Файл: Право собственности и другие вещные права на жилье помещения.pdf

Судом первой инстанции установлено, что заключение Н. с О. договора купли-продажи указанной квартиры (28 октября 2010 г.) имело место после смерти доверителя В., последовавшей 23 сентября 2010 г., т. е. по прекращенной в силу закона доверенности. При этом подача Н. документов на регистрацию права собственности на квартиру самой В., а также регистрация права собственности последней на спорную квартиру (27 октября 2010 г.) имели место также после смерти В. Н., заключая договор купли-продажи с О., знала о смерти В.

Таким образом, в силу указанных правовых норм заключенный Н. по доверенности 28 октября 2010 г. с О. договор купли-продажи квартиры, как правильно указал суд первой инстанции, является недействительным в силу ничтожности.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

По смыслу ст. 167 ГК РФ, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

В связи с этим несостоятелен вывод суда кассационной инстанции о том, что О. (покупатель по единственной сделке) является добросовестным приобретателем и к ней нельзя применить последствия ничтожной сделки.

Судом кассационной инстанции не было также учтено то, что О. не было представлено доказательств уплаты ею оставшейся денежной суммы за квартиру наследнику В. - Б.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 мая 2011 г. отменила, оставила в силе решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 4 апреля 2011 г.^[39]

Юридически чистого собственника лишить его права, просто выселить невозможно. Однако в ГК РФ есть ст. 293 — «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение». Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Аналогичная норма содержится в ст. 29 ЖК РФ. Если жилое помещение, в котором самовольно произведено переустройство или перепланировка, не будет приведено в прежнее состояние в установленный в соответствии с ч. 3 указанной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Такой вариант возможен при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в измененном виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Что касается ипотеки, то здесь обращение взыскания возможно даже на единственное жилье. Это вполне реальная ситуация. Она регламентируется ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX указанного Федерального закона (при наличии нотариального соглашения сторон). Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.^[40]

Еще один случай, когда собственник жилья может его лишиться. Это снос в связи с изъятием земельного участка. Эти отношения очень проблемные и фактически не урегулированы должным образом. В ЖК РФ есть ст. 32, регулирующая отношения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. А если участок предоставляется частной компании для строительства? Никаких специальных, реально действующих норм на этот счет сегодня нет. Как правило, все вопросы решаются по соглашению с собственниками. При этом (как аналогию) используют соответствующие нормы, посвященные сносу домов, в которых есть помещения, занимаемые по договору социального найма.

В заключение отметим, что выселение, даже без предоставления другого жилого помещения, не является мерой гражданско-правовой ответственности. Хотя в литературе часто говорят о выселении именно в таком русле.^[41]

В заключение второй главы курсовой работы можно сформулировать следующие выводы:

Правовой основой соглашения о порядке пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, является ст. 247 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. В соответствии с вышеуказанными нормами, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников. Заключаемое владельцами долевой собственности соглашение не должно нарушать общих принципов гражданского и жилищного законодательства, противоречить основам нравственности и приводить к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.

По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе  на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Прекращение жилищных правоотношений — самый широкий термин. Можно отметить, что нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение — финал прекращения жилищных прав.

Выселение — это, как правило, санкция за неправомерное поведение, выселение проводится принудительно. При выселении речь идет лишь о прекращении существовавшего права, не связанном с дополнительными затратами со стороны должника.

Заключение

Обобщая все изложенное, можно сделать следующие выводы.

Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

В работе проведен анализ развития правоотношений, складывающихся по поводу приобретения гражданами в собственность жилых помещений. Кроме того, был исследован ряд вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления права собственности на жилые помещения. В работе рассматривались также тенденции и перспективы развития законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.

Поступательное и динамичное развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот все новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК, ЖНК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на нее. Кроме того, продолжают развиваться и некоторые иные правоотношения, в рамках которых граждане также становятся собственниками жилых помещений (договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилого дома и др.).

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению — купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно только при условии дальнейшего совершенствования соответствующих норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ.

Анализируя ЖК  РФ, можно сделать вывод, что проблемы регулирования отношений собственности на жилые помещения не решены.

Проблемы, которые возникли в последние годы в сфере жилищных правоотношений, сводятся к отсутствию: баланса правового соотношения и реального осуществления норм на практике между жилищными правами, провозглашенными Конституцией РФ и другими нормами права, и правом собственности на жилые помещения, регулирования отношений собственности, связанных с проживанием в квартире, расположенной в многоквартирном доме (спокойствие, тишина, перепланировка, соблюдение прав соседей, возможность проникновения в квартиру при аварийной ситуации, порядок в подъезде и т.д.).

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993; с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // РГ. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января; СЗ РФ. 2014. № 9. Ст. 851; 04.08.2014. № 31. Ст. 4398. 

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 г. № 129-ФЗ) // Российская газета, 1994. № 238-239. 08 декабря 1994 г. 

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2014 г.) // Российская газета, 1996. № 23. 06 февраля 1996 г. 

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 г.) // Российская газета, 2001. № 233. 28 ноября 2001 г. 

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (в ред. от 12.03.2014 г.) // Российская газета, 2006. № 289. 22 декабря 2006 г. 

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 г.) // Российская газета, 2002. № 3088. 20 ноября 2002 г.

10. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 

11. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 №214-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 № 224-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

12. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ (в ред. от 28.12.2013 г.) // СЗ РФ. 2004. №34. Ст. 3532.

13. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. №229-ФЗ (в ред. от 14.10.2014 г.) // СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4849. 

14. Федеральный закон «Об образовании в Российской Федерации» от 29 декабря 2012 г.  №273-ФЗ (ред. от 21.07.2014 (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.10.2014)) // СЗ. РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7598.