Файл: Имущество как объект гражданских правоотношений.pdf

Представляется интересным и зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как "необходимый интерес". Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, т.к. объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения - их принадлежностью.

На взгляд автора настоящей работы, нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия "недвижимая вещь - недвижимое имущество - недвижимость", по поводу чего звучат предложения в теории права. Как видно из текста ст. 130 ГК РФ, понятие "недвижимой вещи" является синонимом "недвижимости", "недвижимого имущества" и призвано исключить ошибки правоприменения.

Но не все правоведы соглашаются с отождествлением таких терминов, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество, объясняя это тем, что это неравнозначные понятия. Так, Н.В. Диаковская считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права. Действительно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. Полагаю, что в нашем правопорядке такое невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие "имущество" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами.

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости "имущество" и "вещи", здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество". Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь".

Указание же на прочную связь с землей - основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества - землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет и критерий классификации недвижимого имущества, и его основной признак.

Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для устранения из закона оснований для так называемой "юридической концепции" недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующем виде: "К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление "не фактическое, а юридическое", поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

1.3 Классификация недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое имущество по природе,

- недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Недра являются одним из природных объектов: частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности (ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 05.04.2011) "О недрах");

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - это недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания и сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал.

К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения.

Итак, классификация недвижимости возможна по различным основаниям.

Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества

2.1 Правовой режим земельных участков

Земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.

По сравнению с движимым имуществом земля, как объект права, включалась в гражданский оборот более медленно. На раннем этапе развития права общественные отношения по поводу земли не являлись объектом гражданско-правового регулирования. Земля была экономической и социокультурной основой жизни отдельных коллективов людей, территория воспринималась ими как земля всего народа или племени без выделения частных, исключительных прав отдельных индивидов на земельный участок, вследствие чего отсутствовала возможность заключения сделок с землей и установление на нее каких-либо прав. Общественно-правовая мысль пришла к восприятию земли как объекта прав отдельных лиц в результате достаточно длительной исторической эволюции экономических отношений, в первую очередь обусловленных необходимостью повышения интенсивности использования земли, поскольку "обработка оставляет на земле признаки приложенного к ней труда, а, следовательно, и права на нее того лица, которое ее обрабатывало".