Файл: Основания приобретения и прекращения владения собственностью.pdf

Начало действие системы государственной регистрации прав на недвижимость можно отнести к принятию Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вводился постепенно с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. (срок введения системы зависел от времени создания территориального регистрирующего органа). Таким образом, следует выделить два типа недвижимости: недвижимость, созданную до начала действия системы государственной регистрации и, созданную после начала действия системы [5].

Недвижимость, созданная до введения в действия закона, в соответствии со ст. 6 указанного закона право собственности на недвижимое имущество признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. В данном случае государственная регистрация права собственности осуществляется по желанию правообладателя. Допускается отчуждение такой недвижимости, при этом совершение сделки является основанием для государственной регистрации права собственности.

Право собственности на недвижимость, созданную после начала действия системы государственной регистрации однозначно возникает только с момента регистрации права в ЕГРП. Вновь созданная недвижимость вообще не признается объектом гражданского оборота до момента государственной регистрации права собственности. Зарегистрировать право собственности на созданную недвижимость в порядке ч. 1 п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК может только лицо, создавшее ее для себя [2].

2.2 Возникновение права собственности на основании договора купли – продажи, дарения и мены

К производным способам возникновения права собственности относится приобретение права собственности путем заключения договора. Наиболее важными видами регулятивных обязательств являются договор купли – продажи, договор дарения и договор мены [13].

Договор, по-которому одна сторона (продавец), обязуется передать имущество другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму, называется договором купли-продажи. По этому договору наиболее часто происходит приобретение права собственности. Являясь непосредственным содержанием, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде перемещение материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого обязательства.

В законодательстве выделяются разновидности купли-продажи, которые не являются исчерпывающими, поэтому заключения договоров без перечисленных в кодексе видах (поставка, контрактация, розничная купля-продажа, продажа недвижимости, поставка товаров для государственных нужд, продажа предприятий, энергоснабжение) [24]. В качестве бытового договора купли-продажи может выступать купля-продажа различного имущества (например, автомобиля) между гражданами. Такого рода сделки регулируются с помощью специального законодательства, если оно существует и общими положениями о купли-продажи. На сегодняшний момент на практике не редки случаи нарушения основных условий заключения договоров купли-продажи, таким образом, возникают проблемы приобретения добросовестным приобретателем похищенного имущества [4]. Примером может послужить приобретение добросовестным гражданином спортивного и подготовленного автомобиля у гражданина, который в своем случае приобрел данный автомобиль у организации на основании счета – справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль считается похищенным у собственника, таким образом, у добросовестного приобретателя, как первого, так и остальных, это имущество может быть запрошено и возвращено собственнику.

Договор купли-продажи в отличие от других договоров купли-продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В качестве встречного удовлетворения, в договоре мены, выступают не деньги, а другие товары.

В ГК РФ существуют особые правила продажи недвижимости, обусловленные рядом обстоятельств [2]. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по участию их в гражданском обороте [3]. В-третьих, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений. В-четвертых, так как недвижимое имущество обладает повышенной ценность, по отношению к другим объектам, необходимы особые меры охраны интересов, как покупателей, так и продавцов.

Договора о купли-продажи жилья играют важную роль в экономической деятельности. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может создать у покупателя жилья серьезные проблемы. Возникает проблема обременения, так как право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом.

Право членов семьи собственника жилого помещения пользоваться этим помещением, а именно проживать в нем закрепляется в ст. 292 ГК РФ [2]. Согласно законодательству переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицу не является основанием для прекращения данного права члена семьи собственника.

Находя законодательно установленный вариант обременения собственности, оно выступает в виде особого права. Член семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения, он только помечается как бремя в договоре продажи квартиры или дома. Члены семьи собственника приобретают право проживания или право пользования жилым помещением не из договора, а на основании закона.

При приобретении недвижимости, чтобы избежать правонарушений следует конкретизировать в договоре все обстоятельства дела и внести их в него. Существует ряд обязательных пунктов при подписании договора о строительстве жилья:

1) график платежей, условия и порядок их изменения в период строительства, размер взноса;

2) условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья (не должно быть противоречий с инвестиционным контрактом, в рамках которого они заключаются);

3) ответственность сторон за неисполнение условий договора;

4) описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием индивидуального договора объекта, метража, количества комнат, этажа, подъезда;

5) условия расторжения договора и переуступки прав собственности;

6) срок завершения строительства и передачи квартиры в собственность граждан и юридических лиц [25].

Примером и юридической практики может послужить заключение гражданином договора с посредником, у которого имеется лишь право от имени инверсора заключать договоры, а в условиях подписанного договора с гражданином указывают, что деньги гражданин должен перечислить на счет посредника, а не инвестора.

Согласно ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором [2]. Таким образом, передача имущества приобретает особое значение не только в смысле установления момента собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта передача и есть переход собственности.

Существуют обязательные условия при передаче вещи:

1) перенос владения;

2) правомочия традента (передающего) на перенесение права собственности;

3) совпадение воли передающего и получателя относительно перехода управления над вещью.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому имущества с намерением перенести право собственности [21]. Лишь в ходе исторического развития возникло такое значение передачи вещи с формированием системы традиции в праве.

В римском праве воображаемая продажа проводилась следующим образом: приобретатель, в присутствии не менее чем пяти свидетелей и содержателя, схватывал рукой приобретаемую вещь и держа в противоположной руке медь, произносил формулу покупки, которая звучала следующим образом: «Утверждаю, что этот раб по праву квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл и посредством этой меди и этих весов» [3].

Первоначальная манципация – это купля-продажа за наличные с реальным эффектом, а вторичная манципация – это абстрактная сделка, которая создает реальный эффект независимо от правового основания. Д.В. Дождев считал, что манципация сама по себе должна быть продажей, так как существуют возражения, которые заключаются в том, что манципация – воображаемая продажа, тогда существует и не воображаемая - это консенсуальная сделка продажи, юридическое значение должно придаваться именно предшествующему неформальному соглашению [15].

Акт манципации утратил свой характер продажи и стал актом передачи права на вещь, так как появились выплаты символической цены. Получаемое право теперь опирается не на оплату, а на сам акт манципации (в виде акта передачи). Манципация является инструментом для исполнения обязательства, установленного предшествующей сделкой или иным юридическим событием ( к примеру, решением суда), но стороны в любом случае будут вынуждены имитировать исполнение договора купли-продажи. В классическую эпоху Древнего Рима манципация обладает правовым основанием для самой себя и переносит право собственности независимо от действительности основания. По мнению К. И. Скловского ее реальный эффект опирается на древнюю силу ритуала. Таким образом, и была создана почва для дальнейшего развития, в котором на первом месте находится традиция, которая замещает и вытесняет манципацию.

В итоге, манципация была поглощена традицией и уже «по Юстинианову праву передача есть необходимая и общая форма добровольного отчуждения телесных вещей» [23]. Таким образом, установление системы традиции поставили ее выше договора Древнерусскому праву была известна система традиции. Символические действия, которые сопровождают передачу вещи, подчеркивали принадлежность этого акта традиции. К примеру, передача собственности на землю требовала удерживать и передавать кусок земли. С течением времени традиция практически утратила прежние признаки ритуала, которые теперь вытесняются записями в поземельные книги, реестры, заявления перед судом и т.д. Однако суть ритуала осталась прежней.

Юридический эффект порождает особое соглашение – договор, таким образом, традицию можно считать сделкой, только потому что она влечет переход собственности, а не владения: «Лишь передача владения как фактическое действие и соглашение о переходе собственности как договор вместе обуславливают наступление правового последствия перехода собственности» [14]. Получается, что передача вещи «как фактическое действие» без соглашения о собственности не порождает никакого юридического эффекта. К. И. Скловский считает, что традиция является сделкой только потому, что направлена на вещный результат, условия которого определяются за границами традиции и всегда предполагаются, раз традиция свершилась [24]. Примером вышесказанного может послужить факт из современной жизни: владелец автомобиля, припарковавший ее перед складом, передал ключи (а значит и сам автомобиль) хозяину складского помещения, чтобы тот мог при необходимости въезда и выезда отогнать автомобиль и после вновь вернуть его на место стоянки. При всем этом, на хозяина складского помещения обязанность охранять машину не возлагается. Понятно, что при условии передачи машины, у хозяина складского помещения никаких прав на эту вещь не возникает.

Следовательно, продажа вещи еще не означает передачи владения, тем более что это связано и с правом передачи в залог. Ведь залог, имея возможность следования, сохраняется и при передаче вещи третьим лицам. Данное правило получило прямое подтверждение в постановлении Президиума ВАС РФ, указавшего на то, что «одним из существенных признаком договора о залоге является возможность реализации предмета залога», которая осуществляется «путем продажи заложенного имущества с публичных торгов».

Если купля-продажа совершена, то, кажется, прямых оснований считать ее ничтожной, как это допустимо, если у продавца нет собственности, не имеется. Однако, не получив владения, покупатель приобретает не собственность, а обязательное право, титул покупателя, которое позволяет ему заявлять требования лишь к продавцу. Покупатель, не получивший владения, не становится собственником из договора купли-продажи не только если не получит владения, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца [18]. Таким образом, насильственное или иное получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже если эта вещь стала предметом купли-продажи, но не была передана, не может привести к возникновению собственности у покупателя, который становится в таком случае недобросовестным владельцем. Возможность несовпадения в одном лице собственника и владельца объясняется подчинением вещного права в системе традиций, то есть когда передача осуществляется без юридических оснований.