Файл: Ипотека в современном гражданском праве.pdf

Ипотекой предприятия обеспечиваются преимущественно долгосрочные инвестиционные кредиты. В связи с этим залогодержатель вправе принимать меры, направленные на улучшение финансового положения предприятия

Ипотека квартир и жилых домов также имеют ряд особенностей.

Для погашения кредита, предоставленного для реконструкции, строительства или капитального ремонта жилого дома допускается ипотека квартиры или жилого дома.

Так же квартира или жилой дом могут быть предметом ипотеки, если его собственник и члены его семьи проживают в другой квартире или жилом доме и имеют в этом доме жилое помещение.

Жилые комнаты не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку могут передаваться только квартира или жилой дом, которые принадлежат залогодателю на правах собственности.

Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных квартир и жилых домов, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.

Ипотека квартиры или жилого дома, которые находятся в собственности граждан, не достигших совершеннолетия, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, над которыми установлены попечительство или опека, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под попечительством или опекой члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются охраняемые законом права и интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на передачу и (или) отчуждение в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Данное решение может быть оспорено в судебном порядке.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Не допускается ипотека следующего имущества:

1) имущества, которое изъято из оборота,

2) имущества, на которое не может быть обращено взыскание;

3) имущества, в отношении которого приватизация запрещена или предусмотрена обязательная приватизация.

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

2.2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки

Поскольку ввиду различных правовых и экономических препятствий институт ипотеки в настоящее время не приобрел значительного распространяя в России, то он регулируется относительно небольшим количеством нормативных правовых актов.

В настоящее время основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы ипотеки и ипотечного кредитования, являются:

- Гражданский кодекс Российской Федерации, в частности глава 23 (далее – ГК РФ);

- Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»;

- Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке);

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

- Федеральный закон от 11 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Кроме того, издание нормативных актов осуществляется и субъектами Российской Федерации, хотя в ряде случаев эти нормативные акты противоречат федеральному законодательству. Данную ситуацию мы можем наблюдать в Московской области.

Следует отметить, что в отличие от других видов правоотношений залоговые отношения не были предметом полноценного регулирования подзаконными актами. Только в 1996 году был издан Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования. Но он не стал основным нормативным актам для развития ипотечного кредитования в России.

Только в 1998 году вступил в действие Закон об ипотеке, который был направлен на урегулирование правоотношений, возникающих в ходе ипотеки и ипотечного кредитования. На законодательном уровне была раскрыта сущность ипотеки как разновидности залога, подтверждено возникновение ипотеки как в силу закона, так и на основании договора. В соответствии со ст. 77 был расширен перечень случаев возникновения ипотеки в силу закона.

Позднее, в 2000 году была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Одна объявила одним из наиболее приоритетных направлений государстве в жилищной политике – формирование системы ипотечного жилищного кредитования.

В случае возникновения по ипотеке правоотношений, нормы ГК РФ применяются следующим образом:

1) все, что касается самого ипотечного кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где приведены общие положения о форме кредитного договора и дано его определение;

2) поскольку ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, тонормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств подлежат применению в отношении залога.

Все указанные нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения, возникающие в ходе ипотеки, регулярно претерпевают те или иные изменения.

2.3. Возникновение ипотеки в силу договора

Как правило, в большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. Ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке – ипотека в силу договора.

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке необходимо заключать с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации, а также главой II Закона об ипотеке.

В законодательстве предусмотрены требования как к содержанию договора, так и к его форме. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны (приложение 1):

1. Предмет договора.

2. Оценка предмета ипотеки

3. Права и обязанности сторон

4. Срок действия договора и иные условия.

Разберем эти составляющие договора более подробно.

Предмет договора. Перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки регламентирован ст. 5 Закона об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для его идентификации.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то в договоре об ипотеке в обязательном порядке должен быть указан срок аренды, а арендованное имущество должно быть определено так, как если бы оно само по себе являлось предметом ипотеки.

В договоре об ипотеке должны быть указана наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, и право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Законодательством Российской Федерации не запрещено в одном договоре об ипотеке указывать несколько объектов недвижимости. При этом, в случае неисполнения обязательства по основному договору, в договоре указывается очередность обращения взыскания на имущество, составляющее предмет ипотеки. Если же в договоре отсутствует очередность обращения взыскания, то кредитор-залогодержатель обладает правом выбора такой очередности.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем или независимой организацией в соответствии с законодательством Российской Федерации и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе после обращения взыскания на жилое помещение у собственника не останется денег от его реализации.

Заложенное имущество должно быть обязательно застраховано.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, определяется в договоре указанием суммы, срока исполнения и основания возникновения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть казаны дата и место его заключения, а также стороны договора. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в таком случае в договоре должны быть казаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В случае исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства по частям, в договоре указываются периодичность соответствующих платежей, их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Права и обязанности сторон. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это указывается в договоре об ипотеке.

Главной особенностью ипотеки является то, что заложенное имуществ всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право пользоваться и владеть предметом ипотеки. Залогодержатель при пользовании заложенным имуществом, не должен допускать уменьшения его стоимости сверх физического износа, ухудшения содержания предмета ипотеки.

Залогодержатель вправе проверять условия содержания, фактическое наличие и состояние имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Как правило, за залогодателем сохраняется право распоряжаться полученными от предмета ипотеки доходами и продукцией.

Если договором об ипотеке не предусмотрены другие обстоятельства, залогодатель обязан:

- в случае возникновения угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, немедленно уведомлять об этом залогодержателя;

- застраховать за свой счет от рисков утраты и повреждения заложенное имущество;

- не реже 1 раза в год предоставлять залогодержателю документы, подтверждающие оплату налогов, сборов и иных платежей;

- принимать все необходимые для сохранения заложенного имущества меры, в том числе капитальный и текущий ремонты.

Обязанности залогодержателя ограничены, поскольку предмет залога остается в залогодателя.

Залогодержатель имеет право:

- проверять условия содержания, фактическое состояние заложенного имущества;

- перед другими кредиторами залогодателя на удовлетворение от стоимости заложенного имущества своих требований;

- требовать сохранности предмета ипотеки от залогодателя.

Также стороны в договоре об ипотеке могут предусмотреть порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Таким образом, поскольку недвижимое имущество представляет особую ценность, то договор ипотеки является самым распространенным способом для обеспечения исполнения обязательства, договор создает дополнительную гарантию для кредитора.

2.4. Возникновение ипотеки в силу закона

Во многих странах существует ипотека в силу закона. В каждой из стран ипотека имеет свои особенности, но суть и потеки в силу закона одна и та же:

- упрощение и удешевление ипотеки является целью института ипотеки в силу закона;

- ипотека возникает с того момента, когда наступило обязательство, предусмотренное законодательством в качестве основания возникновения ипотеки.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем юридических факторов, если в законе предусмотрено для исполнения какого обязательства и какое имущество признается находящимся в законе.

Ипотека в силу закона возникает при следующих условиях:

- в силу юридических фактов, указанных в законе;

- в числе этих юридических фактов договор об ипотеке отсутствует.

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие основания возникновения ипотеки в силу закона:

- ипотека квартир и жилых домов;

- удержание;

- рента;

- продажа недвижимости (имущества) в кредит.