Файл: Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке.docx

---

2 Оценка недвижимого имущества затратным подходом

2.1 Характеристика объекта оценки, определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1 п. 20, «оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода» [6].

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости объекта. Согласно ФСО № 1 п. 20, «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов» [6].

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Процесс расчета рыночной стоимости объекта оценки начинается с подробного описания объекта оценки, анализа правоустанавливающих и технических документов, затем проводиться анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Оценке подлежит право собственности на недвижимость, представляющей собой жилой дом (с правом регистрации проживания), расположенный на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство.

Объект оценки недвижимости в данной работе представляет собой одноэтажный жилой дом из газосиликатных блоков, облицованный кирпичом (площадью 72,3 кв. м), кадастровый (или условный) номер: 23:14:05 05 003:0048:006712-00/001:0001/А1, и относящийся к нему земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства), кадастровый (или условный) номер: 23:14:05 05 003:0049. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания; на окнах установлены пластиковые стеклопакеты; входная дверь металлическая.

---

Коммуникации подведены и функционируют:

• 
  электричество – центральное;
  
• 
  газоснабжение- центральное;
  
• 
  водоснабжение – центральное;
  
• 
  отопление местное – газовые котлы;
  
• 
  канализация – автономная.
  

Планировка жилого дома соответствует плану БТИ. Назначение дома – жилое, используется для проживания.

Рельеф рассматриваемого участка ровный. На участке растут небольшие декоративные и плодоносные деревья и кустарники, сделаны ландшафтные работы. Площадь участка – 3587 кв. м.

По периметру участок огорожен забором (частично шиферным, частично – металлическим). В темное время суток участок освещается светом уличных фонарей.

Вся информация была предоставлена от собственника объекта. Описание конструктивных элементов здания сделано на основании Технического паспорта и результатов проведенного.

Наличие каких-либо дефектов конструкций, значительно влияющих на стоимость объекта оценки, не обнаружено. Существующих ограничений права не зарегистрировано.

Объект оценки располагается в 45 км от г. Краснодара в Северском районе, ст. Северская на улице Ленина, дом 12 (рисунок 4).



Рисунок 4 - Местоположение оцениваемого объекта недвижимости

Оцениваемый земельный участок с домом находится в центре сельского поселения, в окружении жилой индивидуальной застройки. В ближайшей шаговой доступности находятся два магазина, аптека, отделение «Сбербанка», а также школа, детский сад, сельский дом культуры, администрация сельского поселения. Транспортная доступность удовлетворительная, до районного центра – 7 км, так же как и до областного, ходят маршрутное такси.

Можно сделать вывод, что расположение объекта оценки является благоприятным для проживания.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Результаты данного анализа используются при расчетах всеми подходами к оценке.

Для получения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования учитываются четыре основных критерия:

• 
  юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов использования земельного участка, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, а также другими законодательными актами;
  
• 
  физическая возможность: рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования;
  
• 
  экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу земельного участка;
  
• 
  максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
  

---

Поскольку характер имеющихся на момент оценки улучшений не предполагает их сноса, оптимальное использование участка как вакантного не рассматривается.
Таблица 2 - Сравнение критериев анализа наиболее эффективного использования объекта оценки

Вид использования	Законодательная разрешенность	Физическая осуществимость	Финансовая осуществимость	Максимальная эффективность	Количество соответствий
Под коммерческую недвижимость	-	+	+	-	2
Под жилую недвижимость	+	+	+	+	4
Под промышленную недвижимость	-	-	-	-	0
Под социально-культурную недвижимость	-	-	-	-	0

Принимая во внимание текущее состояние рынка, можно сделать вывод, что оптимальным использованием земельного участка является размещение существующих улучшений; оптимальным использованием существующих улучшений является их использование – в качестве жилых домов с хозяйственными постройками.

Далее необходимо определить рыночную стоимость объекта индивидуального жилищного строительства затратным методом.

Российский стандарт ФСО №1 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297) дает следующее определение:

«Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

«В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом,

---

имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей» [6].

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих инвесторов не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Оценка может производиться с использованием различных методов. Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя. Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, оформление документов, страхование, рекламу и т.д.

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки основывается на предоставленных от собственника данных об использованных материалах при строительстве, а также стоимости строительства оцениваемого объекта. По состоянию на 2011 г. стоимость строительства составила 1 295 570 руб. После пересчета стоимости применяемых строительных материалов и работ в цены на дату оценки с учетом инфляции, была выявлена полная восстановительная стоимость величиной 1 936 002 руб.

---