Файл: Ипотека в гражданском праве . ..pdf

Введение

Развитие цивилизованных рыночных отношений в России на современном этапе привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких является финансово-правовой институт ипотеки.

Роль государства как основного регулятора общественных отношений в целом и рыночной системы ипотечного кредитования в частности состоит в создании современной и эффективной системы нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержателей) и инвесторов, предоставляющих денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставление социальных гарантий гражданам, приобретающих недвижимость с помощью ипотечных кредитов. И функция государства – установить оптимальный баланс реализации прав кредиторов и интересов заемщиков, т.е. система выдачи кредитов была менее рискованной и рентабельной для банков, а для заемщиков она была «прозрачной» и доступной^[1].

Так, например, согласно Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями^[2].

Согласно Программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», подписанной Д.А. Медведевым, государство ставит задачу повышения доступности ипотечных жилищных кредитов для населения, а по целевым индикаторам и показателям в ближайшие 5 лет государством им планируется предоставление определенного количества ипотечных жилищных кредитов – 871 тыс. кредитов в 2016 году, 946 тыс. кредитов в 2018 году, 1053 тыс. кредитов в 2020 году. Количество молодых семей, которые улучшат жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) в 2016-2020 годах при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов достигнет – 159,16 тыс. семей^[3].

Вместе с тем, не будем забывать, что российский рынок ипотеки сильно отстает от развитых стран. Доля ипотеки в ВВП у нас составляет всего лишь 4 %, тогда как во Франции, Германии – 40-45 %, а в США и Великобритании – и вовсе 70-80 %. Мы ожидаем – и это было заложено в Стратегии развития ипотечного кредитования РФ-2030 – что к 2030 году соотношение ипотеки к объему ВВП составит уже 15,5 %^[4].

Вышеизложенное обусловливает актуальность настоящего исследования.

Объектом изучения выступают общественные отношения, регулирующие ипотеку в гражданском праве; предметом - нормы права, регламентирующие ипотеку в гражданском праве.

Основной целью работы выступает комплексное исследование ипотеки в гражданском праве. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Изучить понятие ипотеки.

2. Рассмотреть основания возникновения ипотеки.

3. Проанализировать элементы договора ипотеки.

4. Выявить актуальные проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки и обозначить пути их решения.

Методология и методика исследования основывается на общенаучных методах, таких как диалектический, логический, функциональный и частно-научных методах: конкретно-социологический, сравнительно-правовой, формально-юридический.

1. Общая характеристика ипотеки в гражданском праве

1.1. Понятие ипотеки

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Таким образом, ипотека, ипотечный кредит (от греч. «hipotheka» – заклад, залог) – это кредит под залог недвижимого имущества. Данный институт начал свое историческое развитие в Византии в начале VI в. н.э. Он представлял собой обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства^[5].

1.2. Основания возникновения ипотеки

По мнению известного российского юриста П.А Астахова система ипотечного кредитования в России в части обеспечения возврата кредита формируется следующими тремя способами^[6]:

1. Ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка или другой кредитной организации.

2. Ипотека по договору в связи с приобретением жилого помещения с нотариальным сопровождением сделки, а также ее госрегистрацией.

3. Договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения (трехсторонним или смешанным договором), при котором все заинтересованные лица (продавец, заемщик и кредитор) фактически одновременно документируют, нотариально оформляют и регистрируют переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю (заемщику), и, соответственно, ипотеку этого помещения в пользу кредитора.

Отчасти стоит огласиться с вышеуказанным мнением с учетом положений предусмотренных п. 3 ст. 334 ГК РФ, в которых указано, что ипотека является определенной формой залога, в связи с чем, к ней применяются нормы о залоге. Так, например, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Считается, что в соответствии с гражданским законодательством четко предусмотрено два основания возникновения ипотеки:

– в силу закона (легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон);

– в силу договора (договорная ипотека, т.е. ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)).

Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует.

Государственная регистрации ипотеки в силу закона, согласно сложившейся правоприменительной практики, происходит, как правило, в следующем порядке: стороны (покупатель и продавец) подписывают договор купли-продажи, в котором должно быть указано, что данный объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств, либо помимо вышеуказанного договора представляются документы, которые подтверждают факт получения заемных средств (кредитный договор, договор займа) на приобретение объекта недвижимости.

Основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона будет являться факт получения кредита в банке одновременно с регистрацией права собственности залогодателя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При этом залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит будет являться покупатель, без предоставления каких бы то ни было иных документов.

Таким образом, для регистрации ипотеки в силу закона не требуется специально заключать и представлять в Росреестр договор ипотеки и иные правоустанавливающие, если они не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона^[7].

В отличие от законной ипотеки договорная ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеки «жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При договорной ипотеке может заключаться несколько договоров – например, договор купли-продажи (в силу закона), кредитный договор, договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор комплексного ипотечного страхования, договор поручительства, закладная. Этот факт может объясняться тем, что в большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением между залогодателем и залогодержателем в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.

Например, при заключении договора купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем возникает институт ипотеки в силу закона, при этом последнему на покупку жилого помещения предоставляются кредитной организацией заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.

Также стоит отметить, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная – это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки, и в случае необходимости может быть перепродана третьим лицам. Закладная одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости.

Это предполагает тот факт, что новый её владелец сможет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Вместе с тем, указанная ценная бумага, удостоверяющая ипотечное обязательство, по отношению к кредитному договору является вторичным и зависимым от него документом, хотя в ч. 4 ст. 14 Закона об ипотеке прямо закрепляется приоритетность требований по закладной перед кредитным договором, т.е. документом, который содержит базовое обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие – закладная^[8].

Кроме того в чч. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке определено, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот). В связи с чем, приоритетность содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1-3 этого же Закона, но и положениям Гражданского кодекса РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.

Это положение на наш взгляд требует дальнейшей научной разработки и правового регулирования. Эту позицию также разделяют отдельные авторы^[9].