Файл: Имущество как объект гражданских правоотношений.pdf

В рамках римского права в результате длительной эволюции была создана внутренне логичная система прав на землю, которая отвечала потребностям рыночного оборота мелкой поземельной собственности. В период господства феодального способа производства развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений было теснейшим образом связано с политическим (государственным) аспектом. Это объективно объясняется, прежде всего, необходимостью укрепления публичного порядка оборота земли, так как гражданское право собственности на земельный участок наделяло правообладателя не только правомочиями хозяйственного господства на земельном участке, но и определенной юрисдикцией, государственными (суверенными) правами в отношении данной территории. В период развития капиталистических общественных отношений право собственности на землю достигло в своем развитии наивысшей исключительности в наделении собственника правомочиями в области пространства над поверхностью земли и под почвенным слоем земельного участка. Однако в дальнейшем в развитии прав на пространство земельных участков проявилась тенденция к законодательным ограничениям правомочий собственника со стороны публичной власти, которые были вызваны общественными интересами.

В целом, организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период.

Человек неизбежно организовывает свою деятельность в определенном пространстве, испытывая при этом ее постоянное усложнение, видоизменение и дифференциацию. Реализация всех видов деятельности в пределах единого пространства становится со временем все менее реальной. Постоянно нарастающее экономическое развитие требует выделения под каждый вид деятельности определенного пространства. Например, вычленяются отдельные пространства для проживания людей ("пространство жилищной сферы") со своими специфическими требованиями к его организации (наличие предназначенных для проживания объектов и соответствующей инфраструктуры), для ведения сельского хозяйства ("сфера жизнеобеспечения человека"), промышленного производства и т.д. Помимо функционального зонирования территорий, неизбежно происходит распределение территории между отдельными участниками общественных отношений.

В гражданском праве в целях удовлетворения частнособственнических интересов участников гражданского оборота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности и собственного господства в пределах конкретного пространства. Традиционно господство отдельного индивида на земельном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права собственности и ограниченных вещных прав.

В современных условиях конструкции вещного права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки отвечают потребностям регулирования общественных отношений по поводу земли лишь частично ввиду наличия у земельных участков не только (исключительно) материального субстрата. Теоретическая конструкция объекта права -- земельного участка как вещи должна быть дополнена конструкцией, позволяющей регламентировать использование пространства над поверхностью земельного участка, которое не имеет материальной составляющей, поскольку интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя - материального субстрата), но в первую очередь на обеспечение господства в пределах определенной территории над поверхностью земельного участка.

Применяемое в действующем земельном законодательстве понятие "земельный участок" не соответствует в полном объеме сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не в полной мере отражает специфику регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав. Преобладание публично-правовой составляющей в правовом режиме земельного участка, безусловно, оправдано, но законодательно должно быть ограничено четко определенными рамками. Однако в действующем российском законодательстве публично-правовое вмешательство в регулирование земельных отношений нельзя признать совершенным. В то же время, требуется строго ограниченная нормами гражданского права сфера регулирования земельных отношений. Таким образом, восприятие отечественным законодателем нового подхода к земельному участку не только как к почве, но и как пространству над поверхностью земли, может вывести регулирование земельных отношений на качественно новый уровень.

Земельный участок как объект гражданского права не является объектом других отраслей права и законодательства, в которых для обозначения иных объектов права используются схожие или совпадающие (идентичные) термины: "территория", "земля", "земельный участок" как природный ресурс и природный объект. Земельный участок в гражданском праве -- обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке.

Земельный участок как объект гражданского права не обладает признаком материальности (телесности) и является вещью особого рода. Земельный участок как благо обладает всеми признаками объектов гражданских прав. Закрепление за земельным участком режима объекта гражданских прав происходит по воле законодателя, однако необходимо учитывать, что он вынужден считаться с сущностью определенного блага, и не может регулировать поведение участников оборота по поводу данного блага исключительно по своему усмотрению. Соответствие законодательной регламентации естественным (физическим), качественным, сущностным свойствам благ придают праву объективный характер и известную стабильность. Правовой режим определенного объекта права определяется свойствами блага, которые объективно диктуют определенные особенности поведения лиц по отношению к данному виду блага. Таким образом, правовая регламентация зависит в первую очередь от характера объекта, блага, свойства которого обусловливают правовой механизм и содержание правового регулирования.

Общность земельного участка с иными объектами прав заключается в наличии признаков дискретности, системности и юридической привязки. Особенность (специфичность) правового режима земельного участка в отличие от иных объектов прав в действующем российском законодательстве наиболее ярко характеризуется следующим:

1) закрепление в отношении земельного участка специфических видов прав, которые в отношении иных объектов прав не устанавливаются;

2) наличие юридической связи (зависимости) правового режима земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимого имущества, например, право пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271 ГК РФ), а в некоторых случаях и движимого имущества, например, вещи, на которую распространяются правила гражданского законодательства о кладе (ст. 233 ГК РФ), при определенных условиях -- в отношении брошенных вещей (ст. 226 ГК РФ);

3) закрепление специфических особенностей возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав на земельный участок: более длительный срок приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), невозможность создания и уничтожения объекта права в физическом смысле, специальные основания прекращения прав -- изъятие по причине ненадлежащего использования (ст. 284 ГК РФ), государственная регистрация прав на землю и их оборота, особенности прекращения права собственности на земельный участок, собственник которого от него отказался (ст. 225 ГК РФ);

4) наличие особенностей порядка наследования земельного участка (ст. 1181 ГК РФ);

5) особый порядок определения подсудности в спорах по поводу земельных участков в зависимости от их места нахождения (ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации), а также особенности определения места исполнения обязательств (ст. 316 ГК РФ).

В сфере действия норм гражданского (частного) права законодательная регламентация земельных отношений осуществляется посредством закрепления за земельным участком, как за благом определенного вида, режима объекта прав. С помощью установления правового режима земельного участка законодатель решает ряд принципиальных задач:

1) номинирует земельный участок в качестве объекта права путем законодательного закрепления правил (критериев, признаков) определения земельного участка как блага;

2) закрепляет перечень вещных прав, которые могут приобретать участники гражданских правоотношений на земельную недвижимость, и порядок их фиксации (укрепления);

3) устанавливает правила и порядок оборота земельной недвижимости;

4) обеспечивает правообладателей земельных участков средствами защиты своих прав.

Итак, регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание законодателя, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным и общественным интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений таких ошибок содержит немало. К недостаткам законодательства, прежде всего, относится расплывчатое разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, в результате породившее "двойное" и зачастую противоречивое правовое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта гражданского права, а также иные недостатки.

2.2 Жилые и нежилые помещения как объект недвижимости

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: быть изолированным; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ); пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Правительство устанавливает и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).