям, поселившимся в этих квартирах, предназначенных для временного проживания, перевести их в собственность. В этих условиях можно реализовать лишь пилотные проекты для того, чтобы отработать технологии.

Шестая проблема - деприватизация жилья. Желание в деприватизации жилья при увеличении налоговой нагрузки возникает, как правило, у одиноких или малоимущих граждан, которым тяжело нести бремя оплаты налога на имущество, затрат по содержанию дома и придомовой территории, что по закону возложено на собственника жилого помещения, а плата за социальный наем муниципального жилья в настоящее время является символической.

У собственников есть немало альтернатив деприватизации жилья. Например, собственники могут обменять свое жилье на меньшее по площади с доплатой или заключить пожизненный договор ренты. Кроме того, сложность заключается в том, что расприватизация возможна лишь в отношении единственного жилья, ранее приватизированного. Расприватизация невозможна и в отношении квартир, в которые кто-либо был прописан после оформления их в собственность. Столь ограничивающие правила лишают большую часть населения надежд на деприватизацию.

2.3 Основные пути решения проблем приватизации жилья в России

Таким образом, для реализации вышеуказанных проблем необходим комплексный подход: начиная от бесплатного выделения земли и заканчивая серьезной господдержкой с выделением субсидий и дешевых кредитов [9].

Во-первых, более эффективно использовать в этой сфере средства облигационных займов, привлекаемые под госгарантии на рефинансирование кредитов, выданных юридическим лицам на приобретение жилья, предназначенного для сдачи в аренду. Такие меры закреплены в Постановлении Правительства, которое принято, чтобы повысить эффективность деятельности АИЖК по формированию рынка доступного арендного жилья.

Во-вторых, государству необходимо мотивировать застройщиков, которые специализируются на строительстве объектов, предназначенных для централизованной сдачи квартир в аренду, разработать механизмы стимулирования бизнеса к участию в формировании фонда арендного жилья.