Файл: Право собственности и другие вещные права на жилье помещения.pdf

Относительно членов семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и бывших членов семьи бывшего собственника, следует указать на то, что в конце 2004 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон, существенным образом изменивший правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

По смыслу положений ч. 5 ст. 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

В том случае, если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Исключение из общего правила установлено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся после принятия ЖК РФ и поправок к ст. 292 ГК РФ, - ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.

Зачастую непонимание нового закона (иногда пользуясь, иногда оправдываясь) приводит к непонятным даже для здравого смысла вещам. На практике раз за разом суды стали признавать детей бывшими членами семьи и, соответственно, выселять из жилых помещений, где один из родителей является собственником. Проблема была усугублена разъяснением Верховного Суда РФ, опубликованным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года.^[30]

7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом:

Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем в соответствии с СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 Кодекса).^[31]

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

В Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. № 14 Верховный Суд РФ подтвердил указанную позицию, пояснив, что в силу положений СК РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 14).

Таким образом, в заключение первой главы курсовой работы можно сформулировать следующие выводы:

Под правом собственности на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания. В настоящее время право граждан на жилое помещение урегулировано положениями ЖК РФ, в котором впервые на законодательном уровне сформулированы различные определения в рассматриваемой сфере, а также правомочия собственников по распоряжению отдельными объектами. Кроме того, в последние годы был принят ряд не менее важных, нормативных правовых актов, также направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.

2. Содержание, особенности осуществления и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1. Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает:

- право владения;

- право пользования;

- право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ (см. Приложение 2).^[32]

Определение порядка пользования жилым помещением – это возникший между собственниками жилого помещения спор на предмет пользования жилым объектом недвижимости общей собственности.

Судебная практика свидетельствует, что определение порядка пользования жилым помещением через суд чаще всего необходима участникам общедолевой собственности. Основанием для возникновения общей долевой собственности на жилое помещение может служить покупка жилого помещения (квартиры) двумя или более лицами, получение помещения по наследству несколькими наследниками, а также вследствии выделения долей в общей совместной собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на данное имущество. По общему правилу, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. В соответствии со ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доли в праве. При невозможности этого, он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Определение порядка пользования жилым помещением с выплатой компенсации может стать причиной судебного иска, если не удалось достигнуть устного соглашения. Обычно порядок определения пользования жилым помещением решается путём устного соглашения между собственниками. Устное соглашение о порядке пользования помещением не требует какого-либо дополнительного оформления. Однако нередко между собственниками возникают разногласия относительно определения порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности. В этом случае, собственники могут заключить нотариально удостоверенное соглашение, которое согласует порядок пользования жилым помещением. Если участниками общей собственности порядок пользования так и не достигнут, то он определяется в судебном порядке (рассматривается соответствующий иск), где осуществляется определение права пользования жилым помещением в квартире. Решение и выводы суда о невозможности определения порядка пользования жилым помещением происходят только в исключительных случаях. Большинство судебных решений точно определяет права пользования жилым помещением.

  Также необходимо иметь в виду, что в случае, если собственниками порядок пользования жилым помещением определён в судебном порядке (или по соглашению сторон), то установленные условия пользования квартирой применительны только к ним. В случае отчуждения (продажи) своей доли третьим лицам, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ, новому собственнику не переходит тот же закреплённый порядок пользования жилым помещением от продавца, и может быть заново пересмотрен по требованию других участников общей долевой собственности.

При обращении в суд, исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением рассматривается в силу п.п.7 п. 1 ст. 23 ГПК РФ мировыми судьями по месту нахождения этого объекта недвижимости, согласно ст. 30 ГПК РФ.

При рассмотрении дел по определению порядка пользования жилым помещением учитываются:

- доля каждого из собственников в общей совместной собственности (жилом помещении);

- сложившийся до обращения в суд порядок пользования жилым помещением;

- планировка жилого помещения;

- наличие изолированной и проходной жилой площади квартиры;

- нуждаемость каждого из собственников в пользовании определённой частью жилого помещения;

- состав семьи собственников жилого помещения;

- наличие других жилых объектов недвижимости у собственника жилого помещения.^[33]

Особо следует выделить: порядок пользования жилым помещением, который сложился на протяжении некоторого времени. В судебном процессе сложившийся между сособственниками порядок пользования подлежит доказыванию сторонами. Доказательствами определенному порядку пользования спорным жилым помещением являются свидетельские показания, фотографии, соглашение о порядке проживания в жилом помещении и др.

Устанавливая сложившийся порядок пользования суды руководствуются пунктом 37 Совместного Постановления Пленума ВС РФ,  Пленума ВАС РФ от 01.07. 1996 г. № 6\8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» и могут определить порядок пользования жилым помещением, который может реально не соответствовать долям в праве собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Пример судебной практики:

СИ. обратилась в суд с иском к СА. о вселении, определении порядка пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. ХХХ, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указывает, что с ответчиком СА. она состояла в браке с 30 сентября 2006 года по 09 декабря 2011 года. От брака имеется сын ХХХ., 03.03.2010 г.р. В период брака по договору купли-продажи от 17 июля 2010 года ими была приобретена квартира, расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. ХХХ. В период брака семья проживала в указанном жилом помещении. После расторжения брака СИ. вынуждена была переехать к родителям по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. ХХХ. С ней по указанному адресу также проживает сын ХХХ. Согласно решению суда от 29.08.2012 года в спорном жилом помещении были определены доли в праве совместной собственности - по 1/2 за СИ. и СА. В настоящее время в спорной квартире проживает ответчик и его новая семья. На неоднократные просьбы о вселении в спорное жилое помещение, передать ключи от квартиры, ответчик отвечал категорическим отказом. Истица просит определить в спорном жилом помещении следующий порядок пользования: в пользование истицы выделить комнату размером 8,7 кв.м., а ответчику комнату размером 14,2 кв.м. Кроме того, истица просит суд взыскать с ответчика расходы на оплату юридической помощи в сумме 30000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 1100 рублей.