Файл: Традиционный метод контроля затрат на конкретном примере проекта строительства жилого дома.pdf

1. Учет влияния неопределенностей и рисков, выявленных на этапе реализации проекта.

Все перечисленные принципы, за исключением восьмого, носят универсальный характер, т.е. их можно применить в любых областях, в любом проекте. Они не зависят от какого- либо варианта прогнозируемых событий.

Исключение составляет учет влияния неопределенностей и рисков, которые характерны для каждого проекта.

Основываясь на вышеперечисленных принципах оценки инвестиционных проектов, а также используя методы управления стоимостью проекта, был проведен комплексный анализ стоимости исследуемого проекта.

Необходимые объемы и стоимость работ, оборудования и материалов, требуемые для реализации проекта, определены в сводном сметном расчете стоимости строительства (далее ССР) 14-ти этажного многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями и благоустройством территории по адресу: г. Москва, р-н «Северное Измайлово», кв.49-50, корп.2. составленная в ценах на 1-й квартал 2017 г..

Согласно представленному ССР сумма контракта составляет 897432,4 тыс. руб. с учетом НДС.

Строительно-монтажные работы будут проводиться собственными силами.

График производства работ определен с учетом нормативных сроков строительства объекта. Общий срок строительства объекта составляет 21 месяц.

Финансирование проекта планируется за счет поступления денежных средств от Заказчика за выполненные объемы работ.

В данной работе был выполнен анализ двух ситуаций при реализации проекта и проведены оценки и прогнозы в комплексной системе управления стоимостью.

I вариант. Проект выполняется в рамках утвержденного бюджета и согласно запланированному графику производства работ.

II вариант. К рассмотрению приняты следующие факторы:

1. Повышение цен поставщиков на материалы и строительную технику.

2. Увеличение сроков разработки ПСД и экспертизы проекта на 2 месяца

Данные факторы могут оказаться критическим и существенно повлиять на стоимость проекта.

Влияние данных факторов на стоимость проекта определяется с помощью традиционного метода контроля затрат.

2.2 Расчет стоимости проекта и разработка бюджета

Составление бюджета проекта состоит в распределении предполагаемых затрат на приобретение ресурсов между счетами затрат, на основании которых будет проводиться измерение и оценка стоимостных характеристик.

---

Эффективное управление проектом основано на системе планирования деятельности по его реализации и контроле исполнения разработанного бюджета. Одним из основных инструментов контроля является выявление отклонений фактических показателей от запланированных. Оперативные решения и воздействия на выполнение проекта необходимо принимать в том случае, если возникшие отклонения существенны.

Нужно отметить, что после составления основных бюджетных форм работа по планированию не заканчивается. Во-первых, полученные данные являются основой для управленческого анализа, например, для расчета коэффициентов эффективности. Во-вторых, начинается стадия корректировки, согласований и решения проблемных вопросов. Весь процесс бюджетирования повторяется заново, в результате которого одна часть информации переходит в категорию обязательной к исполнению, другая часть информации в категорию уточнения планов.

В данной работе основным документом принят бюджет движения денежных средств, как основа для составления финансовой модели.

На основе графика выполнения работ, сводного сметного расчета и операционных бюджетов компании был сформирован бюджет движения денежных средств (таблица 4).

Таблица 4

Бюджет движения денежных средств проекта строительства многоквартирного жилого дома, руб.

Статья	Итого	Итого	ИТОГО
	2017 год	2018 год	по проекту
Остаток на начало периода
Инвестиционная деятельность
СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА	322 102,56	575 329,84	897 432,40
Согласование ПСД, экспертиза проекта	2 619,23	0,00	2 619,23
Подготовка территории строительства	66 421,88	0,00	66 421,88
Строительство жилого дома	236 417,49	345 236,69	581 654,18
Наружные инженерные сети	0,00	40 139,97	40 139,97
Благоустройство территории жилой застройки	0,00	30 935,30	30 935,30
Прочие расходы	5 832,17	7 776,23	13 608,40
Непредвиденные расходы	6 387,77	8 517,02	14 904,79
Содержание службы заказчика	4 424,02	5 898,69	10 322,71
НДС	0,00	136 825,94	136 825,94

---

Также необходимо понимать, что на основании одного БДДС, без составления БДР и прогнозного баланса, картина планирования будет неполной.

Оцениваемый проект дома предполагает создание 156 квартир, общая продаваемая площадь которых должна составить 4936,75 квадратных метров. В среднем, квадратный метр жилья в домах эконом-класса в Москве стоит около 110000 рублей. Это базовая цена. Однако цена эта непостоянна и корректируется из-за следующих процессов.

Во-первых, это инфляционная составляющая, которая будет иметь место в ближайшее время. В 2017 году величина инфляции составляет 4%. По прогнозам министерства экономического развития РФ, инфляция в 2018 году останется на уровне 4% в год. Так как расчет денежных потоков ведется помесячно, то необходимо рассчитать величину инфляции в месяц. После расчетов получаются следующие данные: ежемесячная инфляция составит 0,3%.

Также изменение цены происходит в связи с изменением этапов строительства, потому что чем ближе объект к завершению, тем дороже недвижимость в нем. Схема изменения цены по нашему проекту представлена на рисунке 4.

Продажи квартир начинаются одновременно с началом строительства подземной части, базовая цена квадратного метра составит 105000 руб.

После завершения работ по подземной части цена единовременно поднимется до 110000 рублей (на 5%), а к моменту завершения работ по строительству надземной части цена увеличится на 7% и составит 118000 рублей. Все цены приведены с учетом инфляции.

Рисунок 4 - График изменения цены по жилой недвижимости

Таким образом, по результатам анализа рынка недвижимости были установлены следующие цены:

• по жилым помещениям: от 105000 руб. за кв.м. с момента начала реализации площадей до 118000 руб. на момент окончания строительства;
• по нежилым помещениям – 150000 руб. за кв.м.

Продажи стартуют с 5 квартир в месяц. Завершение продаж планируется по окончании строительства декабрь 2018 г.

Максимальный объем продаж планируется с мая 2018 г., когда работы по строительству верхних этажей будут на завершающей стадии, и составит 14 квартир в месяц.

Распределение продаж квартир во времени происходит по схеме, которая представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 – График продаж квартир

Расчет поступлений по проекту представлен в таблице 5.

Таблица 5

Расчёт поступлений по проекту

	ПОСТУПЛЕНИЕ СРЕДСТВ	Сумма
1.	Продажа жилых помещений
1.1.	Цена за кв. м, руб.	105000-118000
1.2.	Количество проданных квартир, шт.	156
1.3.	Количество проданных кв.м	9314
	Приток от продажи жилых помещений, руб.	1032269900
2.	Продажа нежилых помещений:
2.1.	Цена за кв. м, руб.	150000
2.2.	Количество проданных кв. м.	554,75
	Приток от продажи нежилых помещений, руб	83212500
	ИТОГО ПОСТУПЛЕНИЙ	1115482400

---

При анализе экономической эффективности проекта строительства была принята ставка дисконтирования в размере 25%. Данная ставка складывается из безрисковой ставки доходности - ставка рефинансирования ЦБ РФ (9,75%) и экспертной оценки рисков (8%). Оценка прочих рисков в ставку дисконтирования не включена, поскольку в бюджете уже предусмотрена статья расходов «Резерв». Расчет ставки дисконтирования представлен в таблице 6.

Таблица 6

Расчет ставки дисконтирования на 1 апреля 2017 года

Показатели	Величина на дату оценки
Безрисковая процентная ставка:
Ставка рефинансирования ЦБ РФ	9,75%
Премия за риск:
1. Риск изменения курса валюты	3,25%
2. Риск финансирования	4%
3. Риск конкуренции	4%
4. Риск неликвидности	4%
Ставка дисконтирования	25%

При выполнении расчетов NPV денежные потоки приводятся на текущий момент времени путем дисконтирования будущих денежных потоков. Показатель чистой приведенной стоимости NPV, по которому принимают решение о целесообразности инвестирования в данный проект, рассчитывается как разница между дисконтированными доходами и расходами. Все результирующие показатели эффективности представлены в таблице 7.

Таблица 7

Показатели эффективности проекта. Вариант I

Показатель эффективности	Значения
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.	135608
Внутреняя норма прибыли (IRR), %	32
Индекс прибыльности (PI)	1,2
Дисконтированный срок окупаемости (DPP), мес	14

На основании проведенного анализ оценки экономической эффективности проекта, можно сделать следующие выводы:

1. Инвестиционный проект привлекателен для вложений, так как обратный приток наличности в результате выполнения проекта больше стоимости капитала (NPV>0);
2. Внутренний коэффициент рентабельности составляет 32%, что обуславливает его привлекательность для реализации;
3. Индекс прибыльности данного проекта больше единицы, что означает, что на каждый вложенный рубль инвестиций предприятие получит 0,2 руб. в виде денежной отдачи. Проект экономически эффективен, так как сможет обеспечить дополнительную отдачу капитала.
4. В соответствии с дисконтированным периодом окупаемости первоначальные инвестиционные затраты окупятся в течение 14 месяцев.
5. Результат проведенного анализа показывает, что проект инвестиционно привлекателен и в случае отсутствия отклонений от плановых показателей принесет прибыль.

---

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система контроля выполнения бюджета проекта обеспечивает мониторинг его финансового состояния. Наличие системы бюджетирования позволяет контролировать выполнение проекта как по факту, так и по плану. Контроль по факту осуществляется, когда запланированная работа или событие уже выполнено. При анализе фактической информации выявляется, насколько эффективно была выполнена данная работа.

Если будут выявлены неудовлетворительные результаты прошедшего события, то должны быть приняты соответствующие действия, которые не допускали бы повторения полученных результатов в будущем. Контроль по плану заключается в принятии мер по предотвращению неэффективных решений до того, как они были реализованы.

Контроль затрат предусматривает детальный анализ информации о выполненных работах по проекту. Последовательность осуществления контроля:

1. Определяется объем выполненных работ за отчетный период;
2. Определяется сметная стоимость данного объема работ;
3. Проводится сравнение сметной стоимости выполненных и запланированных работ;
4. Определяются остатки сметной стоимости и фактические затраты;
5. Сравниваются фактические затраты со сметной стоимостью выполненных работ.

Конечным результатом бюджетного контроля является отчет об экономии или перерасходе финансовых средств по проекту.

В процессе бюджетирования информация о затратах берется из бухгалтерского учета [33]. Затраты по проекту связаны с перечислением денежных средств на приобретение оборудования и материалов, оплату заработной платы и услуг. Отчет о состоянии дел по проекту по данным бухгалтерского учета – основное средство контроля бюджета проекта.

Сопоставление данных фактических затрат с запланированным бюджетом, дает возможность руководителю проекта определить требующие первоначального внимания проблемные области, оценить результативность выполнения проекта и степень его отклонения от первоначального плана. Если показатели фактических затрат превышают плановые показатели, то необходимо принять меры по предотвращению перерасхода средств сверх запланированного.

При отклонении фактических работ от плана, требуется актуализировать календарный план с внесением изменений в бюджет проекта. Контроль над календарным планом и бюджетом проекта осуществляется на протяжении всего срока выполнения работ.

---