Файл: Право общей собственности.pdf

По действующему законодательству, участниками общей совместной собственности, могут быть только граждане. К числу участников могут быть отнесены супруги (если на их имущество распространяется законный режим  имущества супругов); члены крестьянского (фермерского) хозяйства; члены семьи, которые приватизировали квартиру с установлением на нее общей совместной собственности.

Во всех указанных случаях, законодательством допускается переход с режима общей совместной собственности, на режим общей долевой собственности.

В связи с тем, что образование общей совместной собственности, допускается только в тех случаях, которые предусмотрены законом (и круг участников такой собственности строго определен), в нормах закона закреплена презумпция, в соответствии с которой, общая собственность на имущество, предполагается долевой. Но стоит отметить, что эта презумпция, является опровержимой. В определенных случаях, она может относится к совместной, в связи с тем, что законом (или договором) не установлено иное. В других случаях, закон предоставляет возможность самим участникам общей собственности, осуществлять выбор между правовым режимом долевой, или совместной собственности.

По существу, особой или принципиальной разницы, между всеми этими случаями нет. Это связано с тем, что в конечном счете, от самих участников общей собственности зависит, устанавливать имущество в долевую или совместную собственность.

2. Общая долевая собственность.

2.1. Определение долей в праве общей собственности.

В нормах ГК, во многих его частях, касающихся общей собственности, неоднократно упоминаются доли, принадлежащие ее участникам. В статье 245 ГК РФ, закреплено положение о презумпции равенства долей, участников общей долевой собственности.

Хотя учитывая то, что презумпция равенства долей, буквально закреплена только применительно к общей долевой собственности, она по своей сущности также действует и в отношении общей совместной собственности. Это происходит в моменты выделения из нее, или ее раздел, и возникает необходимость определения доли либо всех собственников, или собственника, который выделяется. Данный вывод, находит своё подтверждение в правилах пункта1 статьи 39 Семейного Кодекса, которые относятся к общей совместной собственности супругов. Также указанный вывод содержится в правилах пункта 3 статьи 258 ГК РФ, которые относятся, к общей совместной собственности членов крестьянского хозяйства. Наряду с этим, правила пункта 3 статьи 258 ГК РФ о равенстве долей членов хозяйства, также распространяются на случаи раздела имущества хозяйства, и на случай выхода из хозяйства, кого-либо одного из его членов.

Соглашением, участники общей долевой собственности, в отступлении от презумпции равенства долей, могут установить условие, согласно которому, их доли, могут быть определены в зависимости от вклада каждого в образование, а также прекращение общего имущества. Данный вклад, может быть определен не только в момент образования общего имущества. Он также может быть определен и на последующих этапах его существования, и функционирования, с учетом материальных, трудовых и иных вложений, которые были внесены в него. Довольно часто, в случае заключения договора простого товарищества, именно таким образом обстоят дела. В данном случае, стороны соединяют свои вклады, и тем самым начинают действовать сообща. Это делается для достижения общей хозяйственной цели. В процессе совместной деятельности, размер вклада в общее имущество каждого из участников, может измениться весьма существенно.

Пункт 3 статьи 245 ГК РФ, для развития общих положений об определении размера долей, предлагает учитывать то, какие улучшения были внесены в общее имущество. Улучшения можно подразделить на неотделимые или отделимые. В том случае, когда участник долевой собственности, за свой счет (и с соблюдением установленного порядка), внес в общее имущество улучшения, которые являются неотделимыми, он имеет право требовать увеличения своей доли, соразмерно возрастанию стоимости самого имущества. Согласно этого, в том случае, когда установленный порядок не соблюден, то сособственник, не имеет права на увеличение размера своей доли. В том случае, когда улучшения представляют собой отделимые, сособственник не имеет права спрашивать согласия остальных участников общей собственности, на внесение улучшений. Это связано с тем, что отделимые улучшения, могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений, может быть решена по взаимному согласию всех лиц, которые являются сособственниками. Таким образом, они, могут договориться о выплате лицу, которое внесло улучшение, соответствующей компенсацией. При это, изменение долей в общей собственности не происходит. Также, может происходить увеличение доли собственника, который внес улучшение, и т.п. В случае отсутствия соглашения, отделимые улучшения, могут поступить в собственность того, кем они были внесены. Абсолютно все споры, касающиеся определения судьбы улучшений (в связи с тем что они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом), могут быть рассмотрены судом.

Принадлежащие сособственникам правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом, составляют содержание права общей долевой собственности. Каждый из сособственников, в процессе осуществления права общей собственности, вне зависимости от размера своей доли, имеет один голос. Наряду с этим, практического значения, такой голос по факту не имеет. Осуществление права общей собственности, обязательно должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В том случае, когда согласие не достигнуто, определение тех последствий, которые возникли в результате разногласий, зависит от того, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, или правомочия распоряжения.  В том случае, когда сособственники не смогли договориться относительно владения и пользования общим имуществом, каждый из них (хотя и оставшийся в единственном числе), имеет право обратиться в суд. В том случае, если разногласия касаются права распоряжения, возникший спор, судом урегулирован быть не может. При осуществлении права распоряжения общей собственностью, принцип взаимного согласия, должен действовать без каких-либо изъятий. Два собственника, в совокупности, или же порознь, имеют право продать свои долги. Но навязать третьему, продажу всего общего имущества в целом, они права не имеют. В связи с этим, при осуществлении права общей собственности, в принципе, не имеет никакого значения то, какой долей, располагает каждый из собственников. Хотя размер доли, подлежит учету, в случае распределения приносимых общим имуществом доходов и плодов, которые падают на нее расходов и обременений.

Доля в общей собственности, которая принадлежит сособственнику, не может локализоваться в какой-либо конкретной части общего имущества. Она распространяется на все имущество в целом. Наряду с этим, сособственник, может быть заинтересован в потребительской стоимости указанного имущества, а не только в меновой. Его заинтересованность, может состоять не только в тех доходах, которые может принести общая вещь. Она также может заключатся, в использовании этой вещи, для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник, имеет право на предоставление в его владение, а также пользование, части общего имущества, которое в свою очередь соразмерно доле. В том случае, когда это невозможно, он имеет право требовать от других участников общей собственности, соответствующей компенсации.

В тех случаях, в которых во владение, а также пользование собственника, выделяется часть общего имущества, он (наряду с сохранением права на долю в общей собственности), приобретает также право на выделенную ему часть имущества. Данное право, может быть отнесено к вещным, учитывая её юридическую природу. Похожие ситуации, довольно часто возникают в случае определения порядка владения, и пользования жилым домом, который находится в общей собственности двух и более лиц. В том случае, когда договор об определении порядка владения, а также пользования домом, удостоверен нотариусом, и в соответствии с существующими требованиями зарегистрирован в местной администрации, он сохраняет силу для того лица, к которому в последствии может перейти доля в общей собственности.

Одним из оснований, для возникновения общей собственности (с которым связано немало вопросов ее осуществления), является совместное участие двух или более лиц, в строительстве дома. Довольно часто происходят случаи, в которых гражданин (которому для строительства дома отведен земельный участок), членов своей семьи, привлекает для участия в строительстве. Также, он может привлекать третьих лиц. После окончания строительства, между со-застройщиками (а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления)), может возникнуть спор,  предметом которого является вопрос: за кем дом должен быть зарегистрирован дом? В этом случае, мнения расходятся примерно на следующие: 1) должен быть зарегистрирован только за тем лицом, которому отведен земельный участок; 2) или за иными лицами. Судебная практика, к разрешению указанных споров, подходит с учетом следующих условий:

-         необходимость установить, связаны ли лица (которые принимали участие в строительстве дома), семейно-бытовые отношениями, или являются посторонними лицами для застройщика;

-         в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц, или в иных целях);

-         участие в деле, в том случае, если он не выступает в деле в качестве стороны, необходимо привлечь орган, который отводит земельные участки. После чего выяснить его отношение, к возникшему спору.

В том случае, когда лица, участвовавшие в строительстве, были связаны семейно-бытовыми отношениями (или хотя бы и не связаны), но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц (а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью), спор может быть решен судом в пользу фактических со-застройщиков.  Суд, может и не согласиться с мнением соответствующего органа, который возражает против признания дома общей собственностью со-застройщиков. Но в этом случае, суд свое несогласие, должен мотивировать в решении по спорному делу.

2.2. Осуществление и прекращение права общей собственности.

Каждый из сособственников, имеет право распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности по своему усмотрению. Для распоряжения долей (в том числе и для отчуждения), он не должен спрашивать согласия других участников общей собственности. В тоже время, другим лицам, имеющим доли в общем имуществе, весьма не безразличен тот факт, кто займет место сособственника, который отчуждает свою долю из общей собственности. В последствии указанных, а также иных обстоятельств, в законодательстве должны быть закреплены те правила, которые не ущемляя прав сособственника (на распоряжение своей долей), могут обеспечить интересы остальных участников общей собственности. Данным целям, призваны служить нормы закрепленные в законе, о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

В случае продажи доли постороннему лицу, остальные сособственники, имеют преимущественное право для покупки отчуждаемой доли по той цене, за которую она продается. Также, они имеют преимущество, на прочих равных условиях, за исключением случая продажи с публичных торгов. Продавец доли, обязан в письменной форме, известить всех сособственников о своем намерении продать долю постороннему лицу, с обязательным указанием цены и других условий продажи. В том случае, когда остальные сособственники, откажутся от покупки доли, или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца (а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения), продавец имеет право продать долю любому заинтересованному лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, любой из сособственников, имеет право в течение трех месяцев, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Точно такие же правила, применяются в случае отчуждения доли по договору мены. Но они применяются лишь тогда, когда лицо (отчуждающее имущество), обменивает свою долю на вещи (определенные родовыми признаками). При этом, лицо, которое имеет преимущественное право на приобретение доли, предлагает лицу отчуждающему вещь того же рода (в том же количестве, и того же качества).

В тех случаях, которые предусмотрены законом, распорядиться долей в общей собственности, можно только при соблюдении определенных условий. К примеру, общее имущество в кондоминиуме, не может подлежать отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев, на помещения в кондоминиуме.

Множественность субъектов прав собственности, также выражается в тех случаях, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. В месте с этим, основаниями (которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности), последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения. В первую очередь, это такие основания, как раздел общей собственности, и выдел из нее. В случае раздела, общая собственность прекращается для всех ее участников. В случае выдела, она прекращается для того, чья доля выделяется из общей собственности. Но выдел, может также привести к тем же результатам, что и раздел. К примеру, если общая собственность принадлежит всего двум участникам, и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность, прекращается и для другого. Это связано с тем, что он становится единоличным собственником имущества, которое в свою очередь ранее было общим.