Файл: Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке.docx

Введение
Понятие имущества тесно связано с оп­ределенными юридическими отношениями (имущественными отношения­ми, имущественными правами), которые также подлежат оценке. Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя­ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, це­ленаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, при­носимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сег­мента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущест­ва является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объ­екта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет сово­купности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окруже­ния.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време­ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля­ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.

В результате развития рынка недвижимости оценка становится важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Без оценки стоимости недвижимости не обходится ни одна сделка по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, т.к. практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Например, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться. Именно поэтому особую важность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она, как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики.

---

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в грамотной и объективной оценке стоимости объектов недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует возможность получения полной и достоверной информации по сделкам, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

На сегодняшний день рынок недвижимости играет важную роль, как в экономическом развитии региона, так и в социальном. Уровень цен на жилье определяет его доступность населению. Обеспеченность населения жильем является одним из приоритетных направлений реализации социальной политики, как на региональном уровне, так и на федеральном. Анализ рынка недвижимости дает представление о целесообразности инвестирования в строительство или покупку нового объекта недвижимости, позволяет определить уровень риска кредитора в связи с финансированием покупки, определить наиболее перспективные сегменты рынка и т.д.

Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основании самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов, специальной экономической литературы и актуальных данных о состоянии рынка недвижимости, проведение расчетов по определению стоимости объекта недвижимости.

Для реализации поставленной цели были решены следующие задачи:

– проанализирована нормативно-правовая база оценочной деятельности;

– изучение общих методов оценки недвижимости;

– проведение комплексной оценки объекта недвижимости;

– сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

Объект исследования – объект жилой недвижимости, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный
внутригородской округ, ул. им. Герцена, 71

Предмет исследования – объективное, независимое и достоверное установление рыночной стоимости, процесс проведения оценки недвижимости.

1 Теоретические и правовые аспекты оценки объектов недвижимости
1.1 Принципы оценки жилой недвижимости
Принципы оценки делятся на четыре группы:

• 
  принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);
  
• 
  принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);
  
• 
  принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
  
• 
  принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.
  

---

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

Недвижимость – товар особого рода – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости как товара, представленного на рисунке 1.

Рисунок 1 - Сущность объекта недвижимости как товара

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

---

• 
  жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
  
• 
  промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;
  
• 
  земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
  

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 2 приводим пример признаков классификации:


Рисунок 2 - Признаки влияющие на оценку объекта
Оценка недвижимого имущества необходима при:

• 
  операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
  
• 
  акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  
• 
  привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  
• 
  кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
  
• 
  страховании объектов недвижимости;
  
• 
  кредитовании под залог объектов недвижимости;
  
• 
  внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  
• 
  разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  
• 
  ликвидации объектов недвижимости;
  
• 
  исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;
  
• 
  других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
  

Оценка рыночной стоимости включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования объектов недвижимости. Интересующая нас «рыночная стоимость недвижимости» может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка.

1.2 Нормативно – правовое обеспечение оценки недвижимости
Нормативно – правовая база оценочной деятельности весьма обширна. Роль нормативно – правовых актов сводится к установлению общих рамок осуществления оценочной деятельности, требований к кандидатуре оценщика, стандартов отчетов и общих требований к применяемым методикам. 17 июля 1998 г. был принят Федеральный закон № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», многократно подвергавшийся редакционным изменениям и действующий по настоящее время. Указанным Законом (ст. 18) проведена четкая грань между тремя уровнями системы регулирования оценочной деятельности и строго разграничены полномочия в этой сфере.

---

Высший уровень в иерархии принадлежит федеральным органам исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, осуществляющим государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно–правового регулирования.

Федеральные органы исполнительной власти






Национальный совет по оценочной деятельности






СРО

Рисунок 3 – Уровни системы урегулирования оценочной деятельности
В соответствии со ст. 19 Закона функциями уполномоченных федеральных органов являются:

• 
  выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
  
• 
  нормативно–правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;
  
• 
  ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
  
• 
  осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований законодательства;
  
• 
  обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
  

Второй уровень – Национальный совет по оценочной деятельности (далее – НСОД), осуществляющий регулирование оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки. Национальный совет является негосударственным институтом и создается саморегулируемыми организациями оценщиков в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности.

Определены функции Национального совета по оценочной деятельности, к которым отнесены:

---