Файл: Ипотека в современном гражданском праве.pdf

Основными преимуществами ипотеки в силу закона являются:

- отсутствие расходов на государственную регистрацию и подготовку договора ипотеки;

- срок государственной регистрации ипотеки сокращен;

- упрощенный порядок государственной регистрации;

- снижение юридических рисков, обусловленных возможностью признания договора ипотеки недействительным.

Для регистрации ипотеки в силу закона в регистрирующий орган не надо подавать большое количество документов. Договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона будет достаточно. В государственный реестр сведения о залогодержателе также вносятся только на основании указанного договора.

В отличие от государственной регистрации договора ипотеки, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется по окончании или одновременно с какой-либо другой процедурой государственной регистрации.

Поскольку ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности залогодателя на имущество, которое является предметом ипотеки, то государственная регистрация такой ипотеки осуществляется в один этап. Таким образом, срок государственной регистрации ипотеки сокращается на один месяц, на два месяца – в случае приостановления процедуры государственной регистрации ипотеки, а в случае ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

Поскольку отсутствуют затраты, связанные с договором ипотеки, то оформление ипотеки в силу закона стоит дешевле.

При ипотеке в силу закона отсутствуют следующие расходы на оплату:

- нотариального удостоверения договора ипотеки;

- связанных с подготовкой договора ипотеки юридических услуг;

- госпошлины за государственную регистрацию ипотеки;

- услуг за изготовление договора ипотеки ив письменном виде.

Таким образом, ипотека в силу закона призвана стимулировать развитие кредитного рынка, в чем заинтересованы как кредиторы, так и заемщики.

Тем не менее, отсутствие в отношении ипотеки в силу закона требования государственной регистрации, отсутствие в рамках ипотечного кредитования ее в качестве обязательного элемента договора купли-продажи, на практике может привести к серьезным нарушениям прав граждан.

2.5. Текущее состояние, проблемыи перспективы развития ипотеки в России

В результате экономического кризиса число выданных ипотечных кредитов заметно снизилось (приложение 2). Банки подняли процентные ставки иужесточили предъявляемые к заемщикам требования.

В настоящее время в Российской Федерации существуют следующие проблемы, которые сдерживают развитие ипотеки:

1. Срок кредитования. Как это принято в мировой практике, срок кредитования должен быть долгосрочным (10-15 лет). В России же фактически кредит на приобретение жилья дается на 3-4 года, в то время как рекламные акции обещают кредит сроком на 10 лет.

2. Отсутствие у кредитных организаций ресурсной базы. Для того, чтобы осуществить долгосрочное кредитование, банку необходимо на такой же срок привлечь денежные средства. В настоящее время сделать это практически невозможно. Единственным выходом в данной ситуации является привлечение от иностранных фондов целевого финансирования.

3. Трудности в оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности осуществляется путем сопоставления доходов и расходов заемщика. В тоже время не многие граждане могут подтвердить сумму заработной платы, которая в большинстве случает является основным источником доходов. К этой категории относятся сотрудники государственных бюджетных организаций. Сотрудники же коммерческих структур получают зарплату просто наличными денежными средствами (зарплата в конвертах) и не могут официально подтвердить ее размер.

4. Валюта кредитования. Сейчас стоимость метра квадратного фиксируется в долларах США. Банки также отдают предпочтение кредитам в иностранной валюте. Однако, заработная плата у большинства граждан выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность к российским условиям некоторых ипотечных программ, финансирование которых осуществляется зарубежными инвесторами. Получается, что кредит может получить только тот гражданин, который официально получает зарплату (причем высокую).

Дальнейшее развитие ипотеки невозможно без государственной поддержки, заключающейся в:

- разработка оптимального налогообложения;

- принятие нормативно-правовых актов;

- совершенствование технологий и проектирования строительства;

- разработка социальных гарантий, которые способствовали бы привлечению в жилищную сферу внебюджетных средств;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Сегодня объемы жилищного строительства стройкомплекс может увеличить только в 3 раза, в то время как за счет ипотечного кредитования платежеспособный спрос может увеличиться в 5 раз.

Поэтому без соответствующего государственного регулирования это жилье выкупят граждане с высокими доходами.

Анализ сложившихся цен на жилье и доходов населения показывает, что только 1 % населения обладает платежеспособностью для приобретения жилья без ипотечного кредитования; за счет средств бюджетов всех уровней жильем обеспечивается 0,3-0,5 % населения.

В тоже время на рынке жилья осуществляется острая нехватка предложений.

Поскольку жилищный фонд в России стареет, вторичный рынок жилья не может является основой ипотечного кредитования, что ведет к снижению ликвидности залога.

Ипотечное кредитование может помочь в решении государством задач, которые связаны с кредитно-денежной, социальной и макроэкономической политикой. Для приобретения имущества население аккумулируется свои денежные средства в сбережения, отвлекая их тем самым с текущего потребления, что является мощным антиинфляционным механизмом, позволяющим препятствовать росту цен на потребительском рынке.

Сейчас в Совете Федерации рассматривают предложенные изменения в подпрограмму «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой молодые люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут рассчитывать на субсидию, частично покрывающую стоимость нового жилья.

В настоящее время в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования государством выработана стратегия, основной целью которой является создание системы обеспечения доступности по стоимости имущества граждан со средним достатком. Это позволит сделать для основной части населения приобретение жилья доступным, увеличить платежеспособный спрос граждан, активизировать рынок жилья; приватизированное имущество вовлечь в экономический оборот; обеспечить развитие сройкомплекса и в целом активизировать экономику страны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенного исследования места ипотеки в гражданском праве были рассмотрены правовые и теоретические основы ипотеки, предпосылки возникновения ипотеки, основные этапы ее становления и развития в разных странах, в частности история развития и становления ипотеки в России, проанализированы объем и динамика рынка ипотечного кредитования.

Было акцентировано внимание на нормативно-правовых актах, регулирующих ипотеку.

Рассмотрение основных этапов формирования ипотеки как основной формы залога позволило обозначить основные факторы, которые оказали влияние на ее формирование, выявить отличительные особенности развития ипотеки в США, странах Западной Европы, России.

Опыт зарубежных стран показывает, что ипотека может служить одновременно решением экономических и социальных проблем. Поэтому введение в России эффективно функционирующей кредитной системы будет способствовать ее социально-экономической стабилизации, что особенно актуально в условиях экономического кризиса.

Дальнейшее развитие ипотеки в России сдерживается рядом факторов, основным из которых выступает законодательная база.

Совершенствование законодательной базы, в первую очередь, должно быть направленона разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов, на снижение рисков для участников ипотечного рынка.

Также развитию ипотеки будет способствовать выработка и эффективное применение на практике механизмов косвенного стимулирования – субсидирования целевым категориям населения (молодые семьи, военнослужащие и прочие слои населения).

По данным статистики, в улучшении жилищных условий нуждается более 60 % населения России. Получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья – один из вариантов разрешения квартирного вопроса.

Ипотечное кредитование широко используется среди населения. Однако, покупая жилье в ипотеку, население реально оценивает свои финансовые возможности при погашении кредита. Таким образом, ипотека тесно связана и с уровнем безработицы в стране, и с риском потерять работу, и с риском снижения заработной платы. В сегодняшней сложившейся экономической ситуации многие сограждане не могут себе позволить оформление кредита по ипотеке.

В тоже время, в условиях экономического кризиса люди стараются вложить свои денежные средства в приобретение квартир, боясь обесценивания рубля. При покупке жилья в кредит необходимо руководствоваться следующими условиями:

- кредит должен быть только в валюте постоянного основного дохода (это условие является самым необходимым, так как в настоящее время наблюдается рост курса иностранной валюты);

- приобретать исключительно высоколиквидную недвижимость (чтобы в случае утраты платежеспособности была возможность быстро реализовать недвижимость);

- необходимо выбирать банковские программы с длительными сроками кредитования (это позволит снизить ежемесячные платежи).

В настоящее время планируется развитие рынка льготного кредитования. В первую очередь это касается получателей субсидий и обладателей материнского капитала.

Таким образом, ипотека является важной составляющей социальной и экономической политики государства иву условиях экономического кризиса может гарантировать надежность капиталовложений.