Файл: Право собственности на землю в РФ.pdf

Значительные затруднения на практике вызывает вопрос об установлении права собственности на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости. При решении вопроса о принадлежности зданий и сооружений тому или иному собственнику необходимо учитывать принцип «единство судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов. Таким образом, при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику решается вопрос о принадлежности права распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

В целях приватизации земельного участка гражданину или юридическому лицу необходимо предъявить договор, судебное решение, постановление уполномоченного органа власти или иные документы, подтверждающие право собственности на строение, сооружение, здание, расположенное на застроенном земельном участке.^[4]

Статья 18 Земельного кодекса Российской Федерации закрепила особенные основания возникновения права собственности на землю субъектов РФ, среди которых:

-признание отдельных земельных участков находящимися в собственности субъектов РФ федеральными законами;

-разграничение государственной собственности на землю;

-приобретение земельных участков в собственность субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

-безвозмездная передача субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

Признание права собственности на землю имеет место не только в случае с субъектами Российской Федерации, но и для иных категорий собственников. Согласно действующему законодательству можно обозначить три категории способов признания права собственности на землю:

1) переоформление прав, ранее принадлежавших гражданам и юридическим лицам (например, п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. ст. 265 - 267 ГК РФ);

2) признание права собственности на земельный участок в административном порядке;

3) признание права собственности на землю гражданско-правовым способом (ст. 37 ЗК РФ, ст. ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).

Также существует судебный способ признания права собственности на землю (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ).

На современном этапе развития общества в России преобладает гражданско-правовой способ признания права собственности на землю. Для указанного способа характерно заключение сделок по купле-продаже земельного участка, выкупу земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлению права собственности в связи с вступлением в наследство, а также совершение иных гражданско-правовых действий.

Статья 213 ГК РФ установила, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. К таким земельным участкам относятся земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте.

основания прекращения права собственности на землю

Земельный кодекс РФ в ст. 44 закрепил основания прекращения права собственности на земельный участок:

- отчуждение собственником своего земельного участка другому лицу;

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством, однако необходимо учитывать ограничения, связанные с оборотоспособностью земельных участков.

- отказ собственника от права собственности на земельный участок;

Условия и порядок отказа собственника от права на земельный участок установлены в ст. 53 Земельного кодекса РФ. Добровольный отказ от земельного участка может быть осуществлен не только собственником земельного участка, но и землевладельцем и землепользователем. Отказ от права собственности на земельный участок переводит земельный участок в правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления (ГК РФ, п. 3 ст. 225). По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту недвижимость. Подобный механизм имеет ряд недостатков:

-орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, выполняет несвойственную для себя функцию – постановка на учет имущества;

-процесс обретения нового собственника земельного участка растянут во времени на срок более года;

-неоднозначен сам переход земельного участка не в государственную, а в муниципальную собственность, поскольку к земле не подходит режим бесхозяйной вещи, ибо согласно п. 2 ст. 214 ГК РФ, если отсутствуют доказательства о принадлежности земельного участка к частной или муниципальной собственности, то он считается государственной собственностью.

Заявление об отказе на право собственности на земельный участок подлежит рассмотрению в уполномоченном органе в течение месяца со дня его получения, после рассмотрения уполномоченный орган принимает решение об удовлетворении заявления или об отказе в удовлетворении. Копия принятого решения направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок, в течение трех дней со дня его принятия.

- принудительное изъятие у собственника земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Для обеспечения условий нормального существования народов РФ, государство вправе изымать у собственников земли для государственных и муниципальных нужд путем принудительного выкупа.

Основания принудительного изъятия у собственника земельного участка регламентированы гражданским законодательством. При этом, перечень случаев, предусматривающих принудительное изъятие у собственника земельного участка, является исчерпывающим, иные основания для принудительного изъятия земли не допускаются.

Понятие «принуждение» подразумевает отчуждение земельного участка без согласия правообладателя, т.е. против воли собственника, и утрата собственности становится обязанностью последнего, которую он должен исполнить.

Изъятие земельного участка, как правило, осуществляется за плату. Однако земельный участок может быть изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:

-использование земельного участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в том числе, когда земельный участок используется не по целевому назначению или его использование влечет за собой существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель либо значительно ухудшает экологическую обстановку (ст. 284 ГК РФ);

-участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ). В данный период не подлежит включению время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не может быть использован по назначению по причине стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанные основания в целом соответствует положениям Гражданского кодекса РФ, с учетом специфики земельных участков как объектов правоотношений. В частности, Земельный кодекс РФ не предусматривает такое основание как гибель или уничтожение земельного участка, так как данная ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова земельный участок как объект исчезнуть не может.

Глава 3 Основания прекращения права собственности на землю

Прекращение права собственности на землю происходит в силу правопрекращающих фактов, под которыми необходимо понимать обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности.^[5]

Правопрекращающие факты представлены двумя группами:

-факты, которые дают возможность прекратить право собственности;

-факты, которые обязывают прекратить право собственности на землю.

Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характеризируются тем, что реализация действий по прекращению права собственности ставится в зависимость от воли и действий самого субъекта права собственности и соответствующих государственных органов. К таким фактам относятся добровольный отказ от земельного участка, отчуждение земельного участка путем заключения договора.

Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок, характеризуются императивным характером, что обусловлено существенным (грубым) нарушением собственником действующего законодательства. Так, использование земельного участка способами, приводящими к порче земель и других природных ресурсов, а, следовательно, к ухудшению экологической обстановки, является общественно-опасным и противоправным деянием. К таким фактам относятся:

а) прекращение деятельности юридического лица, крестьянского (фермерского) хозяйства, смерть собственника юридического лица;

б) использование земельного участка с нарушением целевого назначения, использование земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;

в) прекращение статуса собственника земли в результате совершения сделок с землей, реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий.

Прекращение права собственности на земельные участки является следствием воздействия дозволяющих и (или) обязывающих юридических факторов на правоотношения собственности на земельные участки, для которого характерен переход права собственности на данный объект гражданских прав от одного субъекта к другому, т.е. смена собственника. Смена собственника земельного участка при прекращении права собственности является неизбежной и происходит всегда, так как земля, являясь особым объектом права собственности, не может полностью исчезнуть в результате использования или гибели.^[6]

Заключение

На основе изученного материала можно сделать следующие выводы:

Земельные отношения в РФ регулируются Конституцией РФ, Гражданским и Земельным кодексом, а также Федеральными законами и подзаконными актами.

Регулирование отношений права собственности на землю представляет собой комплексный (многоотраслевой) институт права, имеющий свои теоретические и практические проблемы, требующие дальнейшего совершенствования и реформирования.

В России выделяются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на землю.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю являются юридические факты, т.е. конкретные объективные обстоятельства, с которыми закон связывает вышеуказанные правовые последствия. Эти факты применительно к правоотношениям собственности можно разделить на правообразующие, правоизменяющие, правопрекращающие.

Основными способами приобретения права собственности на земельный участок являются: переоформление ранее принадлежавших прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами; признание права собственности на земельные участки в административном порядке; признание права собственности на землю гражданско-правовым способом.

Право собственности на землю возникает с момента совершения сделки. При этом право собственности, как и другие вещные права, ограничение таких прав, возникновение, переход и прекращение обязательно подлежат государственной регистрации. Такая регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательство, регулирующее вопросы права собственности на землю, имеет ряд недостатков. Особенно это касается приобретения в собственность земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании.

Незавершенность институциональных преобразований земельных отношений в России препятствует эффективному агропроизводству, приводит к неразвитости кредитно-финансовой системы и дефициту заемных ресурсов, к ограниченной поддержке сельхозпроизводителей на региональном и местном уровнях, сдерживает приход инвесторов, а в конечном счете — является серьезной преградой перехода на инновационную модель развития аграрной экономики.

На практике возникают проблемы при реализации положений о приобретении земель в частную собственность в силу приобретательной давности. В целом процесс оформления права собственности на земельный участок является очень продолжительным по времени и сложным для понимания, правовые нормы, регулирующие данный вопрос, неэффективны, зачастую даже противоречивы и пробельны.