Файл: Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке.docx

Стоимостные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Для расчета и внесения поправок в оценочной практике обычно применяются следующие методы:

• 
  метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например – местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов;
  
• 
  статистические методы расчета поправок. Данный метод касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб). Среди статистических методов наиболее широко используемым является метод корреляционно-регрессионного анализа. Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
  

Корректировка на дату предложения/продажи (рыночные условия) может быть определена, исходя из среднего темпа роста стоимости недвижимости в размере, соответствующем среднегодовому темпу роста индекса строительно-монтажных работ в Краснодарском крае, который за последний год практически не изменился. Данная корректировка учитывает динамику изменения цен на недвижимость подобного класса, которое произошло за период, соответствующий датам предложений и продаж по объектам-аналогам. Так как все объекты-аналоги на дату предложения находятся в публичной оферте, то корректировка на данный параметр не вводится.

Корректировка на условия продажи (чистоту сделки) связана с такими условиями продажи объекта-аналога, когда наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке, формируется при отсутствии одного или нескольких из следующих ценообразующих факторов:

• 
  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  
• 
  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
  
• 
  действуют в своих интересах;
  
• 
  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  
• 
  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  
• 
  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
  

---

В данном случае эта корректировка не применялась, т.к. все объекты аналоги предлагались на рыночных условиях.

В случае если на этапе сбора исходной информации не удается найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости следует опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденций развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидка на торг». Наиболее оптимальным методом расчета скидки на торг является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено. Таким образом, целесообразно применение скидки на торг согласно «Справочника оценщика недвижимости» Лейфера Л.А., «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (42), в размере -5% от цены предложения (см. таблицы раздела 6.1.2 и 6.3.1 данного справочника, принято среднее значение).

Корректировка на местоположение учитывает тот факт, что объекты сравнения имеют различное местоположение с точки зрения районирования области, привлекательности района, развитости инфраструктуры и прочим характеристикам. Но так как все аналоги подбирались с условием аналогичного расположения, корректировка на местоположение не вводилась.

Объект оценки и объекты-аналоги имеют подъездные пути. Транспортная доступность у объектов оценки и объектов-аналогов удовлетворительная, доступ свободен, поэтому корректировка на доступность и характер подъездных путей не проводилась.

Корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций учитывает различия в стоимости помещений в зависимости от набора доступных коммунальных услуг. Так как объекты-аналоги оснащены сопоставимым набором коммуникаций с оцениваемым объектом недвижимости, то корректировка по данному параметру не производилась.

---

Корректировка на наличие/отсутствие прочего имущества учитывает различия в стоимости объектов в случае наличия дополнительных улучшений: построек, ограждений и т.д.

С учетом вносимых корректировок была рассчитана рыночная стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка: 35870 кв. м × 11,24 руб. = 403178,8 руб.

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом сравнительных продаж, составляет 403 178,8 руб.

Таблица 4 - Определение корректировок для земельного участка

Аналог №	Цена за 1 кв.м./ руб.	Корректировка на условия продажи (торг), %	Скорректированная цена, руб. / кв. м	Удельный вес аналога в расчете средневзве- шенной стоимости кв.м./руб, %	Цена за 1 кв. м, руб.
1	10,71	5%	10,18	20	2,04
2	12,50	5%	11,88	20	2,38
3	11,11	5%	10,56	20	2,11
4	14,29	5%	13,57	20	2,71
5	10,53	5%	10,00	20	2,00
Итого					11,24

Далее необходимо рассчитать стоимость улучшения.

На этапе сбора информации не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Поэтому были использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого дома, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

---

Объекты - аналоги выбирались, исходя из основных параметров, таких как:

• 
  местонахождение;
  
• 
  права на земельный участок;
  
• 
  год постройки зданий;
  
• 
  общая площадь;
  
• 
  состояние и уровень отделки;
  
• 
  наличие отопления, канализации, водоснабжения, электроснабжения;
  

Для проведения сравнительного анализа, было отобрано 4 объекта.

Этапом, предшествующим расчету рыночной стоимости одного квадратного метра улучшения, входящего в состав объекта оценки, является выделение стоимости собственно дома, т.е. «вычленение» стоимости земельных участков из стоимости объектов-аналогов.

Для этого была найдена средняя рыночная стоимость земельных участков общей площадью 1 500 кв. м, которая составляет 607 500 руб. Затем, чтобы найти стоимость улучшений необходимо из цены предложения вычесть стоимость земельного участка.

Расчет скорректированной цены улучшения приведен в таблице 5.
Таблица 5 - Выделение стоимости земельного участка из стоимости объектов-аналогов

Элемент сравнения	Единицы измерения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена предложения	руб.		2 150 000	2 200 000	2 650 000	2 098 765
Общая площадь улучшения	кв.м	72,30	75,00	73,00	76,00	80,00
Площадь земельного участка	кв.м		1 500,00	1 500,00	1 500,00	1 500,00
Средняя стоимость земельных участков	руб.		607 500	607 500	607 500	607 500
Стоимость улучшений	руб.		1 542 500	1 592 500	2 042 500	1 491 265
Скорректированная цена улучшений	руб./ кв.м		20 566,7	21 815,1	26 785	18 640,8

---

Расчет стоимости улучшения сравнительным подходом производился путем внесения корректировок к ценам предложения объектов-аналогов на следующие отличия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами:

• 
  на дату предложения/продажи (рыночные условия) – объекты аналоги на дату предложения сопоставимы с периодом оценки и введение корректировки по данному параметру не производилось;
  
• 
  на цену сделки / цену предложения – применение скидки на торг согласно «Справочника оценщика недвижимости» Лейфера Л. А. (42), в размере 5% для аналогичных объектов;
  
• 
  на местоположение. Как правило, стоимость жилого дома во многом определена степенью привлекательности его местоположения и развитостью инфраструктуры. Привлекательность местоположения объекта оценки и аналогов сопоставима, поэтому размер корректировки принят равным 0%;
  
• 
  на переданные права собственности на недвижимость (на имущественные права). Все объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, принадлежит владельцам на праве собственности. Таким образом, введение данной корректировки не требуется;
  
• 
  на физическое состояние. Данная корректировка не применялась, так как аналогами объекта оценки являются жилые дома, идентичного периода постройки, имеющие схожее физическое состояние;
  
• 
  на конструктивную схему. Конструктивные схемы объекта оценки и представленных объектов-аналогов сопоставимы. Вводить
  
• 1   2   3   4

---