Файл: Нотариальные действия (действующее законодательство, регулирующее нотариальную деятельность).pdf

Глава 3. Взаимоотношения нотариусов и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1 соотношение деятельности нотариуса и государственного регистратора по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Необходимость развитой, всеобъемлющей и доступной системы регистрации появилась одновременно с процессами приватизации государственного и муниципального имущества, когда в "правовом поле" России вместо единого собственника - государства появилось множество таких собственников в лице граждан, хозяйствующих субъектов, было разделение прав собственности между Российской Федерацией и ее субъектами, была собственность органов местного самоуправления. Таким образом, принятие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и правовых мер должна обеспечить интеграцию и дифференциацию недвижимости между самыми различными собственниками в России. Институт гражданского оборота необходимо достаточно долго. Вместо того, чтобы осуществление этих полномочий на уровне местных органов власти, система регистрации должна осуществляться на государственном уровне - на уровне органов исполнительной власти России и субъектов Федерации.

Обоснованность и правомерность права собственности может обеспечиваться в различных органах. Что касается рынка недвижимости, в конце концов неважно, как и кто удостоверяет либо регистрирует право собственности на недвижимость, кем осуществляется эта деятельность. Для них важен уровень правовых гарантий, который обеспечит стабильность и легитимность прав собственности. Ведь ни один нормативно-правовой и институциональной базы не может обеспечить в своей деятельности 100% КПД. Поэтому перед нами стоит задача создания системы, которая позволит минимизировать риски участников рынка недвижимости, будет способствовать быстрому устранению помех и препятствий в реализации их законных прав, эффективного разрешения споров и возмещения ущерба.

До вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" организационная система, обеспечивающая гарантии участников рынка недвижимости, строилась следующим образом сообразно динамике взаимодействия участников гражданского оборота при заключении сделки с недвижимостью. Был разделен на две разные и содержательные юридические процедуры: (1) согласования условий сделки и ее заключения и (2) ее регистрации, осуществляют уполномоченные органы.

Первая процедура - согласование условий сделки и ее заключение с участием граждан происходит путем оказания правовой помощи сторонам сделки нотариусом, который в рамках нотариального производства, во-первых, обеспечивает проверку законности условий сделки, проверяет наличие всего необходимого фактического структуры и ее документы, и, во-вторых, должен проверить истинное волеизъявление сторон, понимание ими значения своих действий, разъяснить правовые последствия совершаемых действий, для того чтобы проверить емкость. Все это охватывается понятием нотариального удостоверения, рамки которого определяются законом о нотариате и не может быть уменьшен в нарушение статьи 163 Гражданского кодекса только в той комиссии, удостоверяющий нотариусом.

Вторая процедура - Регистрация осуществлялась различными учреждениями либо унитарными предприятиями, входящими в систему органов местного самоуправления.

Поскольку нотариальное удостоверение становится ненужным, то функции, которые выполнял нотариус, должен выполнять хотя бы частично государственный Регистратор. Поэтому сравним модель юридической деятельности, осуществляемой нотариусом в рамках нотариального производства и регистратором в рамках процедуры регистрации: что общего и различного в их деятельности, какие пробелы нотариальной деятельности не завершена, государственным регистратором и, наоборот, какие юридические действия отсутствуют либо в деятельности регистратора, либо в деятельности нотариуса и регистратора одновременно. Такой сравнительный анализ функции и полномочия нотариуса и такой новый предмет как Регистратор в гражданском обороте, может быть плодотворным и позволит нам увидеть преимущества и недостатки того или иного юридического процесса.

Прежде всего, можно обнаружить сходство основных составляющих деятельности нотариуса и регистратора. Итак, процедура государственной регистрации должна обеспечивать правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; Регистрация осуществляется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающей содержание сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса); требования к документам, представляемых на государственную регистрацию прав (в соответствии со ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), текстуально одинаковые и совпадают с требованиями, установленными в ст. 45 закона о нотариате.

Здесь можно говорить о значительном сходстве деятельности государственного регистратора с деятельностью нотариуса, поэтому можно сказать и проще - произошло замещение в этой части функции нотариуса государственным регистратором, деятельность которого носит ряд компонентов casinodaily характер, фактически возрождается государственный нотариус под названием государственной регистрации.

Разница в нотариальной и регистрационной деятельности? Это в основном сводится к следующему. Нотариальная деятельность функционально имеет целью работу с документами и с людьми, которые применяются для сделки. Работа нотариусом на стадии согласования условий сделки, наличия не только существенные (что делать и государственный Регистратор), но и удобным для сторон факультативных условий, которые желательно отразить с установленными правилами и обычаями гражданского оборота недвижимого имущества. Важным моментом нотариальной деятельности является выяснение истинной воли сторон, разъяснение правовых последствий совершаемых действий, определение потенциала и понимания своих действий. Таким образом, нотариус работает с документами, а также владельцев, как будущих, так и существующих. Его целью является защита экономически и юридически слабой стороны гражданского оборота.

Регистратор, в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", работает в основном и преимущественно с документами, с конечным результатом - самой сделкой, проверяя лишь наличие существенных, обязательных условий. Его работа с собственниками-это взять свои документы и проверке их личности, поскольку стороны должны предоставить регистратору уже согласованный и подписанный документ.

3.2 Процедурные отличия деятельности нотариуса и государственного регистратора

Теперь остановимся на некоторых процедурных отличиях деятельности нотариуса и регистратора в соответствии с юридической моделью деятельности, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

. Нет этапа согласования условий сделки. Тот факт, что практическое осуществление процедур закона, связанных с работой только с законченным документом, когда работа проводится не при сторонах, а в их отсутствие, после принятия документов на регистрацию, приведет к тому, что регистрация будет существенно задержка в дополнение к и так довольно большое срок регистрации (1 месяц). Определение юридической значимости обстоятельств, связанных с возможностью совершения сделки с недвижимостью, требует юридической подготовки (например, согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок в приватизированную квартиру если на момент приватизации проживал несовершеннолетний, имевший в тот момент право на приватизацию), которая отсутствует у сторон.

Поэтому, в любом случае в практической деятельности органов регистрации будет поднимать вопросы, связанные с необходимостью предварительной проработки содержания сделки. Соответствующую работу такого содержания могут взять на нотариусов в первую очередь.

. Нет работы с франчайзером, настоящим и будущим: проверка выявления истинной воли сторон, понимания ими значения своих действий, момента заблуждения, что обеспечивалось прочтение текста сделки нотариусом и сторонами сделки, выяснением понимания значения своих действий, ее правовых последствий, обсуждением не только существенных, но и факультативных условий сделки. Этот пробел может быть заполнен также нотариально заверенные сделки с недвижимостью.

Эта правовая активность является достаточно информативным. Анализ судебной практики показывает, что в большинстве оспорен в судебном порядке, а не условия сделки, а ее исполнение одной из сторон.

. Упрощение процедуры выдачи доверенностей на распоряжение имуществом, что не будет обеспечивать в полной мере проверку законности юридических действий участников гражданского оборота.

В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где он состоит в том, что представитель должен представить надлежащим образом оформленную доверенность (ст. 16 и др.). Но дело в том, что в соответствии со статьей 185 ГК такая доверенность может быть оформлена в простой письменной форме, поскольку сделок по отчуждению имущества не установлено обязательной нотариальной формы. Государственный Регистратор может принять доверенность в простой письменной форме. То же самое касается и разрешений для получения дубликатов утерянных правоустанавливающих документов (купли-продажи, передачи жилого помещения в собственность и т. д.). Такая доверенность может быть составлена в письменной форме.

С момента введения простой письменной формы приведет к значительной криминализации рынка недвижимости, где на практике стихийно пошли по пути использования преимущественно нотариально удостоверенной доверенности или заявления о явке на государственную регистрацию всех участвующих сторон.

. Процедура государственной регистрации может существенно замедлить кровообращение в области недвижимости, например, связанные с ипотечным кредитованием, когда приобретается квартира, которая должна быть в залоге под полученный кредит. Кроме того, установленный месячный срок регистрации ипотеки в обеспечение обязательств по кредиту в современных динамичных финансовых отношений довольно долго, особенно такой срок будет задерживать инвестиционные процессы по программам микрокредитования.

Регистрация может осложнить исполнение важного и практически значимого условия - оплата по договору купли-продажи. Тот факт, что сделка считается совершенной с момента регистрации, которая произойдет по закону через месяц. В этой ситуации рискует продавец, поскольку в случае неуплаты после регистрации ему придется в суде требовать исполнения условий сделки в этой части, а также покупатель - не понятно было случиться для проверки или нет, так как в этом случае, отдав деньги, он может получить их обратно с большим трудом. Кроме того, тот факт, что в современном гражданском обороте значительная часть сделок купли-продажи на самом деле длинная цепочка обмена веществ, где покупка возможна после предварительной продажи и т. д. длинные сроки регистрации будут препятствовать динамике гражданского оборота.

Для минимизации последствий такого правового регламента необходимо ввести ускоренной регистрации для нотариально заверенных сделок, предоставление на период регистрации гарантий по оплате сторонам от риэлторских фирм, которые в этом случае должны быть достаточно крупными, и т. д.

. Регистратор в соответствии с юридической моделью своей деятельности не оказывает правовую помощь гражданам, в том числе бесплатно. Кроме того, не установлены льготы для граждан при оплате регистрационного взноса. Нотариусы являются субъектами, на которых государством возложена обязанность по обеспечению права граждан на получение в соответствии со статьей 48 Конституции РФ квалифицированной юридической помощи, включая бесплатные. Между тем Регистратор в соответствии со своей бизнес-моделью, такая помощь не имеет, поскольку стороны должны предоставить уже подготовленный и подписанный текст сделки.

Кроме того, при обращении к нотариусу, в отличие от регистрации, количество граждан и организаций имеют право на льготы - бесплатное или на льготных условиях совершение нотариальных действий.

. Различный правовой статус и квалификационные требования к регистратору и нотариусу. Нотариус может действовать самостоятельно или выступать в качестве государственного служащего. Что касается ЗАГСа, то это гражданский служащий заменив ведущую государственную должность. Существенно отличается уровень компетенции нотариуса и регистратора. Для лиц, претендующих на должность нотариуса, занимающегося частной практикой и государственного нотариуса, необходимо иметь высшее юридическое образование, прохождение стажировки у нотариуса по общему правилу сроком не менее одного года, квалификационный экзамен. Только тогда вы сможете конкурса на вакантную должность нотариуса.