Файл: Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке.docx

Износ определяется как уменьшение стоимости воспроизводства объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Физический износ обычно выражается в процентных величинах и может основываться на двух способах измерения. Первый – это метод прямых затрат, тогда как второй метод заключается в анализе возраста/срока службы, основанного на ожиданиях типичных сроков экономической жизни объекта.

Применяя метод прямых затрат, физический износ (И_физ) объекта оценки был выражен отношением стоимости ремонтно-строительных мероприятий, устраняющих повреждения и неисправности конструкций, элементов, и здания в целом, к их восстановительной стоимости.

После детального осмотра была выявлена потребность в ремонте кровли общей стоимостью 30 000 руб., устранении неисправностей отопительной системы (45 000 руб.), так же необходимы затраты на «косметический» ремонт на сумму 12 000 руб.

Таким образом, итоговая сумма физического износа составила:

И_физ= 30 000 + 45 000 + 12 000 = 87 000 руб.

В процентном выражении физический износ составляет:

И_физ = 87 000 / 1 936 002 * 100% = 4,49%

Исходя из этого, физический износ здания составляет 6,5%.

Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем. Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом представлен в таблице 3.
Таблица 3 - Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимости	Величина стоимости, руб.
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС)	1 936 002
Совокупный износ (обесценение)	87 000
Итоговая величина стоимости	1 849 002

Таким образом, рыночная стоимость объекта индивидуального жилищного строительства, рассчитанная в таблице 3, и полученная с помощью затратного подхода, составляет 1 849 002 руб. без НДС.

---

Расчет рыночной стоимости земельного участка составляет 403 178,8 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки (жилого дома и земельного участка) рассчитанная в рамках затратного подхода равна: 1 849 002 + 403 178,8 = 2 252 180,8 руб.

---

2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

На первом этапе изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Эта информация представлена в главе 1 настоящей работы. Затем по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты аналоги). Объекты-аналоги должны относиться к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый; сделки с ними предполагают осуществление на типичных для данного сегмента условиях. Оцениваемый объект относится к загородной недвижимости и расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам аналогам анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

---

Для определения стоимостных прав на земельный участок существует несколько методик для определения рыночной стоимости земельных участков:

• 
  метод выделения;
  
• 
  метод распределения;
  
• 
  метод капитализации земельной ренты;
  
• 
  метод остатка;
  
• 
  метод предполагаемого использования;
  
• 
  метод сравнительного анализа продаж.
  

На сравнительном подходе основаны метод сравнительного анализа продаж, метод выделения, метод распределения. В рамках доходного подхода используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Выбор метода оценки рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода предполагает детальное их рассмотрение.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Неотъемлемым условием применения данного метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

Метод распределения предполагает определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на данном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод сравнительного анализа продаж предполагает сопоставление цен недавних продаж аналогичных земельных участков на свободном рынке и основывается на принципе замещения, согласно которому подразумевается, что разумный покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

---

Используя рыночную информацию о ценах, уплаченных за сопоставимые объекты, определяется рыночная стоимость оцениваемых объектов или их групп.

При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Основные этапы процедуры оценки при методе сравнительного анализа продаж следующие:

• 
  исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, спросе и предложении по продаже объектов, аналогичных объекту оценки;
  
• 
  анализ информации с целью повышения ее достоверности;
  
• 
  подбор подходящих единиц сравнения (га, кв. м, базовый или типичный участок) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения;
  
• 
  сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения проданных или продающихся объектов на рынке по отдельным элементам, корректировка рыночных цен объектов, выбранных для сравнения;
  
• 
  установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
  

В настоящей работе стоимость земельного участка определена методом сравнительного анализа продаж.

Основными критериями при выборе аналогов являлось схожесть по таким показателям, как: целевое назначение, местоположение, площадь и др. В случае наличия различий были введены корректировки.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом: процентные и стоимостные (денежные, абсолютные).

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

---