Файл: «Право собственности на землю».pdf

ЗК РФ также не дает понятия «части земельного участка». О части земельного участка упоминается в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно смыслу, которой при приобретении в собственность здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, к приобретателю переходит та часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Причем права на часть земельного участка переходят на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали прежнему их собственнику.

При этом возникает вопрос: может ли часть земельного участка быть самостоятельным объектом гражданских прав и вовлекаться в этом качестве в гражданско-правовые сделки? Представляется верной позиция, в соответствии с которой часть земельного участка не может в качестве самостоятельного объекта вовлекаться в сделки, связанные с отчуждением вещных прав на землю, в первую очередь, прав собственности. [6, с. 126]

При продаже части земельного участка (если часть не меньше минимально допустимого размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения) особое значение приобретает его делимость. Однако в процессе совершения данной сделки необходимо выделить эту часть и удостоверить права на него надлежащим образом. Это, в свою очередь, приводит к появлению двух новых объектов гражданских прав, и выделенная часть, так же как и оставшаяся, уже не являются частями единого целого, а приобретают свой индивидуальный правовой режим. Поэтому продажа части земельного участка является невозможной.

В то же время часть земельного участка может быть предметом некоторых сделок, влекущих возникновение обязательственных прав. Например, из смысла п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» усматривается, что часть земельного участка может быть объектом аренды.

Таким образом, часть земельного участка может быть объектом сделок, но в несколько ограниченном объеме, то есть объектом таких сделок, при которых не происходит перехода вещных прав, в первую очередь, права собственности на соответствующую часть земельного участка. Поэтому, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, под частью земельного участка, вероятно, нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела стала самостоятельным земельным участком. [6, с. 128]

Из всего сказанного можно сделать вывод о том, что часть земельного участка – это часть, выделенная в натуре на местности, то есть реальная доля земельного участка, права на которую удостоверены надлежащим образом. Причем соответствующая выделенная часть может быть объектом только таких сделок, при которых на нее не происходит перехода вещных прав, в первую очередь, права собственности, а в случаях, предусматривающих последующий переход на данную часть вещных прав, после реального раздела она становится самостоятельным земельным участком.

Однако понятие части земельного участка, как и понятие земли, должно было быть дано законодателем в Земельном кодексе. Очевидно, необходима корректировка ст. 6 ЗК РФ с введением определений данных понятий.

1.2 Содержание права собственности на землю

Положительным признаком права собственности на землю, как и права собственности в целом, является соединение воедино трех известных правомочий: владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Вместе с тем, следует обратить внимание на указанную в юридической литературе проблему неточности и неоднозначности трактовки законодателем содержания права собственности, а следовательно, и основанного на нем права собственности на землю. Неточность по мнению ряда исследователей «выражается в том, что при передаче другим субъектам права правомочий владения пользования и распоряжения имуществом право собственности, согласно п. 2. ст. 209 ГК РФ, продолжает оставаться у собственника, в итоге получается «голое право собственности без правомочий, с чем нельзя согласиться». [16, с. 81]

Данная позиция представляется верной, поскольку даже при доверительном управлении данные правомочия передаются в пределах, установленных законом и договором, то есть основная власть относительно правомочий всё равно остается у собственника (здесь не берется в рассмотрение недееспособный собственник-индивид, поскольку в рассматриваемой статье 209 ГК РФ говорится, что «собственник вправе … передать...», то есть он действует по своей воле, и подразумевается полная дееспособность).

Но если принять во внимание фразу «по своему усмотрению» п. 2 ст. 209 ГК РФ и расшифровать её как «в определенных пределах», то оспариваемая формулировка «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону… в том числе…передавать им [другим лицам], оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом…» и не будет означать возможности полной передачи правомочий владения, пользования и распоряжения с сохранением права собственности. Однако это «вольная» расшифровка, и все-таки присутствует неточность, неоднозначность трактовки.

При определении возможностей собственника относительно правомочий владения, пользования и распоряжения в праве собственности на землю возникает проблема согласованности ЗК РФ и ГК РФ. Так, в ст. 5 ЗК РФ предусмотрены следующие права на землю: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования (предполагает правомочия владения и пользования); право безвозмездного пользования (предполагает правомочия владения и пользования); право пожизненного наследуемого владения (предполагает правомочия владения и пользования); право аренды земельного участка (предполагает правомочия владения и пользования); право сервитута (предполагает правомочие ограниченного пользования чужим земельным участком). [16, с. 83]

То есть собственник земельного участка по ЗК РФ может в определенных пределах передавать правомочия владения и пользования, а правомочие распоряжения может осуществлять только собственник, без возможности частичной передачи правомочия распоряжения по договору с субъектом права, не являющимся собственником. В ЗК РФ не предусмотрены такие права, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, а также возможность передачи в доверительное управление, что определено для недвижимости (к которой отнесена и земля) Гражданским кодексом. Согласно ст. 260 ГК РФ «лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». В приведенной статье после слов «и распоряжаться им иным образом» дается ссылка на ст. 209 ГК РФ, в п. 4 которой сказано, что собственник может передать свое имущество в доверительное управление, а также «по своему усмотрению» (в определенных пределах) «… передавать…права владения, пользования и распоряжения», что в принципе подразумевает права хозяйственного ведения и оперативного управления. [19, с. 139]

Поэтому, если брать во внимание полное содержание ст. 209 ГК РФ для земель, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте, возможно осуществление прав хозяйственного ведения и оперативного управления, а также передача в доверительное управление. Тогда получается, что по ГК РФ возможности относительно правомочий собственника земли шире, чем по ЗК РФ, и они совпадают с данными возможностями права собственности в целом для земель, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте. [19, с. 141]

При этом возникает вопрос: на нормы какого законодательства – гражданского или земельного – следует опираться при определении возможностей содержания права собственности на землю, и может ли земля быть передана в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление?

Таким образом, следует отметить, что в п. 1 ст. 260 ГК РФ законодатель, ссылаясь на ст. 209, видимо, допустил неточность. Поэтому следует откорректировать данную ссылку на ст. 209, заменив ее ссылкой на п. 3 ст. 209.

В таком случае следует опираться только на нормы исключительно ЗК РФ, и можно сделать вывод о том, что в отношении земли, невозможно осуществление прав доверительного управления и хозяйственного ведения, а также она не может быть передана в доверительное управление

Глава 2. Формы права собственности на землю

2.1  Возникновение и прекращение, формы права собственности на землю

Согласно гражданскому законодательству, права и обязанности появляются, когда на то имеются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также вследствие действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

ЗК РФ содержит специальную статью, посвященную основаниям возникновения прав на землю. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации по правилам Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5].

Государственная регистрация права собственности на землю представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. [8, с. 37] Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нововведением и особенностью регистрации права собственности, начиная с 15 июля 2016 года, является то, что в стране прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных, что таким образом, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

Из особенностей регистрации права собственности на землю можно выделить то, что имущество подлежит регистрации по инициативе управомоченных лиц, то есть обладают заявительным характером. Государственная регистрация права на недвижимое имущество не является обязанностью лица перед регистрирующим органом.

Государственная регистрация прав на землю производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или управомоченного сторонами лица при наличии у него соответствующим образом оформленной доверенности.

Поданные заявителем необходимые документы для государственности регистрации права на землю проходят процедуру правовой экспертизы, которая позволяется определить подлинность поданных заявителем документов и наличие права на государственную регистрацию собственности на землю, а также основания для отказа в такой регистрации. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.

При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. [8, с. 39]

Государственная регистрация прав на землю осуществляется в общем порядке. Государственная регистрация прав на земельный участок проводится в течении десяти дней с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок.

Так, согласно ЗК РФ лица, прошедшие процедуру регистрации права собственности на землю и уже имеющие в собственности последнюю, имею право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование. [7, с. 268]

Права собственности возникают исходя из некоторых особенностей. Одной из особенностей является то, что закон не устанавливает основания для возникновения права собственности, а сам является таким основанием. [9, с. 16]

Специалисты в области земельного права, которые изучают типологию актов, являющихся основания возникновения прав на землю имеют единогласное мнение. К основным актам, которые воздают данное право, можно отнести: решения органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, разрешающих продажу участков с целью изменения его целевого назначения; решения Правительства РФ или законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Федерации, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости; решения органов исполнительной власти субъектов Федерации об изъятии и предоставлении земельных участков на землях железнодорожного транспорта, занятых древесно-кустарниковой растительностью, решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта Федерации о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды; другие правовые акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления. [11, с. 108]