Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и основания возникновения ипотечных отношений).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Для планомерного и эффективного развития экономической основы любого государства необходимо развитие производства. В свою очередь для совершенствования и увеличения объемов и темпов производства необходимы надежные и долгосрочные источники финансирования.

Не секрет, что развитие любой отрасли немыслимо без вложений, по большей части финансовых. Как правило, имеющихся финансовых средств недостаточно, поэтому приходится прибегать к кредитованию. Таким образом, на практике необходимость развития какой-либо отрасли, приводит к увеличению объемов кредитования, к активному привлечению заемных средств новых субъектов. В настоящее время условия получения кредита практически с каждым днем упрощаются, так как рынок по предоставлению услуг по кредитованию становится более насыщенным.

Ввиду того, что рынок кредитных услуг постоянно расширяется, конкуренция между организациями, оказывающими данные услуги, возрастает, банкам и кредитным организациям приходится постоянно работать над поиском новых схем кредитования, которые позволят привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Исходя из такого положения дел, совершенно оправданно возникает необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

Одним из распространенных методов реализации кредитного займа является ипотека. Под ней подразумевают залог, предметом которого выступают объекты недвижимого имущества, обладающие, как правило, большей стоимостью и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом.

Данный метод реализации кредитного займа стал важной составляющей экономической и социальной политики государства.

Согласно сведениям, из правоприменительной практики, сегодня ипотека признана перспективным направлением, которое нашло свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности

Ввиду того, что отечественный рынок недвижимости весьма долгий период времени не развивался, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно. Этим обусловлена актуальность данного исследования.

В рамках изучения вопросов ипотеки в гражданском праве, предстоит выявить правовые причины, которые препятствуют оптимальному использованию в России ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования инвестиций в экономику, исследовать роль ипотечного кредитования в рамках решения социальных проблем, предложить внести изменения в действующее законодательство, которые будут направлены на совершенствование правового регулирования данного института.

---

Исходя из выше представленной информации, можно сказать, что исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

В качестве объекта исследования выступают нормы действующего отечественного законодательства, которое осуществляет правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации.

В рамках исследования темы данной работы, предметом являются организационно-правовые отношений в области формирования ипотечной системы.

Цель настоящего исследования состоит в изучении одной из важнейших составляющих правоотношений, которые возникают в сфере предоставления кредита, а именно ипотеки.

Исходя из поставленной цели были сформулированы следующие задачи работы:

1) рассмотреть понятие и основания возникновения ипотечных отношений;

2) анализ элементов и порядка заключения договора ипотеки;

3) изучение основных прав и обязанностей сторон в ипотечных отношениях;

4) проанализировать ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ипотеки.

Теоретическую базу работы составили нормативно-правовые акты по теме исследования, а также труды таких авторов, как: Т.Е. Абова, И.М. Амаханова, В.Р. Бугрова, Н.П. Дементьев, М.В. Жаботинский, А.Г. Ивасенко, Т.В. Короткова, Э.В. Новосельцева, К.А. Саватеев, Н.Н. Хамкова, Я.А. Юкша и др.

Работа состоит из введения, двух глав основной части, заключения и списка использованных источников.

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Понятие и основания возникновения ипотечных отношений

Исследование любой темы следует начать с определения изучаемого понятия.

Итак, под ипотекой понимают залог недвижимого имущества.

Она также представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, по которому кредитор, он же залогодержатель, получает право удовлетворить свои денежные требования, в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, за счет стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [10, с. 87].

---

Согласно положениям отечественного законодательства исполнение обязательств может быть обеспечено в форме неустойки, залога, удержания имущества должника, поручительства, банковской гарантии, задатка и иных способов, которые предусмотрены законом или договором [20, с. 187].

Требования кредитора-залогодержателя могут быть удовлетворены посредством продажи заложенного недвижимого имущества на торгах. Такие торги, как правило, происходят в форме аукциона или конкурса.

Важно подчеркнуть, что правовая база Российской Федерации исключает возможность передачи имущества, которое является предметом залога (ипотеки), в собственность залогодержателя [26, с. 52].

Интересно заметить, что различного рода соглашения, которые предусматривают такую передачу, являются ничтожными.

В условиях развивающейся экономики, и относительно недавно устоявшихся рыночных отношениях, роль и значимость ипотеки существенно возросла в сфере предпринимательской деятельности.

Такое положение дел обусловлено, что ипотека – это более надежный, а значит, и наиболее предпочтительный способ обеспечения реализации обязательств юридических лиц перед банками.

А выполнение таких обязательств является немаловажным фактором в условиях нашей развивающейся экономики, и на потребительском рынке.

Необходимо отметить, что ипотечный способ кредитования, в рамках осуществления масштабных программ ипотечного жилищного кредитования, которые призваны способствовать решению одной из острейших социальных проблем – жилищной, является одним из самых популярных методов решения данной проблемы [30, с. 66].

Как правило, выделяют 2 основания для возникновения залога:

1. в силу договора (соглашения сторон);
2. в силу прямого указания закона.

Согласно действующему отечественному законодательству, ипотеку можно установить на основании договора в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, которое основано на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и др.

Если обратиться к правовым основам регулирования ипотеки, то данный момент регламентируется п. 3 ст. 334 ГК РФ [1] и п. 2 ст. 1 Федерального закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3].

Следует отметить, что в законе должно быть указано, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Закон выступает в качестве основания для возникновения залога, в следующих случаях:

---

1) когда происходит купле-продажа с рассрочкой платежа;

2) если необходимо обеспечение выполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты;

3) когда на средства кредита банка или иной организации, приобретается жилой дом или квартира, если иное не предусмотрено законом или договором;

4) для обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства [15, с. 33].

Что касается правого регулирования вопросов, связанных с ипотекой, то оно регламентировано нормами ГК РФ, в частности § 3 гл. 23 полностью залогу посвящен; Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [4] и др.

Здесь, нужно обратить внимание на то, что многие юристы пренебрегают приоритетом Закона об ипотеке в отношении регламентирования порядка регистрации этой сделки.

По их мнению, нужно руководствоваться положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако такой подход крайне нерационален, поскольку более успешное регулирование процессов, связанных с ипотекой возможно только путем применения норм указанных законов в комплексе.

Разбирая вопросы, касающиеся залога, необходимо обратить внимание на то, что унифицированные правила о залоге, которые содержатся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены другие правила [5, с. 72].

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно действующему законодательству к таким видам недвижимого имущества относятся:

1) земельные участки, исключения составляют участки земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, который предусмотрен нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования [18, с. 55];

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (исключениями выступают индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, ипотека в их отношении недопустима [33, с. 66]);

---

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

6) машино-места.

Следует отметить, что жилые дома, здания и иные строения, сооружения, которые непосредственно связаны с землей, могут быть предметом ипотеки [23, с. 116].

Ввиду недопущения ипотеки земельных участков, которые принадлежат государству и муниципальным образованиям, право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение.

Необходимо обратить внимание, что некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку.

Это обусловлено в первую очередь общим правилом, согласно которому нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено.

Если рассматривать недвижимость, то таким имуществом, будет то, для которого приватизация является обязательной, либо приватизация которого запрещена [38, с. 160].

Кроме этого, запрет передачи недвижимости под ипотечное кредитование, обусловлено тем, что могут быть установлены специальные запреты ипотеки для определенных объектов.

Следует добавить, что имеет место быть и залог части имущества. Но при этом, нужно помнить, что передача в ипотечное кредитование имущества по частям возможна, только, если это делимая вещь.

Говоря иначе, вещь, которая закладывается, должна быть выделена в натуре, то есть стать объектом недвижимости [6, с. 119].

К договору об ипотечном кредитовании предъявляются следующие требования:

• в нем должно быть указано право, в силу которого имущество, выступающее предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• его содержание должно включать наименование органа, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В случае, если в качестве предмета ипотеки выступает право аренды, которое принадлежит залогодателю, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само выступало в качестве предмета ипотеки, и должен быть указан срок аренды [35, с. 16].

Здесь важным моментом является то, что права по договору аренды нежилого помещения, который заключен на срок до одного года, могут быть предметом залога.

Но, ввиду того, что договор аренды нежилого помещения, который заключен на срок до 1 года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.

---