Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и основания возникновения ипотечных отношений).pdf

Ввиду того, что залогодержатель выполняет роль кредитора, а поэтому только при наличии его согласия можно, например, сдавать недвижимость в аренду или иным образом распорядиться им.

Из указанного выше следует, что у залогодателя нет абсолютного права распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. Обязательным условием является отражение в договоре об ипотеке всех названных выше прав и обязанностей залогодателя [29, с. 36].

Следует отметить, что в некоторых случаях даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично.

Это означает, что, если один из супругов желает совершить сделку по распоряжению недвижимостью либо иную сделку, которая требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, он должен получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже несмотря на то, что имущество формально принадлежит только одному из супругов.

Если такое согласие не получено, то такую сделку могут признать недействительной по требованию того супруга, который отказался дать такое нотариальное согласие.

Соглашение сторон является важной составляющей любого договора, поскольку именно оно определяет права и обязанности сторон. В свою очередь соглашение сторон должно быть составлено в соответствии с Гражданским кодексом РФ [1] и Законом «Об ипотеке» [3].

Согласно такому соглашению, к обязанностям залогодателя относятся:

• страхование заложенного имущества в полной его стоимости;
• немедленное уведомление залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
• сообщение каждому последующему залогодержателю сведений обо всех предшествующих залогах данного имущества; обязанность отвечать за убытки, которые причинены залогодержателям невыполнением этой обязанности;
• обязанность нести риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге [19, с. 140];
• обязанность залогодателя использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, которые предусмотрены статьей 12 ГК РФ, в представленных выше случаях;
• обязанность залогодателя в оперативном уведомлении последующих залогодержателей, о том, что он заключил последующий договор об ипотеке [25, с. 66].

Законодательством предусмотрены следующие права залогодателя:

• осуществлять пользование предметом залога согласно целям его назначения; извлечение из него плодов и доходов, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;
• отчуждать предмет залога, осуществлять передачу его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;
• завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, которые ограничивают это право залогодателя, ничтожны [16, с. 99];
• в пределах разумного срока восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;
• в случае обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок – сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая является необходимой в целях использования здания или сооружения согласно его назначению;
• без согласия залогодержателя осуществлять сдачу заложенного имущества в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом, если положения Закона «Об ипотеке» [3] и договора не предусматривают иное. Однако такое возможно при следующих условиях:

---

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, подчиняется временным рамкам срока, который предусмотрен ипотечным обязательством;

б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества [27, с. 70].

Законодатель налагает на залогодержателя следующие обязанности:

• если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, – на сумму не ниже размера требования [11, с. 66];
• осуществлять реализацию мер, которые необходимы для обеспечения сохранности заложенного имущества, включая защиту его от посягательств со стороны третьих лиц, оперативно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, если условия договора и положения закона не предусматривают иное [38, с. 161];
• при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию [6, с. 127].

К правам залогодержателя относят:

• проверка по документам фактического наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества;
• требование от залогодателя принятия мер, которые необходимы для сохранения предмета залога;
• требование от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;
• требование досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) когда выбытие предмета залога из владения залогодателя, произошло с нарушением условий договора о залоге;

б) если были выявлены нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает [16, с. 101];

• требование досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) когда залогодатель нарушил правила о последующем залоге;

б) когда залогодатель не выполнил обязанности, которые предусмотрены п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;

в) когда залогодатель нарушил правила о распоряжении заложенным имуществом [23, с. 118];

---

• при объявлении торгов несостоявшимися приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

Подводя итог вышесказанному можно отметить, что законодательство включая и сам Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не содержит какую-либо классификацию прав и обязанностей сторон договора ипотеки [10, с. 91].

Исходя из этого, определить права и обязанности сторон можно из положений закона.

Так, к основным обязанностям залогодателя относятся:

• поддержание в исправном состоянии имущества, являющегося залогом, и оплата расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное;
• осуществление текущего и капитального ремонта заложенного имущества в сроки, которые предусмотрены федеральным законом, иными нормативными актами, а при их отсутствии – в разумные сроки [20, с. 189].

В завершении добавим, что положение залогодержателя является более выгодным и удобным по сравнению с залогодателем.

Такая позиция обусловлена тем, что законодатель предоставляет залогодержателю широкий спектр прав, а в Законе «Об ипотеке» отсутствуют определения его обязанностей перед залогодателем, что таким образом свидетельствует о большей направленности закона на защиту имущественных прав залогодержателя. А это положительным образом влияет на защиту экономических интересов.

2.2 Исполнение договора ипотеки

Положения статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют кредитора по обеспеченному залогом обязательству в случае неисполнения должником этого обязательства правом на преимущественное получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества относительно иных кредиторов лица, являющегося собственником этого имущества [12, с. 146].

Говоря иначе, суть обеспечения исполнения обязательств заключается в предоставлении должником по основному договору кредитору дополнительной гарантии того, что интересы последнего в связи с исполнением основного обязательства будут соблюдены [27, с. 72].

Порядок и форма заключения рассматриваемого вида договора регламентируется общими правилами, представленными в Гражданском кодексе [1] о заключении договоров, а также положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3].

---

Что касается условий договора, которые законодатель признает обязательными, то их перечень представлен в ст. 9 ФЗ от «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Так, к таким условиям относятся:

• предмет договора об ипотеке, который сформулирован согласно положениям пункта 1 ст. 339, пункта 1 ст. 432 ГК РФ. Здесь необходимо обратить внимание, что оформить ипотеку жилого дома разрешается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом;
• указания в договоре наименования предмета ипотеки, его место нахождения, описания и индивидуализации, достаточных для того, что предмет договора мог быть идентифицирован;
• предмет ипотеки оценивается в соответствии с законодательством нашей страны по соглашению залогодателя и залогодержателя с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой [30, с. 69];
• указание на право, которое свидетельствует о принадлежности предмета ипотеки залогодателю и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя;
• указание о закладной – при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

Важно принять во внимание тот факт, что если в ипотечном договоре нет любого из представленных выше условий, то он считается не заключенным, и государственная регистрация для такого договора уже не требуется [35, с. 17].

Положения пункта статьи 432 ГК РФ, а именно в первом ее пункте, гласят, что договор будет считаться заключенным, в случае достижения соглашения между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, по всем существенным условиям договора [24, с. 48].

Здесь следует обратить внимание на существующую ныне проблему в правоприменительные практики недействительности и незаключенности договора ипотеки.

Два этих статуса договора ипотеки обладают на первый взгляд схожими характеристиками, однако существенно различаются по последующему истребованию долга [20, с. 189].

Так, при выборе необходимого способа защиты, важно помнить, что по незаключенному договору невозможно затребовать взыскания убытков, которые связаны с отказом от исполнения.

При этом особое внимание нужно уделить тому, что по договору с указанным статусом нельзя предъявлять требование взыскать основной долг, ссылаясь на нормы договорного права [12, с. 145].

---

Взыскание долга по такому договору возможно исключительно в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.

Незаключенные договоры не могут быть защищены такими способами, как признание сделки недействительной и применение соответствующих последствий к ней, поскольку это совершенно нелогично, так как только заключенный договор может быть признан недействительным.

В качестве залога по договору ипотеки может выступать недвижимое имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При этом необходимо, что бы на указанное имущество были должным образом зарегистрированы права, а именно согласно порядку, который установлен для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

Как уже отмечалось ранее в данной работе, законодатель запрещает ипотеку в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Данное положение закреплено в Федеральном законе «Об ипотеке» [10, с. 90].

Также следует отметить, что законодатель запрещает оформление ипотеки в отношении части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, предъявляемого нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования [6, с. 122].

Ипотеку как сделку необходимо зарегистрировать в порядке предусмотренным законодательством.

Государственную регистрацию проводят в учреждениях юстиции, путем занесения информации по ней в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, который является предметом ипотеки [12, с. 145].

Необходимо подчеркнуть, что государственная регистрация возможна только на основании заявления, написанного совместно залогодателем и залогодержателем.

Государственные органы, осуществляющие такую регистрацию, в качестве унифицированных требований выделяют следующие:

• договор об ипотеке и его копия;
• документы, которые указаны в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• иные документы, которые необходимы для государственной регистрации ипотеки.

Что касается сроков регистрации, то в отношении ипотеки он составляет 1 месяц, начиная с того дня, когда были сданы все необходимые документы. Отложить государственную регистрацию ипотеки могут не более чем на 1 месяц.

---