Файл: Ипотека в современном гражданском праве.pdf

1.3. История ипотеки в России

Несмотря на то, что Россия за свою историю имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования, ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, поскольку за всю историю ее становления ипотека претерпела значительные изменения. Рассмотрим основные этапы ее становления.

Вместе с возникновением права на частную собственность в России начало зарождаться ипотечное кредитование.

1754 год можно считать датой зарождения института ипотеки. Именного в это время появился Государственный Заемный банк. Главной операцией данного банка была выдача ссуд под обеспечение недвижимого и движимого имущества. Для удовлетворения банка предписывалась обязательная продажа обеспечительного имущества. Если продажа недвижимости прошла неудачно, то по долгу отвечало и оставшееся имущество должника. Уже тогда необходимым условием для выдачи ссуды являлось предоставление поручителя. Сторонние лица удостоверяли, что имущество, представленное к закладу, действительно принадлежит лицу, которое ходатайствует о выдаче ссуды.

Дворянские банки – первые государственные кредитные учреждения. Они были созданы с целью создания благоприятных условий кредита для дворян-землевладельцев и как средство борьбы против ростовщичества.

По характеру деятельности все банки были учреждениями ипотечного кредита, а по форме собственности – казенными. Ссуды в банках выдавались под залог помещичьих имений, учитывалось также количество крепостных душ и их семей. Срок кредитования составлял 15 лет, 28 лет и 33 года. При этом срок кредитования дворяне могли выбирать сами. Минимум суммы кредитования составлял 1500 рублей серебром.

Механизм получения займа был следующий: владелец имения с заявлением на получение ссуды обращался в банк, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого хозяйства. В зависимости от доли площади сельскохозяйственный угодий и велся расчет, исходя из цены за одну душу 50-70 рублей серебром.

До отмены крепостного права главную роль в ипотечном кредитовании дворянства играли Сохранные казны.

Крупные провинциальные помещики и представители петербургской придворной знати являлись основными клиентами банков. Зачастую ссуды им выдавались без залога, достаточно было «заручительства его императорского Величества». Следствием этого явились огромные долги перед банком. Получалось, что государство за счет кредитования содержало большую часть российского дворянства. В 1859 году из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости выдача ссуд была прекращена. Таким образом на ипотечном кредитовании была поставлена точка.

Отмена крепостного права явилась толчком для дальнейшего развития ипотеки. Государству пришлось снять запрет на кредитование, поскольку крестьяне, освобожденные от крепостной зависимости, нуждались в кредите на покупку земли. Для этого стали создаваться кредитные учреждения, имеющие разную форму собственности (сословные, земские, взаимные, частные, акционерные и государственные). все они выдавали кредиты под залог городской недвижимости и частной земли. За счет продажи закладных листов и выпуска акций банки аккумулировали средства для выдачи ссуд. Таким образом в России сложилась новая система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 года.

Городские кредитные общества явились первыми частными организациями, которые предоставляли кредит на длительный срок. Для начального капитала городскими думами из городских капиталов им выдавался кредит.

Основными принципами ипотечного кредитования дореволюционного периода были:

- повышение внимания к проведению оценки имущества, выделялись два метода оценки: специальный (основан на проведении проверки представленной описи имущества путем подробного его осмотра, базировался на учете всех характеристик имения, его продажной цены и доходности) и нормальный (предназначался для ускорения выдачи кредита и был основан на заранее известной для определенных местностей подесятичной цене земли);

- преобладающая доля земельного ипотечного кредитования;

- с учетом субъекта и объекта кредитования в Крестьянском поземельном банке определение суммы кредита;

- ограничение выдачи долгосрочных и краткосрочных кредитов;

- развитая система дополнительных ссуд и перезалогов;

- выдача ссуд ценными бумагами (облигациями, закладными листами);

- тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу, являлись основными способами погашения закладных листов;

- резервирование в государственных ценных бумагах части запасного капитала ипотечных учреждений;

- обеспечение закладных листов, что позволило создать больше преимуществ для инвесторов;

- активное участие государства в ипотечном кредитовании.

Государство подвергало строгому контролю ипотечные институты. Во все банки назначались уполномоченные Министерства финансов. Они имели право следить за системой бухгалтерского учета, делопроизводством, проверять материальные ценности и кассу ипотечного института, следить за погашением закладных листов, правильностью эмиссии, а также вмешиваться в деятельность правления банка и присутствовать на собраниях правлениях и акционеров.

Дальнейшее развитие ипотеки было прервано Октябрьской революцией. Частная собственность после переворота оказалась под запретом. В ходе национализации кредитные отношения были централизованы, а банки закрыты. Ипотечного кредитования к концу 1918 года уже не существовало. В итоге на 70 с лишним лет понятие «ипотеки» было забыто.

Следующий виток в своем развитии ипотека сделала только в начале 1990- годов, а с 2005 года ипотечный рынок вошел в стадию активного роста. Но и тут свои коррективы внес кризис 2008-2010гг. Банки ужесточили требования по страхованию залога, отменили программы кредитования без первоначального взноса и повысили процентные ставки. Но к 2011 году волна экономического кризиса постепенно начала затухать, и ипотека подошла к следующему этапу в своем развитии.

Сегодня для ипотеки характерны следующие черты: унификация и интеграция. Интеграция сейчас очевидна: банки, осуществляющие ипотечное кредитование, работают в тесном союзе с риелторами, брокерами, застройщиками. В то время как унификация еще только формируется и находит свое отражение в попытках внедрить общие стандарты.

Таким образом, в истории развитии российской ипотеки можно выделить следующие этапы:

1. 1754 – 1859 гг. – становление и развитие института ипотеки.

2. 1859-1861 гг. – прекращение долгосрочного кредитования.

3. 1861 – 1917 гг. –формирование в России разветвленной кредитной системы.

4. 2005 год – по настоящее время – возрождение ипотеки и развитие ее правового института.

2. ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

2.1. Понятие и предмет ипотеки, основания возникновения ипотеки.

Термин «ипотека» в гражданском праве используют в следующих случаях:

1) когда речь идет о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя, с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека – это залог земельных участков, сооружений, зданий, квартир и другого недвижимого имущества.

Законом об ипотеке она трактуется как залог любого недвижимого имущества.

Несмотря на отличия в определении, общим во всех случаях является то, что «ипотека» – вид залога, предметом которого выступает недвижимое имущество в счет обеспечения обязательства.

Таким образом, ипотека – это вид залога недвижимого имущества, являющегося одним из способов обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право при неисполнении должником обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение своих требований в денежном выражении из стоимости заложенного имущества залогодателя.

В Российской Федерации ипотека выполняет следующие функции:

- обеспечивает полный возврат заемных средств;

- является эффективным экономическим инструментом для привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- в случае экономической нецелесообразности или юридической невозможности стимулирует оборот недвижимого имущества;

- формирует рынок производных ипотечных ценных бумаг, закладных.

В ипотеке следует различать два составляющих аспекта: экономический и юридический. С экономической точки зрения ипотека представляет собой рыночный инструмент, который позволяет привлечь для реализации различных проектов дополнительные финансовые средства.

Юридический аспект состоит в обременении при залоге объектов недвижимости имущественных прав собственности на них.

Условно ипотечный рынок можно разделить на первичный и вторичный сегмент.

В первичном сегменте происходит реализации участниками ипотечных отношениях своих экономических интересов, где кредиторам в качестве исполнения обязательства предоставляется в залог недвижимое имущество.

Отдельного рассмотрения заслуживает предмет ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ может быть заложено:

- сооружения, здания, предприятия и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

- части жилых домов и квартир, квартиры и жилые дома, состоящие из одной или нескольких изолированных друг от друга комнат;

- гаражи, дачи, содовые дома и другие строения, имеющие потребительское назначение;

- морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания;

- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Ипотека земельный участков сельскохозяйственного назначения допускается только в случае обеспечения исполнения кредитных договоров, заключенных для развития сельского хозяйства.

В качестве отдельного земельного участка не могут быть предметом ипотеки городские земли, на которых в соответствии с законодательством запрещено возведение зданий и сооружений.

Ипотека может быть установлена только на земельный участок, принадлежащий гражданину, выделенный из земель, находящихся в общей собственности.

По договору залога закладной на земельный участок и по договору ипотеки земельного участка залогодержателем может быть банк. который имеет выданную Центральным банком России лицензию на осуществление ипотечных операций.

Принадлежащие залогодателю здания, которые были возведены или находятся на закладываемом участке, могут быть заложены одновременно с участком по одной и той же закладной.

Земельный участок собственника может быть отчужден в случае несвоевременного погашения кредита.

В настоящее время в России отсутствует законодательство о поземельных книгах и ссудно-договорное право. Договорная документация на земельные участки тоже играет важную роль в ипотеке. Развитие ипотеки невозможно без создания поземельных и кадастровых книг, а также точного обмера земельных участков.

Предприятие как единый имущественный комплекс является предметом ипотеки предприятия.

В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему нематериальные и материальные актива, в том числе сооружения, здания, инвентарь, оборудование, готовая продукция, сырье, права требования, патенты, а также долги организации.

В состав заложенного имущества предприятия включаются приобретенное им имущество, полученные доходы, а также приобретенные долги, проведенные залогодателем улучшения имущества в период ипотеки. Договор о залоге предприятия распространяется как на часть активов баланса, так и на все его активы.

Передача предприятия в ипотеку допускается только при наличии согласия уполномоченного органа или собственника имущества предприятия.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого превышает половину стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого принято решение о его реорганизации или ликвидации либо возбуждено дело о банкротстве.

Оценка имущества передаваемого в ипотеку предприятия, а также его состав определяется на основе полной инвентаризации имущества предприятия.