Файл: Ипотека в гражданском праве . ..pdf

При разграничении указанного в ст. 50 Закона об ипотеке неисполнения и ненадлежащего исполнения следует принимать во внимание, что неисполнение обязательства характеризуется бездействием должника, в результате которого кредитор не приобретает причитающиеся ему блага; основная цель обязательства, таким образом, остаётся недостигнутой. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объёме требований кредитора. Поэтому неисполнением обязательства, обеспеченного ипотекой, чаще всего признается неуплата долга в срок, обусловленный договором, из которого возникло основное обязательство; к ненадлежащему исполнению следует отнести частичное погашение долга, а также неуплату процентов, штрафа, пени даже при погашении основной суммы долга. В тех случаях, когда обязательство исполняется периодическими платежами, систематическое нарушение сроков внесения таких платежей необходимо рассматривать как ненадлежащее исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства, что находит подтверждение в судебной практике.

Другой особенностью ипотечных правоотношений является то обстоятельство, что «отнюдь не только срок исполнения основного обязательства «порождает» право кредитора обратить взыскание на предмет ипотеки – существенное нарушение договора об ипотеке тоже может повлечь подобные последствия»^[18]. К их числу Закон об ипотеке относит: невыполнение обязанности предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки (ст. 12); ненадлежащее обеспечение сохранности заложенного имущества (ст.ст. 35, 72); нарушение правил об отчуждении заложенного имущества (ст. 39). Существенное нарушение условий договора об ипотеке в юридической литературе рассматривается как основание для изменения срока платежа в одностороннем порядке по инициативе залогодержателя. Невыполнение любой из перечисленных обязанностей порождает у залогодержателя право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обратить взыскание на предмет ипотеки, даже если основное обязательство исполняется надлежащим образом (п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке).

Третья особенность ипотечных правоотношений состоит в том, что в ряде случаев основанием обращения взыскания на предмет ипотеки могут выступать обстоятельства, которые не зависят от воли сторон ипотеки и действий должника по обеспечиваемому обязательству. К их числу Закон об ипотеке относит принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст. 41) и обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям предшествующих или последующих залогодержателей (ст. 46). В этих случаях реализация права залогодержателя осуществляется независимо от надлежащего или ненадлежащего исполнения основного обязательства (п. 4 ст. 50).

Основанием возникновения у залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество может являться не один юридический факт, а совокупность юридических фактов, которую в теории права называют фактическим (юридическим) составом или юридическим основанием (титулом) права.

Юридический (фактический) состав влечёт связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех юридических фактов, образующих его элементы. Так, для возникновения права на обращение взыскания по договору залога предприятия необходимо одновременное наличие двух юридических фактов:

- нарушение должником условий основного обязательства;

- истечение года с момента заключения договора об ипотеке (п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке).

В тех случаях, когда предметом ипотеки является объект долевого строительства, право обращения взыскания возникает у любого из залогодержателей (участников долевого строительства) при одновременном наличии следующих оснований:

- наступление предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- прекращение или приостановление строительства объекта долевого строительства;

- наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

- истечение шести месяцев с момента наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства (п. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве).

Исходя из вышеприведенной характеристики, основания обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки) следует классифицировать по двум критериям: источнику возникновения и структуре.

Выделение этих двух подгрупп фактов позволяет ответить на вопрос о том, с каким элементом правомерного действия норма права связывает юридические последствия – с направленностью воли (юридические поступки) или с самим фактом действия (индивидуальные акты)^[19].

По структуре основания возникновения права на обращение взыскания делятся на две группы: 1) простые, когда право на обращение взыскания возникает из единственного юридического факта (например, просрочки платежа по основному обязательству) и 2) сложные, когда для возникновения соответствующего права требуется наличие совокупности или состава юридических фактов, что имеет место (например, при ипотеке предприятия или объекта долевого строительства).

Деление оснований по указанному признаку позволяет уяснить круг фактов, наличие которых порождает у ипотечного кредитора возможность осуществления права залога через процедуры взыскания.

Статья 348 ГК РФ устанавливает, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен не только в связи с отсутствием оснований ответственности должника по основному обязательству (ст. 401 ГК РФ), но и вследствие крайней незначительности допущенного должником нарушения и явной несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Аналогичное положение содержится в Законе об ипотеке (п. 3 ст. 50, п. 1 ст. 54.1).

Сущность и цель установления в законе условий, не позволяющих кредитору обратить взыскание на заложенное имущество и получить удовлетворение своих требований, в теории права объясняется различно.

В частности, Е.А. Макарова считает, что закреплённое в п. 2 ст. 348 ГК РФ правило «является конкретизацией более общего положения о том, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (п. 1 ст. 10 ГК РФ)»^[20]. Другие авторы (В.А. Зюзин, А.Н. Королёв) его смысл и назначение выводят из общегражданского принципа разумности и соразмерности.

М.И. Брагинский рассматривает его как направленное на защиту интересов залогодателя как слабейшей стороны в договорном правоотношении^[21]. Л.Ю. Михеева усматривает значение критериев «крайней незначительности» и «явной несоразмерности» в том, что они позволяют определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателем.

Нельзя исключить и такой трактовки анализируемых норм как направленных на обеспечение необходимого баланса интересов сторон ипотеки и позволяющих соблюсти паритетность между ними: реализация права залога не должна влечь неосновательную утрату залогодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества. Как отмечает В.В. Скворцов, «основной интерес залогодателя в залоговом правоотношении – не потерять неосновательно предмет залога»^[22]. Следовательно, обращение взыскания на переданное в обеспечение обязательств должника имущество возможно не за всякое нарушение обеспеченного залогом обязательства, а лишь за такое, которое имеет существенный характер. В этой связи допустимо рассматривать крайнюю незначительность нарушения основного обязательства и явную несоразмерность причинённых этим нарушением убытков стоимости предмета залога как объективные критерии неправомерности действий залогодержателя по взысканию. Установление этих фактов судом влечёт отказ в обращении взыскания на заложенное имущество, а принятие судебного решения без исследования этого вопроса – безусловным основанием к его отмене.

Критерии незначительности и несоразмерности не являются универсальными, а применяются только в случае, когда взыскание на предмет ипотеки обращается вследствие противоправных действий должника, выразившихся в нарушении основного обязательства. При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по иным основаниям исследование вопросов «незначительности» и «несоразмерности» не входит в предмет доказывания по делу, соответственно, нормы п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке не подлежат применению, а отказ в обращении взыскания по этим основаниям будет неправомерным. Вместе с тем такой отказ нельзя расценивать как окончательный: нарушается принцип неделимости залоговой ответственности. В этом случае обеспечение не утрачивается и залогодержатель вправе повторно обратиться в суд с соответствующим требованием (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке), что подтверждает судебная практика^[23].

Заключение

На основании проведенного исследования были разработаны рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего ипотеку в российском гражданском праве.

Ипотека сегодня является наиболее распространенным и эффективным способом обеспечения возврата кредита. Его суть состоит в обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед другими кредиторами (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ «О залоге», ст.ст. 334-358.18 Гражданского кодекса РФ).

Формулировка п. 2 ст. 348 ГК РФ имеет два различных законодательных решения, сопоставительный анализ которых приобретает особую актуальность в связи с позицией разработчиков проекта Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», предполагающей возврат к её прежней редакции (до поправок, внесенных Законом № 306-ФЗ).

Обе редакции п. 2 ст. 348 ГК РФ, как старая, так и ныне действующая, а равно соответствующие положения Закона об ипотеке, содержат в себе один серьезный недостаток – для отказа во взыскании требуется наличие обоих критериев одновременно. Строго говоря, залогодателю защита от неправомерного взыскания предоставляется судом лишь в том случае, кода обеспеченное залогом обязательство в основном выполнено. Но если законодатель считает, что при отказе в обращении взыскания ипотека не прекращается и кредитор вправе при устранении обстоятельств, служащих основанием для отказа во взыскании, вновь обратиться с иском (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке), в чем тогда смысл такого решения вопроса: в ожидании прироста процентов? Очевидно, залогодатель нуждается в средствах правовой защиты от неосновательного обращения взыскания и на начальном этапе внесения должником выплат по кредиту, тем более что факт заявления соответствующего иска залогодержателем не препятствует исполнению основного обязательства.

Подводя итог, стоит отметить, что действующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет ещё не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.

Список литературных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 04.08.2014, №31, ст. 4398
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 01 марта 2016 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1994. № 32. Ст. 3301
3. Федеральный закон РФ от 24.09.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 13.07.2015) // «Российская газета», № 79, 25.04.1996
4. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06.12.2011) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42
5. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015) // «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29. Ст. 3400
6. Постановление Правительства РФ от 17.12.2015 № 1050 (ред. от 18.04.2014) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2016-2020 годы» // СПС Консультант Плюс.
7. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс.
8. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 // Российская газета. – 1992. – № 129. – (утратил силу с 01.07.2014)
9. Астахов П.А. Жилье: юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. – М., 2011. – 270 с.
10. Залесский В.В. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке». - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. - 420с.
11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 № 67 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами» // "Вестник ВАС РФ", № 3, 2002
12. Козлова Н.В. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств // СПС «Гарант» : [Электронный ресурс] - Послед. обновление 30.11.2015.
13. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. – 2013. – № 4. – С. 53-59.
14. Наумова Л.H. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., 2008. – 135 с.
15. Орлова А. А. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. – Волгоград, 2001. – Режим доступа: http://www.dissercat.com/con-tent/nekotorye-problemy-pravovogo-regulirovaniya-ipotechnogo-zhilishchnogo-kreditovaniya (дата обращения: 13.03.2016 г.)
16. Серков Е.В. Закладная и ее роль в обеспечении исполнения обязательства по законодательству Российской Федерации [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. – М., 2004. – Режим доступа: www.lawlib-rary.ru/disser2018386.html (дата обращения: 10.03.2016).
17. Специальный обзор изменений законодательства о залоге // Закон.ру: [информационно-правовой портал] – URL: http://zakon.ru/blogs/specialnyj_ obzor_izmenenij_zakonodatelstva_o_zaloge/9901 (дата обращения - 21.03.2016)
18. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. – 2010. – № 12. – С. 75-98.
19. Ярков В.В. Гражданское право. Часть 1.Учебное пособие. - М.: Юрист, 2007. – 305 с.