Файл: «Право собственности на землю».pdf

Что касается основания прекращения права собственности на земельный участок, то в соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок отчуждением собственников своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок и в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Этот перечень оснований следует считать исчерпывающим. [11, с. 110]

Прежде всего, следует отметить, что отчуждение собственником своего земельного участка другим субъектам возможно на основании договора. Как и для приобретения права собственности на участок, при отчуждении участка договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. Ряд императивных норм содержится в ст. 27, 52 ЗК РФ.

Таким образом, подводя итог рассмотрении данного вопроса можно констатировать, что основаниями возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю являются юридические факты.

2.2 Право частной собственности на землю

Согласно Конституции РФ [1] земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9).

Частная собственность на землю – это собственность граждан и юридических лиц. Что касательно юридических лиц, то собственниками могут являться все организации за исключением государственных и муниципальных учреждений и предприятий.

Право собственности на землю приобретается гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (первичный земельный рынок) или в результате сделок между собой (вторичный земельный рынок). Иностранные граждане и юридические лица могут иметь в собственности земельные участки на территории Российской Федерации за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных участков, которые находятся на приграничных с Россией территориях. Кроме того, не все земельные участки могут находиться в частной собственности – имеется перечень изъятых из оборота земель и земель, ограниченных в обороте.

Субъектами права частной собственности на землю являются граждане и их объединения (юридические лица) Для того чтобы быть субъектом права частной собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью в соответствии с земельным и гражданским законодательством. [12, с. 118]

В настоящее время земельное законодательство не рассматривает вопрос об особом правовом положении иностранных физических и юридических лиц. Нормы земельного права России упоминают о гражданах или организациях «вообще», не выделяя их государственную принадлежность.

Одновременно гражданское право в том, что касается имущественных прав, к которым относится и право собственности на землю в виде общего правила устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим. Это означает, что физические лица – неграждане России обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами. Частные же случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским и иным законодательством. В любом случае на основании все того же национального режима иные физические лица не могут иметь прав больше, чем имеют российские граждане. [12, с. 121]

Исключение составляет только закон о крестьянском хозяйстве, который прямо указывает на то, что главой крестьянского хозяйства может быть гражданин Российской Федерации. Однако при современной правовой ситуации, когда глава хозяйства является лишь сособственником земельного участка, это утверждение закона утратило прежнюю актуальность. В самом деле, законодательством не запрещено включать в члены крестьянского хозяйства иностранцев, значит, и в этом случае будет действовать все тот же национальный режим. [14, с. 41]

Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в отношении земли не всегда сочетается с общественными и государственными интересами. Следует считать пробелом земельного права то, что оно не выделило регулирование прав на землю иностранных граждан и юридических лиц. Однако пока не установлено иное, иностранные граждане и лица без гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

Объектом права частной собственности на землю является земельный участок.

В качестве объекта права частной собственности земельный участок соответствует признакам, установленным для объекта земельного права и гражданского права, как недвижимое имущество.

Кроме того, для того чтобы быть объектом права частной собственности, земельный участок должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли гражданам и юридическим лицам.

Земельным законодательством закреплены некоторые категории земель, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы в частную собственность. Это земли историко-культурного назначения, первые зоны земель оздоровительного назначения, земли, предоставленные для нужд обороны.

Перечисленные категории земель –земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограниченные в обороте или ограниченно оборотоспособные.

Чтобы стать объектом частной собственности, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам них организациям.

Земли иных категорий в соответствии с ЗК РФ могут находиться в собственности граждан или юридических лиц, но с требованием соблюдения особого режима их использования.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно.

В случае личного (индивидуального) права собственности на землю все права и обязанности сосредоточены у одного лица – физического или юридического.

Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.

Статья 247 ГК РФ, регулирующая осуществление владения и пользования общим имуществом, не придает правового значения таким факторам, как большинство голосов участников общей собственности либо размер их долей. Исключение из этого правила сделано в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности бывших работников реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Путей преодоления разногласий при осуществлении совладельцами своих полномочий в отношении общего имущества не так много. К их числу можно отнести, главным образом, раздел имущества в натуре и определение порядка пользования общим имуществом.

Споры граждан об установлении (определении) порядка пользования земельными участками всегда являлись наиболее распространенными, представляя для судов значительную сложность при их разрешении.

Раздел любого имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности. В этом отношении земельные участки, находящиеся в собственности двух и более лиц, не составляют исключения.

Как правило, общая собственность на имущество является долевой и выражается в виде дробного числа 1/3, 1/4, 1/6 и т.д. В общей сложности размер всех долей сособственников должен равняться точно единице. Иное будет означать, что имеются еще и другие участники общей собственности либо допущена ошибка при определении размера долей каждого из собственников в праве общей собственности, без исправления которой невозможно постановить решение о разделе имущества.

Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается только в случаях, предусмотренных законом. Например, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Особенность раздела общего совместного имущества, а также выдела доли одного из участников общей совместной собственности заключается в том, что предварительно должны быть определены доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ).

Недопустимо выражать доли участников общей собственности в виде натуральных показателей, например, завещать одному из наследников фасадную часть дома, другим - горницу, гараж, а также отдельные части неразделенного земельного участка и т.п. По закону указание в завещании на части неделимой вещи не влечет недействительности завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей п. 2 ст. 1122 ГК РФ.

Примерно такую же позицию о действительности сделки высказал Верховный Суд РФ при рассмотрении в порядке надзора дела по иску В. к Л. о признании недействительным свидетельства о праве собственности на землю и договора купли-продажи земельного участка. Разрешая это дело, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок перешел по наследству к детям наследодателя: В., Г. и С, и находился в их долевой собственности по 1/3 у каждого. Между тем, по мнению истца, земельный комитет незаконно выдал свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием конкретного размера - по 870 кв. м каждому из наследников. В дальнейшем один из наследников также незаконно произвел отчуждение принадлежащих ему 870 кв. м по договору купли-продажи. С доводами истца согласился суд первой инстанции, признав недействительным указанное свидетельство и договор купли-продажи земельного участка. Отменяя все состоявшиеся по делу судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что само по себе обозначение в свидетельстве и в договоре купли-продажи предмета сделки в виде 870 кв. мне ведет к недействительности свидетельства и сделки, поскольку 870 кв. м точно соответствуют 1/3 доли продавца в общем имуществе. [22]

Таким образом, с точки зрения Верховного Суда РФ, когда предметом той или иной сделки является часть земельного участка определенной площади в квадратных метрах или сотках, то это равнозначно распоряжению долей в праве собственности, исчислить которую, как правило, в отношении земельного участка несложно, зная общий размер земельного участка и отчуждаемую по сделке его часть. Достаточных оснований для признания таких сделок недействительными по мотиву ничтожности только потому, что неточно указан их предмет, не имеется.

2.3 Право государственной и муниципальной собственности на землю

Государственной собственностью являются земли, что не находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Государственная собственность на землю имеет сложный состав: ее подразделяют на федеральную собственность (общегосударственную) и собственность субъектов – республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов. Согласно ст. ст. 17, 18 Земельного кодекса в федеральной или региональной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации или субъекта на которое возникло в результате разграничения государственной собственности на землю, а также были приобретены Российской Федерацией или субъектом на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством.

Муниципальной собственностью являются земельные участки, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также иным муниципальным образованиям. К муниципальной собственности относятся земельные участки, которые признаны таковой федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, право указанной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством, а также были безвозмездно переданы в муниципальную собственность из собственности федеральной. [15, с. 86]

Разнообразие форм публичной собственности на землю привело к ситуации, когда не понятно, к какому виду публичной собственности относится тот или иной земельный участок. Процесс отнесения земель к определенному виду публичной собственности: собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований – это разграничение государственной собственности на землю.