Файл: Метод РИПСА в задаче выбора решений (Постановка многокритериальных задач принятия решений).pdf

2. Практические аспекты применения метода РИПСА для приятия управленческих решений

2.1. Общая характеристика проблемной ситуации

На сегодняшний день в сфере строительства остро стоит вопрос о финансовой экономии при сохранении качества проектируемого объекта. При этом участники строительства должны в кратчайшие сроки найти решение сложной системы взаимозависимых компонентов, таких как технологии строительства, стоимостные и натуральные показатели эффективности этих технологий, ресурсов компании^[21].

Практика строительства за рубежом наглядно демонстрирует, что зачастую различие между фактическими и ориентировочными затратами на капиталовложения часто составляет 50…100 % и для многих проектов перерасход средств в конечном итоге начинает угрожать жизнеспособности самого проекта. Примеры превышения расходов на строительство в крупных инфраструктурных проектах представлены в табл. 2.

Таблица 2

Превышение расходов на строительство инфраструктурных

объектов^[22]

Проект	Перерасход средств, %
Бостонская артерия (проект туннеля), США	196
Мост Хамбер, Великобритания	175
Вашингтонское метро, США	85
Туннель под Ла-Маншем, Великобритания, Франция	80
Линия метро в Мехико, Мексика	60

В табл. 3 несколько наглядных примеров: олимпийские расходы и перерасходы на олимпиады и строительство спортивных объектов в денежном выражении.

Таблица 3

Превышение расходов на строительство олимпийских

и спортивных объектов^[23]

Проект	Год	Место проведения	Смета	Реальность
XXX летние Олимпийские игры	2012	Лондон (Англия)	3.93 млрд долл.	15.39 млрд долл.
XXII зимние Олимпийские игры	2014	Сочи (Россия)	13,10 млрд долл.	50.90 млрд долл.
Стадион для ФК «Зенит»	2007— 2016 (план)	Санкт-Петербург (Россия)	6.7 млрд руб.	43 млрд руб.

---

Мир планирования и осуществления проектов очень стохастический: редко все получается так, как прогнозировалось. Тем не менее, представленные выше данные свидетельствуют о том, что необходим механизм экономического прогнозирования, который бы позволял минимизировать величину перерасхода средств. Первым шагом в сокращении перерасхода средств должно стать признание того, что значительный риск перерасхода существует и его невозможно полностью устранить, однако можно уменьшить.

Как видно из табл. 2 и 3, перерасход средств по некоторым масштабным строительным проектам может превышать данные, которые были заложены изначально, более чем в два раза. Это объясняется, прежде всего, непредвиденными обстоятельствами, связанными со сложными строительными технологиями, уникальными инженерно-геологическими и гидрогеологическими условиями строительной площадки. Кроме того, зачастую строительство происходит в стесненных городских условиях, что также усложняет используемые строительные технологии.

Знание самого факта, неизбежности перерасхода средств — необходимая и важная отправная точка для анализа риска и управления им, которой сегодня очень не хватает в планировании большинства крупных проектов.

В работе^[24] приведено решение задачи по определению эффективности организационно-технологического варианта зимнего бетонирования конструкций. Другими словами, произведены расчеты по экономической эффективности с помощью метода мультикритериальной оценки на стадии проекта производства работ. Результаты работы^[25] демонстрируют, что использование мультикритериальной оценки экономической эффективности на данной стадии строительства целесообразно. При этом возникает вопрос о том, как этот метод можно применять на других стадиях строительства.

Ученые за рубежом приходят к выводу, что в условиях неопределенности (множества альтернатив) действовать нужно комплексно и применять метод затрат и выгод — cost-benefit analysis (СBA), а также мультикритериальный анализ совместно, для того чтобы получить более полное представление при решении сложных задач выбора инвестиционных строительных проектов.

При этом задача ставится следующим образом: выбор вида недвижимости при наиболее эффективном использовании земельного участка. Имеется свободный от застройки земельный участок, расположенный в центральной части г. Перми. При этом необходимо решить вопрос о том, какой тип недвижимости с экономической точки зрения возвести на данном земельном участке: жилой дом со встроенными помещениями коммерческого назначения (далее жилой дом — альтернатива № 1) или магазин автозапчастей (далее магазин — альтернатива № 2).

---

Метод затрат и выгод будет реализован с помощью методики ЮНИДО, то есть будут рассчитаны основные показатели экономической эффективности. Это чистый дисконтированный доход, дисконтированный период окупаемости и индекс доходности инвестиций, а мультикритериальный анализ проведен с помощью метода РИПСА.

2.2. Принятие управленческого решения с помощью метода РИПСА

В табл. 4 и 5 представлены основные технико-экономические показатели по двум вариантам строительства.

Таблица 4

Основные технико-экономические показатели по магазину

автозапчастей^[26]

Наименование	Характеристика
Сроки строительства	1 год
Общая площадь, кв.м	1000
Высота потолка, кв.м	4
Объем, м3	4000
Этажность	1
Фундамент	Ленточный железобетон
Основной материал несущих и ограждающих конструкций	Кирпич, металл, газоблок
Проемы	Оконные, дверные — металлопластиковые
Коммуникации	Электричество, отопление, водоснабжение, пожарная сигнализация, приточно-вытяжная вентиляция

Таблица 5

Основные технико-экономические показатели по жилому дому

со встроенными помещениями коммерческого назначения^[27]

Наименование	Характеристика
1	2
Назначение	Семиэтажный жилой дом со встроенными помещениями коммерческого назначения и подземной стоянкой
Срок строительства	3 года
Общая площадь, кв.м	3552,7
Площадь квартир с учетом балконов и лоджии, кв.м	5159,6
Площадь квартир (без учета балконов и лоджий), м2. в том числе: 1-комнатные квартиры (24 шт.), м2 2-комнатные квартиры (20 шт.), м2 3-комнатные квартиры (12 шт.), м2 4-комнатные квартиры (3 шт.), м2 6-комнатные квартиры (1 шт.), м2	49643 56,3 88,6 124,9 — 7 шт.. 96,5 — 1 шт., 38,6 — 4 шт. 111 182,9

---

Продолжение таблицы 5

1	2
Общая площадь административных помещений (офисы), м	577
Общая площадь торговых помещений, м2	800,28
Площадь подземного паркинга, м	2015,82
Количество машино-мест. шт.	43
фундамент	Свайный с железобетонным ростверком
Материал несущих конструкции	Монолитный железобетон
Материал ограждающих конструкций	Кирпич, навесной фасад, газоблок
Проемы	Оконные, дверные — металлопластиковые
Коммуникации	Электричество, отопление, водоснабжение, пожарная сигнализация, приточновытяжная вентиляция

На основании представленных технико-экономических показателей по двум альтернативам произведем расчет экономической эффективности классическим методом — методом ЮНИДО (табл. 6).

Таблица 6

Результаты расчета экономической эффективности

методом ЮНИДО^[28]

№ пп	Показатель	Способ расчета	Альтернатива № 1	Альтернатива № 2
1	2	3	4	5
1	Сроки строительства	По проекту	3 года	1 год
2	Затраты на строительство, руб.	Метод укрупненных показателей	333 233 085	45 067 048
3	Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.	СП и ДП	483 955 468	73 788 000
4	Ставка дисконтирования, %	Метод кумулятивного построения	16.95	15.15
5	Доходы от инвестиций в 1-й год, руб.	—	0	0
5.1.	Доходы от инвестиций во 2-й год, руб.	15 % продано	72 593 320	51 651 600
5.2.	Доходы от инвестиций в 3-й год, руб.	20 % продано	96 791 094	22 136 400
5.3.	Доходы от инвестиций в 4-й год, руб.	50 % продано	241 977 734	—

---

Продолжение таблицы 6

1	2	3	4	5
5.4.	Доходы от инвестиций в 5-й год, руб.	15 % продано	72 593 320	—
6	Распределение затрат на строительство в 1-й год, руб.	40%	133 293 234	45 067 048
6.1.	Распределение затрат на строительство в 2-й год, руб.	40%	133 293 234	—
6.2.	Распределение затрат на строительство в 3-й год, руб.	20%	66 646 617	—
6.3.	Приведенные затраты на строительство, руб.	—	253 095 919	39 137 688
	NPV (чистый дисконтированный доход), руб.	—	3 706 073	8 385 532
S	Дисконтированный период окупаемости (DPP)	—	2 года	1,2 года
9	Индекс доходности инвестиций (DPI)	—	1,01	1,21

В столбце 3 табл. 6 представлены способы расчета каждой альтернативы.

Так, сроки строительства были определены по проекту, затраты на строительство определены методом укрупненных показателей (на основе стоимости объектов аналогов), рыночная стоимость определена при помощи сравнительного и доходного подходов, ставка дисконтирования определялась методом кумулятивного построения (то есть путем суммирования безрисковой ставки и премий за риски).

Далее (табл. 5, столбец 5) произведено прогнозирование доходов от инвестиций, где процент реализованного имущества распределялся в зависимости от стадии строительства, с учетом того, что чем ближе объект находится к стадии сдачи объекта в эксплуатацию, тем более ликвидным он становится.

Итак, после проведения расчетов по методике ЮНИДО стал очевиден наиболее эффективный вариант застройки земельного участка — это строительство магазина автозапчастей (по таким показателям, как NPV, DPP, DPI^[29] строительство магазина автозапчастей является экономически целесообразным).

Однако, как правило, альтернативных вариантов может быть значительно больше, время принятия решения по объекту строительства ограничено. Таким образом, возникает потребность прибегнуть к дополнительному методу определения экономической эффективности по каждому альтернативному варианту. Проведем расчет методом РИПСА и сравним полученные результаты.

---