Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и основания возникновения ипотечных отношений).pdf

Следует подчеркнуть, что установление отсрочки недопустимо, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; либо в отношении любой из сторон возбуждено дело о признании его несостоятельным [8, с. 29].

Основываясь на вышеизложенном, можно сделать следующий вывод: комплекс прав и обязанностей субъектов по ипотечному договору регламентируются положениями Гражданского кодекса РФ [1] и ФЗ «Об ипотеке» [3].

Ныне действующая редакция Федерального закона «Об ипотеке» допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за незначительные нарушения и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, которые проживают в жилом доме или квартире, в том числе к таким лицам относятся нетрудоспособные и несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения.

Необходимо отметить несколько негативное последние данного положения указанного Федерального закона – в настоящее время, все чаще, обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества выступает основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже невзирая на то, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Основываясь на проведенном исследовании в рамках данной курсовой работы можно сформулировать следующие выводы:

• под ипотекой понимают залог недвижимого имущества, который является одним из видов обеспечения обязательств;
• законодателем предусмотрена только письменная форма заключения ипотечного договора;
• договор должен пройти государственную регистрацию, которая производится в учреждениях юстиции; срок регистрации ипотеки – 1 месяц, начиная с того дня, когда были сданы все необходимые документы;
• существует необходимость совершенствования областей законодательства, связанных с ипотекой;
• соглашение сторон – это важная составляющая ипотечного договора;
• положение залогодержателя является более выгодным и удобным по сравнению с залогодателем;
• в качестве залога по договору ипотеки может выступать недвижимое имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 ГК РФ;
• законодатель запрещает ипотеку в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
• прекращение ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда о прекращении ипотеки;
• согласно общему правилу по договору ипотеки должник обязан возместить убытки, причиненные кредитору.

В завершении исследования следует также отметить ряд проблем, которые были выявлены при изучении темы курсовой работы.

Так, если говорить о недостатках ипотечного кредитования в рамках экономической сферы, то ими являются отсутствие долгосрочных ресурсов и высокие процентные ставки по сравнению с доходами граждан нашей страны.

Применительно к юридической сфере – отсутствие четкого регулирования ипотеки в нормативно-правовых актах, недостаточное количество правоприменительной практики в области ипотеки.

На текущем этапе развития законодательной системы нашей страны, в правовом регулировании ипотеки имеются определенные законодательные пробелы.

Так, можно предложить дополнить положения ГК РФ, касающиеся залога имущества, наличием возможности возникновения ипотеки на основании завещания. Данное предложение обусловлено тем, что такой залог – это удобное средство обеспечения всех наследников.

В целях подтверждения обоснованности внесения такой рекомендации можно привести следующий пример: в случае лишения наследодателя указанной возможности, ему придется либо прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества, либо к оставлению недвижимости, например, фирмы, в общей собственности наследников, хотя ему заведомо известно, что некоторые из наследников не смогут, или у них отсутствует возможность участвовать в управлении завещанным имуществом.

Исходя из указанного выше можно сделать вывод, что на современном этапе развития законодательной базы нашего государства, правовое регулирование нуждается в совершенствовании.

Для решения выше представленных проблем представляется необходимым комплексное и последовательное устранение данных недостатков.

Однако, первоочередное значение имеет решение проблемы правового регулирования ипотеки, поскольку именно законодательные акты формируют основу и стандарты реализации ипотечного кредитования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведя исследование темы настоящей работы можно отметить, что ввиду постоянно расширения рынка кредитных услуг, конкуренция между организациями, оказывающими данные услуги, возрастает. В связи с чем, банки и кредитные организации усиленно работают над поиском новых схем кредитования.

Одним из распространенных методов реализации кредитного займа является ипотека. Данный метод реализации кредитного займа стал важной составляющей экономической и социальной политики государства.

В условиях развивающейся экономики, и относительно недавно устоявшихся рыночных отношениях, роль и значимость ипотеки существенно возросла в сфере предпринимательской деятельности. Такое положение дел обусловлено, что ипотека – это более надежный, а значит, и наиболее предпочтительный способ обеспечения реализации обязательств юридических лиц перед банками. А выполнение таких обязательств является немаловажным фактором в условиях нашей развивающейся экономики, и на потребительском рынке.

Отечественная законодательная база содержит исчерпывающий перечень объектов, которые могут являться предметом ипотечного кредитования. К таким объектам относятся: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда.

В качестве предмета ипотечного договора кроме имущества может выступать право аренды, которое принадлежит залогодателю. Но здесь нужно обратить внимание на то, что некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Это обусловлено в первую очередь общим правилом, согласно которому нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено.

Если рассматривать недвижимость, то таким имуществом, будет то, для которого приватизация является обязательной, либо приватизация которого запрещена.

Следует подчеркнуть, что право аренды может быть предметом ипотеки исключительно с согласия арендодателя. Если собственник или иное лицо, которое имеет право хозяйственного ведения, не дал согласия, то оформление такого залога недопустимо. Залогодержателем могут быть, как правило, юридические лица, а залогодателем – чаще всего физические лица.

В договоре ипотечного кредитования обязательно должны быть прописаны его стороны, а также место и дата его заключения, в случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре.

Что касается обязательных условий оформления рассматриваемого вида договора, то законодатель обязует заключать его только в письменной форме, и провести его государственную регистрацию.

Добавим, что проведение государственной регистрации договора ипотеки возможно только по месту нахождения имущества, которое является его предметом. Необходимо обратить внимание, что при нарушении правил и порядка этой процедуры, договор об ипотеке признается недействительным.

Рассматриваемый вид договора может быть оформлен путем выдачи закладной, которая представляет собой именную ценную бумагу, подтверждающая права, которыми обладает ее законный владелец.

Несмотря на, казалось бы, наличие у залогодателя полного права распоряжаться недвижимостью, у данного правомочия существуют ограничения. Ввиду того, что залогодержатель выполняет роль кредитора, а поэтому только при наличии его согласия можно, например, сдавать недвижимость в аренду или иным образом распорядиться им. Из этого следует, что у залогодателя нет абсолютного права распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. Кроме этого, единоличного права распоряжаться имуществом, в некоторых случаях. нет даже у собственника.

Соглашение сторон является важной составляющей любого договора, поскольку именно оно определяет права и обязанности сторон. В свою очередь соглашение сторон должно быть составлено в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом «Об ипотеке».

В рамках данного исследования были рассмотрены некоторые пробелы в законодательном регулировании ипотеки.

Их анализ позволяет сделать вывод, что на современном этапе развития законодательной базы нашего государства, правовое регулирование нуждается в совершенствовании.

Для решения проблем в этой области, представляется необходимым комплексное и последовательное устранение недостатков.

Однако, первоочередное значение имеет решение проблемы правового регулирования ипотеки, поскольку именно законодательные акты формируют основу и стандарты реализации ипотечного кредитования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 06.08.2017) [Текст] // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (с изм. и доп. от 28.03.2017) [Текст] // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, ст. 4552.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 01.07.2017) [Текст] // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп. от 11.08.2017) [Текст] // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
5. Абова Т.Е. Конституция Российской Федерации и гражданское право [Текст] / Т.Е. Абова // Конституция России и отраслевое законодательство: материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 20-летию Конституции Российской Федерации. – 2014. – С. 69-78.
6. Аймалетдинов Т.А. Представления россиян об ипотеке как о способе улучшить жилищные условия [Текст] / Т.А. Аймалетдинов // Мониторинг общественного мнения: экономические и социальные перемены. – 2013. – № 3. – С. 116-128.
7. Амаханова И.М. Проблемы, возникающие при разделе имущества супругов, являющихся сторонами договора ипотеки [Текст] / И.М. Амаханова // Путь в науку. Юриспруденция: материалы конференции. – 2014. – С. 56-57.
8. Березин Д.А. Наследование жилого помещения, обремененного ипотекой [Текст] / Д.А. Березин // Наследственное право. – 2013. – № 3. – С. 27-29.
9. Берестюк Н.С. Право вещной выдачи: опыт Германии и проблемы реформы в России [Текст] / Н.С. Берестюк, Д.В. Лоренц // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. – 2013. – № 2. – С. 51-54.
10. Бугрова В.Р. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку [Текст] / В.Р. Бугров, А.А. Малыгина // Сервис в России и за рубежом. – 2015. – № 1. – С. 85-93.
11. Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке [Текст] / Е.В. Горячева // Бизнес, Менеджмент и Право. – 2014. – № 1 (29). – С. 63-67.
12. Дараселия Г.Т. Ипотечное страхование как инструмент повышения доступности ипотеки [Текст] / Г.Т. Дараселия // Финансы: Теория и Практика. – № 5. – 2014. – С. 144-147.
13. Дементьев Н.П. Рефинансирование жилищной ипотеки в современной России [Текст] / Н.П. Дементьев // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2013. – С. 67-77.
14. Дехтерева Л.П. Задачи по гражданскому праву. Методика активного решения: Учебное пособие / Л.П. Дехтерева. – М.: ИД ФОРУМ: НИЦ ИНФРА–М, 2015. – 160 с.
15. Евдокимова Е.А. Комментарий к статье 43 Закона об ипотеке [Текст] / Е.А. Евдокимова // Нотариальный вестник. – 2013. – № 6. – С. 31-36.
16. Евтушенко Д.В. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств в процессе долевого строительства [Текст] / Д.В. Евтушенко, Е.Ю. Черепова // Тенденции развития цивилистической науки в современной России: сборник научных трудов. – 2014. – Т. 2. – С. 98-108.
17. Жаботинский М.В. Актуальные проблемы гражданского права: сборник научных статей / М.В. Жаботинский, В.П. Камышанский, И.В. Петров. – Краснодар: Издательство Краснодарского университета МВД России, 2013. – 190 с.
18. Зенина О.Г. Актуальные проблемы гражданского права и гражданского процесса: сборник статей / О.Г. Зенина, Е.В. Кунц. – Челябинск: Цицеро, 2013 – 149 с.
19. Ивасенко А.Г. Земельная ипотека: подходы к определению, функции и отличительные черты [Текст] / А.Г. Ивасенко // Вестник Томского государственного университета. – 2013. – № 373. – С. 134-140.
20. Ивасенко А.Г. Сравнительный анализ отечественного и зарубежного опыта кредитного обеспечения использования земли [Текст] / А.Г. Ивасенко, В.В. Казаков // Вестник Томского государственного университета. – 2014. – № 378. – С. 184-190.
21. Королева А.М. Современное состояние и перспективы управления рынком ипотечного кредитования в России [Текст] / А.М. Королева // Вопросы управления. – 2015. – № 3. – С. 116-121.
22. Короткова Т.В. Проблемы института залога недвижимости (ипотеки) // Материалы Научной сессии. Право и юриспруденция. Философия и социальные науки. – 2013. – Вып. 4. – С. 300-301.
23. Кривенда Е.А. Актуальные проблемы ипотечного кредитования в России [Текст] / Е.А. Кривенда, Д.А. Ковалев // Территория науки. – 2014. – № 5. – С. 114-119.
24. Лоренц Д.В. Ипотека: мировой опыт и перспективы реформы [Текст] / Д.В. Лоренц // Нотариальный вестник. – 2013. – № 4. – С. 40-50.
25. Назарчук Н.П. Проблемы ипотеки сегодня и возникающие риски [Текст] / Н.П. Назарчук // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. – 2015. – № 11-2. – С. 64-67.
26. Новосельцева Э.В. Сохранение ипотеки при изменении объекта недвижимости [Текст] / Э.В. Новосельцева // Судебная практика в Западной Сибири. – 2014. – № 2. – С. 49-57.
27. Пересыпкина Н.В. Необходимость развития социальной ипотеки в Российской Федерации [Текст] / Н.В. Пересыпкина, Н.А. Пукас // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. – 2015. – № 1. – С. 67-74.
28. Прибыткова И.Н. Обзор рынка ипотечного кредитования в России [Текст] / И.Н. Прибыткова, Н.В. Коротаева // Социально-экономические явления и процессы. – 2013. – № 2. – С. 90-95.
29. Рассказова Н.Ю. Независимая ипотека в проекте изменений ГК РФ [Текст] / Н.Ю. Рассказова // Закон. – 2013. – № 3. – С. 33-43.
30. Саватеев К.А. Оставление недвижимого имущества за залогодержателем при реализации предмета ипотеки [Текст] / К.А. Саватеев // Право и государство: теория и практика. – 2013. – № 6 (102). – С. 64-70.
31. Татьянина К.Г. Договор ипотеки в проекте изменений Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] / К.Г. Татьянина // Экономика и право. XXI век. – 2014. – № 2. – С. 125-129.
32. Утяшова О.В. Бухгалтерский учет и отражение социальной ипотеки [Текст] / О.В. Утяшова // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. – 2014. – № 5. – С. 27-30.
33. Хамкова Н.Н. Материнский капитал и ипотека [Текст] / Н.Н. Хамкова // Вестник Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области «Время закона». – 2013. – Вып. 7. – С. 64-67.
34. Шерстобитова А.Е. Гражданское право и его роль в формировании гражданского общества: сборник статей / А.Е. Шерстобитова. – М.: Статут, 2013. – 112 с.
35. Шорохова В.Е. Проблемные вопросы ипотеки здания [Текст] / В.Е. Шорохова // Юрист. – 2013. – № 9. – С. 15-17.
36. Щепалов С.В. Гражданский процесс: Лекции / С.В. Щепалов. – М.: Норма: НИЦ ИНФРА–М, 2013. – 352 с.
37. Юкша Я.А. Гражданское право: Учебное пособие / Я.А. Юкша. – Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова. – 3–e изд. – М.: ИЦ РИОР: ИНФРА–М, 2014. – 364 с.
38. Яроцкая Е.В. Сущность, особенности и перспективы развития ипотечного страхования в России на современном этапе [Текст] / Е.В. Яроцкая, А.Н. Теслюк // Вестник науки Сибири. – 2013. – № 1. – С. 156-162.