Файл: Ипотека в современном гражданском праве.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Благополучие народа являетсяодним из составляющих сильной и процветающей страны. Согласно Конституции, Российская Федерация – это социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Одним из элементов в «достойной жизни» является собственное жилье.

Таким образом, без решения таких социальных задач, как увеличение доли собственников жилья, повышение для населения доступности жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы обеспечить решение этих задач, необходимо сформировать систему жилищного финансирования, позволяющую удовлетворить спрос населения на жилье.

В настоящее время большинство граждан реализовать свое право на жилище могут только с помощью ипотечного кредитование. Государственные субсидии и социальные программы, направленные на помощь в строительстве (приобретении) жилья, касаются лишь незначительной категории граждан.

В тоже время, развитие экономики любой страны неразрывно связано с ростом инвестиций. Одним из основных видов инвестиций является кредитование. Кредитные организации и банки постоянно работают над поиском новых схем кредитования, которые позволили бы привлечь большее количество заемщиков. Вместе с тем растет необходимость постоянного совершенствования института обеспечения таких обязательств.

Среди всех способов обеспечения исполнения обязательств одним из наиболее надежных выступает залог. При этом одним из самых востребованных способов — ипотека.

Целью данной работы является раскрытие сущности и значения ипотеки как одной из важнейших составляющих правоотношений.

1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

1.1. Зарождение института ипотеки

Само понятие «ипотека» пришло в систему из древней Греции.Афинского реформатора и архонта Солона считают одним из родоначальников института ипотеки, зародившийся в начале VI в. до н.э.В то время термин «ипотека» был связан с обеспечением ответственности перед кредитором должника его определенными земельными владениями. Первоначально залоговым обеспечением служила личность должника, который в случае невыполнение обязательств мог стать рабом.

Обязательства оформлялись, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора, ставился столб. Все долги собственника земли отмечались на таком столбе, который получил название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка). В те же время, еще в Древнем Египте залог земли был известен как способ обеспечения обязательств.

Позднее для реализации этой цели стали использоваться книги, которые назывались ипотечными. Гласность, обеспеченная в Древней Греции, позволялалюбому заинтересованному лицу, удостоверится в состоянии данной земельной собственности.

В I в. н. э. институт ипотеки получил свое новое развитие в Римской империи.В то время там создавались ипотечные учреждения, выдававшие под залог имущества частным лицам кредиты.

В период правления императора Антония Пия во 2 в. н. э. для ипотечных банков было разработано особое законодательство.

Государство регулярно оказывало поддержку ипотечному кредитованию В частности, для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5 % годовых, при императоре Траяне были созданы специальные фонды.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции, к новой стадии –пигнусуи далее – к ипотеке.

Объект залога при фидуциипереходил в собственность кредитора, который имел право либо продать недвижимость должника, отказавшись от денежного требования, либо возвратить ее должнику после исполнения договора.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимостиво владение ею как гарантию кредитного обязательства, а не в собственность. Кредитор уже не имел права предмет залога оставлять у себя. В случае невыполнения взятых должником обязательств, он мог продать имущество, возвращая заемщику разницу между остатком долга и продажной ценой.

Массовая передача земель арендаторам, ослабление рабовладельческого строя послужили становлением классического института ипотеки. Изначально форма залога распространялась только на орудия труда, которые в силу объективных причин не могли быть переданы арендаторами земель собственникам этих земель. Позднее и недвижимость стала передаваться в ипотеку.

При ипотеке кредитор получал право с последующей продажей истребовать закладываемую вещь, а имущество оставалось во владении должника. При этом после продажи с торгов кредитор получал компенсацию из вырученной суммы остатка долга заемщика.

Также вводились другие виды ипотеки, которые действовали на основании закона. К их числу можно отнести: ипотека на имущество опекуна, ипотека инвестора на инвестиции, ипотека жены на имущество мужа, ипотека на имущество неплательщика налога и т.д. Начали появляться ипотеки в силу закона (субсидированные по степени их важности) и ипотеки в силу договора (субсидированные по времени возникновения). Начал развиваться последующий залог нескольким лицам одной и той же недвижимости.

В ипотечных сделках была велика роль государства в соблюдении прав их участников. Необходимы были отлаженная регистрационная система, регулирование и контроль сложных по структуре сделок.

В связи с соблюдением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, в течение нескольких веков институт ипотеки перестал существовать.

1.2. Развитие ипотеки в разных странах

Ипотечное кредитование, контрактные сбережения, государственная поддержка – это три основных принципа, на которых строится технология инвестирования в жилищную сферу во всем мире.

В западноевропейском законодательстве ипотека имеет следующие главные отличия:

- продажа заложенного имущества осуществляется только в судебном порядке;

- ипотека распространяется только на недвижимое имущество.

Строительные сберегательные кассы – это наиболее известная модель контрактных сбережений, которая действует в Германии. Для целевых жилищных займов источниками ресурсов выступают вклады граждан, государственная премия, выплачиваемая в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при соблюдении условия, что в течение года вкладчик положил на свой счет определенную сумму, плата заемщиков за пользование займом. Только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени, в течение которого на установленную в контракте суммуон ежемесячно делал вклады, может получить жилищный кредит. Процентные ставки составляют 5-6 % годовых, максимальный срок погашения кредита – 12 лет.

Во Франции и Великобритании функционируют иные модели контрактных жилищных сбережений.

В Великобритании также функционирует система строительных обществ, но в отличие от германской системы, здесь не обязательно быть вкладчиком строительного общества для получения жилищного кредита. В результате либерализации банковского законодательства в последние годы деятельность строительных обществ пересекается с деятельностью коммерческих банков.

Во Франции кредитование представлено двумя видами жилищных сберегательных счетов:

- сберегательная книжка А;

- план жилищных сбережений (счета PEL)

При использовании сберегательной книжки А можно получить льготный жилищный кредит под 3,75 % годовых в сумме 150 тыс. франков после накопления на книжке до 100 тыс. франков. При этом ежегодно к целевому вкладу прибавляется в сумме 7,5 тысячи франков государственная премия.

При втором виде сберегательных счетов можно получать льготный жилищный кредит под 4,8 % годовых в сумме до 600 тыс. франков при накоплении до 400 тыс. франков. При этом ставки по кредитам на 4-5 процента ниже рыночных.

На жилищное и промышленное строительство землевладельцам и строительным кампаниям ссуды предоставляют Контора предпринимателей и земельный банк (CreditfoncierdeFrance). Срок кредитования от 3 до 20 лет.

Наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования ипотечные банки являлись до окончания второй мировой войны. С целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов банки эмитировали ипотечные ценные бумаги.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Одноуровневая система доминирует в Канаде, Дании, Швеции, также хорошо развита в Великобритании, Австрии, Нидерландах, Германии и Финляндии.

Через монопольные государственные ипотечные банки одноуровневая система реализована в Испании и Франции.

В Германии ипотечные банки оказывали финансовую помощь крупным хозяйствам помещиков. Для привлечения средств банки выпускали закладные, которые являлись разновидностью ипотечных облигаций.

В Канадеипотечные банки занимаются главным образом инвестициями в долгосрочные ценные бумаги корпораций и государства, а также кредитованием операций с недвижимостью. Первоначально под залог земли осуществлялось кредитование сельского хозяйства. Позднее кредитование переместилось в область жилищного строительства. Государственные жилищные корпорации являлись главными участниками канадской системы кредитования. Они организовывали жилищное строительство, страхование кредитных рисков и подбор заемщиков.

В Дании система ипотечного кредитования реализована через ценные бумаги. С целью привлечения долгосрочные кредитных ресурсов ценные бумаги реализовывались на рынке.

Процесс формирования ипотечных банков в Великобритании приобрел характер замещения строительных обществ.

Система ипотечного кредитования в Аргентине реализована в рамках программ поддержки развивающихся рынков, которые осуществляет Всемирный банк.

Дальнейшее развитие ипотеки привело к формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования, в которой эмитент ипотечных ценных бумаг и кредитор разделены. Главным образом, это было необходимо для поддержания ликвидности участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании универсальных коммерческих банков.Такая система впервые была реализована в США.

В настоящее время система финансирования жилья в США – это многообразный рынок, деятельность на котором осуществляют большое число учреждений, представленных страховыми кампаниями, сберегательными и коммерческими банками, сберегательными и кредитными ассоциациями, ипотечными банками, пенсионными фондами и т.д.

Главными факторами успеха в данном направлении оказались мероприятия, направленные на формирование вторичного ипотечного рынка. Этопозволило решить проблему кредитных ресурсов, являющуюся главной проблемой жилищного финансирования.

В последние годы в европейских странах все чаще рассматривают возможность использования двухуровневой системы ипотечного кредитования. Иными словами, две системы ипотечного кредитования не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредитов в западноевропейский странах являются государственные гарантии, которые обеспечивают дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг.

Еще одной формой государственной поддержки ипотечного кредитования является страхование кредитных рисков.

Следующая форма государственной поддержки – это адресная финансовая помощь при приобретении жилья гражданами, в том числе с привлечением ипотечных кредитов. Данная форма государственной поддержки является главной составляющейсоциально-жилищной политики государства.

После получения жилищного кредита государство использует прямые и непрямые формы помощи заемщикам.

К прямым формам можно отнести гашение части кредита при рождении ребенка в семье заемщика.

К непрямым формам относятся налоговые льготы.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует, что именно ипотечное кредитование является одним из основных факторов социально-экономического развития стран.