Файл: Правовое регулирование качества продукции, работ, услуг.pdf

Договор поручения оформляет одну из основных разновидностей обязательств по оказанию юридических услуг, в нем наиболее ярко видна специфика юридического посредничества.^[15]

Во всех отношениях, связанных с деятельностью риэлтора в качестве посредника при сделках с недвижимым имуществом присутствует представитель, комиссионер, агент, доверительный управляющий, - который действует в предпринимательском обороте либо от чужого, либо даже от собственного имени, но в чужих интересах, в конечном итоге создавая, изменяя или прекращая определенные права и обязанности для своего клиента в его правоотношениях с третьими лицами. К этому сводится сущность юридических услуг, которые позволяют управомоченным или обязанным лицам достигать необходимого правового результата с помощью других лиц - риэлторов.

Смысл риэлторских услуг и состоит в получении участником предпринимательских правоотношений возможности выступать в качестве стороны сделки через специально уполномоченного им для этой цели лица, представляющего в сделке с объектом недвижимого имущества не свои, а чужие имущественные интересы. При этом посредник действует не от своего имени, а от имени представляемого им лица и потому не становится стороной данной сделки.^[16]

В этом и проявляется, по мнению Е.С. Петровой отличие от других форм юридического посредничества, в которых посредники действуют хотя и в чужих интересах, но от собственного имени. С помощью данного института одно и то же лицо может одновременно вступать в предпринимательские правоотношения с различными лицами, потому что имеет место "расширение юридической личности человека за пределы, очерченные его физической природой”.^[17]

Договор поручения по своей юридической природе является консенсуальным и двусторонним. Лично-доверительный характер взаимоотношений сторон данного договора исключает возможность правопреемства по их обязательствам. Что касается договора поручения, заключаемого риэлтором с клиентом, то он предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом деятельность поверенного в отношении клиента признается риэлторской деятельностью лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора объекта недвижимого имущества. Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые риэлтор должен совершить от имени доверителя. Несмотря на общее правило о том, что поверенный обязан лично исполнить все по договору поручения, риэлтор в случае, если предусмотрено договором, вправе совершить передоверие. У клиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риэлтором, хотя если возможный заместитель поверенного поименован в договоре поручения, риэлтор не отвечает ни за его выбор, ни за ведение им дел.^[18]

---

Договор комиссии также относится к числу договоров, опосредующих предоставление юридических услуг. С его помощью осуществляются сделки по возмездной реализации имущества, не принадлежащего отчуждателю. Стороной заключенных в интересах комитента сделок первоначально становится именно комиссионер, который действует от своего имени и потому сам приобретает по ним права и обязанности, которые затем передает комитенту. Комитент первоначально не становится участником сделок, заключенных комиссионером по его поручению и за его счет, даже если он будет прямо назван в сделке или вступит в непосредственные отношения с третьим лицом по ее исполнению.

Этим договор комиссии отличается от договора поручения. В обоих названных договорах посредник действует в интересах и по поручению своего принципала, однако для других участников оборота - третьих лиц, с которыми он заключает сделки, ситуация выглядит по-разному. В договоре поручения поверенный выступает от чужого имени и потому всегда обозначает себя в этом качестве, представляя доверенность или иное полномочие на совершение сделок, стороной которых поэтому сразу же становится представляемый. Договор комиссии отличается от договора поручения и по предмету. Его объект составляют только сделки, тогда как объектом поручения могут быть различные юридические действия, не всегда сводимые к сделкам. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Но риэлтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. При этом природа этих услуг не изменится, риэлтор не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента. Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.^[19]

---

Важно отметить, что услуги риэлтора по комиссии могут быть применены клиентом лишь в случае, когда ему необходимо продать или купить недвижимое имущество, по причине того, что посредник может от своего имени заключить не каждую сделку, т.к. не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качестве посредника, а именно от своего имени, но в чужих интересах. Риэлтор, по общему правилу, имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права.

Агентский договор является новым для российского права, при этом он широко распространен в прецедентном праве. Конструкция агентского договора в российском праве преследует цель гражданско-правового оформления отношений, в которых посредник совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так одновременно и действия фактического порядка, не создающие правоотношений принципала с третьими лицами. Однако после заключения сделки агент передает права и обязанности по ней своему принципалу. Такая модель отношений характерна для договора комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому к указанным отношениям применяются правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным нормам закона об агентском договоре или существу этого договора (ст. 1011 ГК). Например, лицо, действующее в качестве агента (риэлтор), может взять на себя задачу по продаже недвижимости клиента, имея в виду не только заключение договоров купли- продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка объекта недвижимого имущества, размещение объявлений о его продаже и регистрации сделки с недвижимым имуществом и перехода прав.

По общему правилу, агентский договор предполагает возможность заключения агентом субагентского договора, если таковое прямо не исключено соглашением сторон.^[20]

Таким образом, в основном по агентскому договору оказываются юридические услуги, но агентский договор отличается от договоров поручения и комиссии тем, что если названные договоры опосредуют предоставление только юридических услуг, то агентский договор имеет более широкую сферу применения, также особенностью этого договора является то, что он является договором длительного действия.

А.А. Власов указывает, что в ходе доверительного управления осуществляется предпринимательское использование вверенного управляющему имущества, что предполагает совершение управляющим в интересах собственника или выгодоприобретателя как юридических, так и фактических действий с целью получения соответствующего дохода. Взаимоотношения такого лица со своим управляющим определяются заключенным между ними договором, предусматривающим их взаимные права и обязанности.

---

Применительно к доверительному управлению недвижимым имуществом риэлторская деятельность признается лишь в части осуществления доверительным управляющим-риэлтором, определенных действий в виде деятельности по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в пользование; деятельности риэлтора в качестве брокера или дилера; деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного.

В заключении необходимо отметить, что предпринимательское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на осуществление отдельных видов риэлторской деятельности и предлагать их к принятию потенциальным клиентам путем присоединения к предложенным договорам в целом. В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.^[21]

2.2. Влияние предпринимательства на обязательственные правоотношения субъектов

В общей части обязательственного права в ряде случаев устанавливается особый порядок исполнения обязательств, связанных с осуществлением сторонами или стороной предпринимательской деятельности (ст. ст. 310, 315, 316, 317.1, 322 ГК РФ), предусматриваются многочисленные особенности обеспечения исполнения обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности, а главное - возможна безвиновная ответственность предпринимателей за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств перед контрагентом.
Включение нормы о том, что положения ГК РФ о недействительности сделок применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и ст. 431.1 ГК РФ, свидетельствует об уже отмеченной тенденции повышения роли договора. Более того, по данным М.Н. Голованова сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. ст. 173, 178 и 179 ГК РФ, а также, если предоставленное другой стороне исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.^[22]

---

Исключительную роль для развития предпринимательства, для установления доверительных, надежных договорных связей имеют правила, установленные ст. 431.2 ГК РФ. Она предусматривает дополнительные санкции к стороне, осуществляющей предпринимательскую деятельность, если она дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию, либо относящихся к третьему лицу). В этих случаях сторона, предоставившая недостоверные заверения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению указанных выше правовых последствий при условии, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. Кроме того, сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.^[23]

Под действие п. 3 ст. 401 и ст. 431.2 ГК РФ могут подпадать отношения, когда с той и другой стороны выступают коммерческие организации (ст. 317.1, п. 2 ст. 429.3) или лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 3 ст. 361, ч. 1 п. 3 ст. 368 ГК РФ).
Приведенные нормы ГК РФ (а это не полный перечень) со всей очевидностью свидетельствуют о специальном регулировании предпринимательских (горизонтальных) отношений, используя в ГК РФ, как правило, понятие обязательства, связанного с осуществлением всеми или не всеми его сторонами, либо договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 431.1 ГК РФ), либо понятие лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность.

Таким образом, законодатель невольно отождествляет понятие обязательства и договора в главе 21 (ст. 307 и п. 2 ст. 308 ГК РФ), а также понятия обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, и договора, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Учитывая, что предпринимательское обязательство возникает прежде всего из договора, сформулируем понятие предпринимательского договора, учитывая, что его характеристики как договорного обязательства содержатся в подразделе 1 "Общие положения об обязательствах" раздела III ГК РФ. Более того, нельзя и противопоставлять обязательства и договоры, поскольку законодатель в определенных случаях с целью законодательной экономии не включил в подраздел 2 способы обеспечения договора, также полагая, что перемена лиц в договоре аналогична перемене лиц в обязательстве.

---