Файл: Имущество как объект гражданских правоотношений.pdf

Однако стоит отметить, что в Концепция развития гражданского законодательства указано следующее: "Практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества - технологического имущественного комплекса недвижимости".

Заключение.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Такое деление, принятое практически всеми правовыми системами современности, было отвергнуто советской правовой доктриной в начале 1920-х гг. как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где недвижимость являлась почти исключительной государственной собственностью. В результате в нормативных правовых актах до 1990-х гг. термин «движимое и недвижимое имущество» не встречался.

В качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 1990-х годов. Было признано, что недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В настоящее время понятие «недвижимость» закреплено в первой части ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1995 г.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался.

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей.

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) – по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей, споры об аналогичных правах на движимые вещи – в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца.

Легальное определение недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Выделяют следующие признаки недвижимости:

- это вещь, предмет материального мира;

- это индивидуально-определенное имущество;

- это незаменимое имущество;

- это имущество, обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

Некоторыми юристами критикуется такой признак недвижимости, как «прочная связь объекта с землей», со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. На взгляд автора настоящей работы, эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе. Подвергается критике и признак недвижимости, вытекающий из ст. 130 ГК РФ, - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи, ведь современные технические достижения позволяют передвигать даже крупные объекты с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Но перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ – прием юридической техники.

Выделяются также следующие смежные признаки недвижимости: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут быть названы в качестве дополнительных признаков недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются материальные, индивидуально-определенные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи – воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

В число признаков недвижимости предлагается ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому следует признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности, а строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. По мнению автора настоящей работы, в современных российских условиях включение такого признака повлечет негативные последствия, т.к. многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми.

Представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, т.к. ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Согласно такому открытому определению любые индивидуально-определенные объекты, например, садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Но для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением соответствующих норм и правил. То есть, прочная связь с землей – лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости.

Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое имущество по природе,

- недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Приведенный перечень не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

В научной литературе приводятся классификации недвижимого имущества по различным основаниям (по формам собственности, по характеру потребления, по характеру и целям использования в гражданском обороте, по физическому статусу).

Земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельный участок в гражданском праве – обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке. Земельный участок как объект гражданского права не обладает признаком материальности (телесности) и является вещью особого рода. Земельный участок как благо обладает всеми признаками объектов гражданских прав.

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. К жилым помещениям относятся жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната. Исходя из самого названия «жилое помещение» очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимого имущества, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие «жилое помещение» имеет собирательное значение.

Легальное определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует. Нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому; это помещение, используемое для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Нежилое помещение является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений).

Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам, - данная группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте, поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме.

Действующее российское законодательство не содержит легального определения космического объекта, однако это определение можно обнаружить в международном праве (в соответствующих конвенциях). Но данные определения со всей четкостью не позволяют установить, что же следует относить к космическим объектам. Определение космического объекта можно дать путем раскрытия его признаков: это летательный аппарат, созданный, запускаемый и управляемый человеком, а также средства его доставки и его составные части, подлежащие обязательной государственной регистрации и маркировке, удостоверяющей их принадлежность Российской Федерации. Особо нужно подчеркнуть, что к космическим объектам не относятся небесные тела. Представляется необходимым принятие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» (по вопросу государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Особым объектом недвижимости является предприятие, которое представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Но статья 132 ГК РФ на практике не действует. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы. В связи с этим необходимо исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости.