Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и основания возникновения ипотечных отношений).pdf

Основаниями для такого смещения сроков регистрации являются случаи:

• если какой-либо из документов, который необходим для регистрации, не предоставлен;
• если договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не отвечают требованиям закона;
• если представляется необходимым провести проверку на подлинность в отношении представленных документов.

Если государственный орган, который проводит такую регистрацию, принял решение отложить данную процедуру, он запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий [20, с. 188].

Правила едины для всех и их неисполнение, либо задержка исполнения, является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки. В таких случаях в течение 5 дней после рассмотрения заявления, государственный орган направляет заявителю сообщение о причине отказа. А копия такого сообщения помещается в дело с его документами [24, с. 45].

На практике также могут возникать спорные ситуации, в отношении прав на имущество, или наличия обращения на него взыскания. В таких случаях государственная регистрация ипотеки откладывается до решения спора судом [35, с. 15].

Государственный реестр прав на недвижимое имущество должен содержать регистрационную запись об ипотеке, в которой должна быть указана информация залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Залогодержатель на основании договора об ипотеки может получить от регистрирующего органа закладную – ценную бумагу, упрощающую процедуру уступки прав по ипотечным кредитам [38, с. 159].

Данный документ является подтверждением следующих прав его владельца:

1) на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, которое указано в договоре об ипотеке, без предоставления других обязательств существования этого обязательства;

2) залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная, которая выдана в установленном законом порядке, нужна для того, чтобы подтвердить права её законного владельца, без необходимости предъявлять иные подтверждения наличия данного обязательства.

Следует отметить, что данный документ является относительно новым правовым явлением в рамках правоотношений, возникающих при ипотеке.

В связи с этим, сегодня правовое регулирование настоящего правого явления представлено незначительным количеством нормативно-правовых актов.

Главным законодательной основой для применения закладной, являются положения, представленные в главе III Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

---

Интересно отметить, что с точки зрения практического применения закладной, ее роль состоит в упрощении и ускорении процессов, возникающих в рамках оборота недвижимости.

Популярность ее использования в рамках ипотечных правоотношений, обусловлена тем, что она удобна в обращении, в частности при передаче прав по ней.

Практическое применение данного правого документа выглядит следующим образом: кредитная организация, специализирующая по жилищной ипотеке, в качестве обязательного условия перед выдачей кредита ставит оформление закладной.

После того, как была проведена государственная регистрация права собственности и ипотеки, банк становится законным владельцем закладной, права которого как раз и подтверждает закладная [30, с. 67].

Примечательно, что для передачи данного документа другому правообладателю не требуется согласие должника-залогодателя [27, с. 73].

Как и многие другие право подтверждающие документы, закладную необходимо нотариально заверить и провести государственную регистрацию.

Копия договора об ипотеке, и копия закладной (если договор предусматривает ее выдачу) хранится в архиве органа, который осуществляет государственную регистрацию.

Человеческий фактор везде имеет место быть, поэтому ошибки, в том числе и технические, которые были допущены при государственной регистрации, должны быть исправлены в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях [16, с. 106].

В обязательном порядке и в этот же срок, все участники сделки получают письменное подтверждение исправления ошибок.

Для внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке необходимо наличие нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке [11, с. 65].

Что касается расходов на оплату государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, то они возлагаются на залогодателя [23, с. 119].

В случае прекращения ипотеки, регистрационная запись погашается, а закладная аннулируется.

Прекращение ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Следует отметить, что процедура государственной регистрации носит публичный характер.

---

В связи с чем получить сведения о наличии/отсутствии регистрационных записей об ипотеке определенного имущества, и заверенную выписку из нее имеет право любое лицо. Но копия закладной не является публичным документом, поэтому открытого доступа к данному документу нет.

2.3 Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ипотеки

Как и при любом другом виде сделки, по договору ипотеки в случае ненадлежащего исполнения, или вовсе невыполнения обязательств, наступает ответственность в отношении должника.

Общей правило предусматривает обязанность должника возместить убытки, причиненные кредитору [13, с. 76].

Положения статьи 309 ГК РФ [1] гласят, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Если же такие условия и требования отсутствуют, обязательства реализуются согласно обычаям делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями [21, с. 120].

Если должник по договору ипотеки не выполнил вовсе или ненадлежащим образом исполнил обязательства, и для него не предусмотрено освобождение от ответственности за такое нарушение, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества [7, с. 57].

В соответствии с Законом «Об ипотеке» [3] неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, признаются случаи, которые связаны с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, но договором между сторонами могут быть предусмотрены и иные случаи.

Проблема приобретения жилья в собственность остается актуальной для большинства населения нашей страны уже многие годы.

Не секрет, что реальный уровень доходов граждан во многих регионах, если не брать в расчет статистику, не позволяет приобрести достойное жилье, без услуг кредитования.

Несмотря на то, что в текущем году процентные ставки банков, которые они предлагают по ипотечным займам, стали несколько ниже, чем в предыдущие 1,5 года, однако, сегодня для многих граждан они все также остаются практически непосильными.

---

Для этих целей, банки предлагают для потенциальных клиентов по ипотеке, программу страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору — так называемое ипотечное страхование.

Суть данного механизма весьма прост – предлагаемое страхование покрывает риск убытка банка в случае неплатежеспособности клиента и нехватки средств от продажи его жилья для погашения остатка долга.

Следует отметить, что нарушение должником обязательства должно быть значительным.

Под этим подразумевается, что размер требований залогодержателя вследствие этого должен соотноситься со стоимостью заложенного имущества [13, с. 75].

Согласно общему правилу, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество только после наступления срока исполнения обязательства. При этом законодатель предусматривает отдельные случаи, когда залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество залогодателя до наступления срока исполнения обязательства, которые представлены в статьях: 35 (при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом), 36 (в случае утраты или повреждения заложенного имущества), 42 (при изъятии у залогодателя заложенного имущества действительным собственником [3]) Закона «Об ипотеке»; а также в статье 1175 Гражданского кодекса (в случае смерти должника при предъявлении к наследникам претензий или иска [2]) [19, с. 139].

Добавим, что положения главного законодательного акта, регулирующего вопросы, связанные с ипотекой, устанавливают требования, которые обеспечиваются заложенным имуществом.

Следует обратить внимание на то, что пункты 1 и 2 ст. 3 Закона «Об ипотеке» практически дублируют ст. 337 ГК РФ [1], ввиду того, что указанные нормы могут быть применены к любому виду залога.

В случае, когда условия договора не предусматривают иное, посредством ипотеки происходит обеспечение требований залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, процентов, а также уплату сумм, которые причитаются залогодержателю [22, с. 301].

Законодатель для обращения взыскания на недвижимое имущество предусматривает как судебный, так и внесудебный порядок [28, с. 94].

Однако, в целях удовлетворения требований залогодержателя, ни один порядок не применим, когда:

• в целях ипотеки имущества было необходимо согласие или разрешение другого лица или органа;
• предприятие выступает предметом ипотеки как имущественный комплекс;
• в качестве предмета ипотечного договора выступает земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена выступают в качестве предмета ипотеки – это [9, с. 53];
• имущество, которое имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества выступает в роли предмета ипотеки;
• предмет ипотеки – это имущество, которое находится в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке [17, с. 142].

---

На практике, при возникновении какого-либо из перечисленных случаев, обращение взыскания на заложенное имущество происходит по решению суда.

Статья 55 Закона «Об ипотеке» [3] предусматривает содержание соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя [26, с. 55].

Здесь следует обратить внимание на то, что соглашение не должно содержать в себе условий, предусматривающих передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя.

Законодатель также допускает признание соглашения недействительным, если лицо, права которого были нарушены, подаст иск в суд [28, с. 95].

На практике чаще всего, обращение взыскания осуществляется в судебном порядке [33, с. 66].

В случае, когда стороны заключили соглашение, которое устанавливает порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества согласно условиям данного соглашения [21, с. 121].

При обращении взыскания в суд, последний должен установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Для установления начальной продажной цены предъявляется следующее условие: если ее определение осуществляется на основании отчета оценщика, то ее размер должен составлять 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика [25, с. 67].

Также, когда в суд поступает обращение взыскания, он должен представить меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Кроме этого, суду необходимо предусмотреть особые условия проведения публичных торгов, которые установлены пунктом 3 статьи 62.1 Федерального закона «Об ипотеке» [3], в случае, если предметом ипотеки выступают земельные участки, перечисленные в пункте 1 статьи 62.1 Федерального закона «Об ипотеке».

Однако, несмотря на это, в случае отсутствия такой очередности в соглашении залогодателя и залогодержателя, суд не может устанавливать такую очередность сам [18, с. 101].

В правомочия суда входит возможность установления отсрочки реализации заложенного имущества на срок до 1 года при следующих обстоятельствах:

• в случае отсутствия связи залога с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности;
• если в качестве предмета ипотеки выступает участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также;
• в случае, когда сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки находится в пределах стоимости заложенного имущества по оценке, которая указана в договоре [15, с. 35].

---