Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и основания возникновения ипотечных отношений).pdf

Кроме выше указанных условий, присутствие которых обязательно в договоре ипотеки, в данном договоре нужно указать обязательство, обеспечиваемое ипотекой [17, с. 103].

Если основой обязательства является договор, то в нем должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения [8, с. 28].

В случае, если, сумма обязательства по договору ипотеки подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В заключении добавим, обязательство по ипотеке должно быть исполнено по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, которые позволяют определить эти размеры.

1.2 Элементы и порядок заключения договора ипотеки в современном гражданском праве

С точки зрения юридической квалификации, рассматриваемый в данной работе договор, является консенсуальным. Такая характеристика обусловлена тем, что договор ипотечного кредитования заключается без передачи заложенного имущества залогодержателю [31, с. 127].

Кроме этого, к юридическим признакам указанного договора относятся возмездный, двусторонне-обязывающий, каузальный характер [22, с. 300].

В рамках ипотечного договора может быть заложено недвижимое имущество, которое указано в ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, исключения составляют земельные участки, которые указаны в ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»;

2) здания, сооружения, предприятия, и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и иные строения, назначение которых квалифицируется как потребительское;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [7, с. 56].

Следует отметить, что предмет определяют через наименование имущества, его местонахождение, описание, позволяющее его идентифицировать, указание права, в силу которых имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю [28, с. 92].

---

В качестве предмета ипотечного договора кроме имущества может выступать право аренды, которое принадлежит залогодателю.

Такой залог будет подчиняться общим нормам об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом «Об ипотеке» и не противоречит существу арендных отношений.

Следует подчеркнуть, что право аренды может быть предметом ипотеки исключительно с согласия арендодателя.

Недопустимо оформление такого залога без согласия собственника или лица, которое имеет право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия лиц.

По данному договору сторонами являются залогодержатель и залогодатель [37, с. 158].

Залогодержателем могут быть, как правило, юридические лица. К ним относятся банки, различные фонды и др.

В законодательной базе нашей страны не содержится запретов для участия в качестве залогодержателей физических лиц. Так, может быть составлен договор ипотеки в силу договора займа между физическими лицами.

В этом случае, для осуществления регистрации такой сделки в МФЦ или непосредственно в Росреестр будет необходимо предоставить следующие документы: договор займа, график платежей, договор купле-продажи с прописанными в нем условиями об ипотеке.

После чего, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности будет прописано обременение. Таким образом, ипотека, будет прекращена после того, как должником будут выполнены обязательства по погашению займа. 

Однако нужно добавить, что на практике такое встречается нечасто. Залогодателем выступает, как правило, физическое лицо [9, с. 52].

Содержание статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке» гласит, что в качестве залогодателя может выступать как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так лицо, которое не участвует в этом обязательстве [3].

Договор об ипотеке регламентируется статьей 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В ней уделяется внимание содержанию данного вида договора и порядку его заключения.

Основываясь на положениях данной статьи, договор ипотечного кредитования должен содержать в себе:

1) Предмет ипотеки, который определяется посредством указания в договоре наименования предмета, его места нахождения и описанием, которое должно быть максимально исчерпывающим, чтобы идентифицировать предмет.

Кроме этого, договор должен включать в себя права, в силу которых имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, который осуществляет государственную регистрацию.

---

2) Оценка предмета ипотеки, которую определяют в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

3) Суть, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, по ипотечному договору должно быть указано в нем с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В договоре ипотечного кредитования обязательно должны быть прописаны его стороны, а также место и дата его заключения, в случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре.

Если, условия договора обязывают определить сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства в будущем, то в нем должны быть указаны порядок и иные условия, необходимые для ее определения [24, с. 43].

Что касается обязательных условий оформления рассматриваемого вида договора, то законодатель обязует заключать его только в письменной форме, и провести его государственную регистрацию.

Добавим, что проведение государственной регистрации договора ипотеки возможно только по месту нахождения имущества, которое является его предметом.

Необходимо обратить внимание, что при нарушении правил и порядка этой процедуры, договор об ипотеке признается недействительным [36, с. 170].

Указанная выше процедура, выступает в качестве основания для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке [12, с. 144].

Подать документы для оформления государственной регистрации договоров ипотеки можно в Многофункциональных центрах, которым были частично переданы полномочия Росреестра.

Здесь следует остановится подробнее, поскольку немалая доля сложностей, с которыми сталкиваются граждане, оформляющие ипотеку, возникает на этапе подачи и получения документов.

Росреестр не зря передал часть своих полномочий в МФЦ. Делегирование некоторых обязанностей было обусловлено тем, что указанный орган не справлялся с объемами работы.

Как обычно это бывает, от проблем в государственных структурах, страдают обычные граждане.

Так, в некоторых случаях, срок ожидания заявителя получения документов, превышал установленные законодательством сроки на более чем 2 недели.

Однако, с появлением МФЦ нельзя сказать, что ситуация в корне изменилась.

Большинство проблем, связанных с регистрацией и отчуждением прав на имущество, остались так и нерешенными.

Это связано с низким уровнем заработной платы сотрудников, работающих в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также с большим числом сокращений персонала в данной структуре.

---

Вернемся к непосредственному изучению особенностей договора ипотеки.

Рассматриваемый вид договора может быть оформлен путем выдачи закладной, понятие которой приводится в ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, залогодержатель может удостоверить свои права по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке посредством предъявления закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права, которыми обладает ее законный владелец.

К указанным правам относятся:

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления иных доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой [13, с. 69].

В завершении, можно сформулировать следующие итоги:

• под ипотекой понимают залог недвижимого имущества, который является одним из видов обеспечения обязательств;
• залог возникает в силу договора и на основании закона;
• залогодатель и залогодержатель являются сторонами по данному договору;
• законодателем предусмотрена только письменная форма заключения;
• договор должен пройти государственную регистрацию;
• обязательными условиями договора являются: его предмет, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной;
• несовершенство некоторых областей законодательства, связанных с ипотекой, а именно: перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим. Это обусловлено тем, что в положениях пункта 1 ст. 130 ГК РФ при перечислении объектов недвижимости присутствует формулировка «иное имущество».
• в настоящее время существует необходимость решения проблемы, связанной с низкой скоростью обработки данных в структуре Росрееста;
• на практике возникают некоторые трудности, связанные с необходимостью одновременной ипотеки земельного участка, в случае, когда по ипотечному договору в качестве основного предмета выступает помещение.

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

---

2.1 Основные права и обязанности сторон в ипотечных отношениях

Проводя характеристику прав и обязанностей сторон следует обратить внимание на то, что в законодательной базе, в том числе в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нет какой-либо классификации прав и обязанностей сторон договора ипотеки.

В связи с чем, представляется необходимым определить права и обязанности сторон, основываясь на тех положениях, которые указаны в законе.

Так, исходя из этого, у залогодержателя есть право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству из стоимости заложенного имущества.

Особенностью этого права является то, что оно характеризуется преимущественностью удовлетворения перед правами других кредиторов [11, с. 65].

Право не может существовать без обязанности. Учитывая то, что ипотека – это способ обеспечения обязательства, природа обязанности залогодателя предоставить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества проистекает уже не непосредственно из условий договора ипотеки, а теперь приобретает форму ответственности за неисполнение условий договора [34, с. 82].

Следует отметить, что право на отчуждение заложенного имущества находится в близкой связи с правом залогодателя завещать заложенное имущество.

Положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывают на то, что условия договора об ипотеке или иного соглашения, которые ограничивают это право залогодателя, ничтожны [21, с. 117].

Главной функцией залога является обеспечительная. Приоритетность этой функции обусловлена тем, что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до того, как будет обнаружен факт неисправности должника.

Здесь необходимо обратить внимание на обязательное условие залога – у залогодателя должно быть право на распоряжение закладываемой вещью.

Право собственности по своему содержанию определяется как совокупность таких прав как: владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Однако, при залоге данная совокупность правомочий собственника приобретает усеченный вид [32, с. 28].

Под владением имуществом, подразумевается то, что залогодатель реально обладает имуществом, пользуется им, а также извлекает из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено [14, с. 65].

Несмотря на, казалось бы, наличие у залогодателя полного права распоряжаться недвижимостью, у данного правомочия существуют ограничения.

---