Файл: Т.В. Смирнова Экономика недвижимости.pdf

1

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ДИСЦИПЛИНЫ

Практика определения рыночной стоимости объектов недвижимости, существовавшая в России до 1917 г., была прекращена в советское время и рынок недвижимости почти полностью отсутствовал. Исключение составляли сделки по купле-продаже квартир, дач и земельных участков, носившие, как правило, незаконный характер.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий, квартир и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости. Рынок недвижимости подразумевает экономическую функцию сведения вместе прав собственности на недвижимость покупателей и продавцов через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают большую отдачу со временем. Это заставило предпринимателей обратить самое пристальное внимание на рынок недвижимости.

Настоящий рынок недвижимости невозможен без оценки объектов недвижимости. Оценочная деятельность в России активно развивается, так как оценка объектов недвижимости нужна практически при всех операциях с недвижимостью: купле-продаже, залоге, страховании, инвестировании в собственность, слиянии и поглощении предприятий, использовании права наследования и исполнении судебного приговора и т. д.

Целью изучения данной дисциплины является ознакомление студентов с основными чертами российского рынка недвижимости, с технологией операций с недвижимостью на этом рынке, нормативной и законодательной базой, а также освоение теоретических основ оценки недвижимости и применение их на практике.

Основными задачами изучения курса являются:

-освоение теоретического и практического материала в соответствии с программой;

-изучение базовых понятий в области экономики недвижимости, их использование для оценки различных объектов недвижимости и составления сертификата оценки.

2

СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ

Введение Предмет и задачи курса. Этапы развития оценочной практики в России.

Тема 1. Недвижимость как финансовая категория Определение недвижимости, виды финансовых активов в составе

недвижимости. Правовая основа регистрации и процесс регистрации объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости, принятая на российском и зарубежных рынках.

Литература: [1, 2, 3, 4, 14, 10].

Тема 2. Рынок недвижимости – составная часть финансового рынка России Определение и функции финансового рынка. Рынок недвижимо-

сти и его место в группе финансовых активов. Особенности российского рынка недвижимости.

Литература: [2, 3, 4, 5, 9, 8].

Тема 3. Методология оценки стоимости объектов недвижимости Цена и стоимость объектов недвижимости. Виды стоимости объ-

ектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Принципы оценки недвижимости.

Литература: [1, 2, 3, 4, 5, 6, 7].

Тема 4. Процесс оценки недвижимости Основные этапы оценки недвижимости: постановка вопроса об

оценке недвижимости; отбор информации, необходимой для оценки; анализ собранной информации; расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор оптимальной величины стоимости; составление отчета об оценке недвижимости (сертификата оценки).

Литература: [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11].

Тема 5. Методы оценки объектов недвижимости Затратный подход к оценке объектов недвижимости – метод за-

трат. Этапы метода: определение стоимости земельного участка; расчет полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта

3

недвижимости; определение общего износа объекта недвижимости; определение стоимости объекта недвижимости без износа; определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка. Области применения данного метода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости – метод сравнения продаж. Этапы метода: выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости; проверка информации о сделках; определение элементов сравнения объектов и корректировок (поправок) по элементам сравнения; корректировка стоимости сопоставимых объектов; определение итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Применение данного метода.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости: метод капитализации доходов (прямой капитализации) и метод дисконтированных денежных потоков. Суть методов и условия их применения для измерения будущих доходов. Основные этапы метода прямой капитализации: расчет чистого дохода от использования объектов недвижимости за первый прогнозный год; определение общего коэффициента капитализации и способы его расчета; расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.

Литература: [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11, 18].

Тема 6. Составление отчета об оценке недвижимости (сертификата оценки)

Классификация отчетов: устный отчет, отчет в виде письма, краткий отчет, полный отчет. Состав и содержание полного отчета об оценке.

Литература: [6, 2, 3, 16].

Тема 7. Ипотека и ипотечное кредитование Определение ипотеки. Объекты ипотеки. Законодательная база для

осуществления ипотеки. Регистрация ипотеки. Особенности ипотеки различных видов недвижимости: земельных участков, жилых домов, (квартир), предприятий. Определение ипотечного кредита. Основные типы ипотечных кредитов. Характеристики ипотечных кредитов с постоянной нормой процента.

Литература: [2, 3, 4, 10, 12, 17].

4

СОДЕРЖАНИЕ ЛЕКЦИОННЫХ ЗАНЯТИЙ

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 1997.

2.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

3.Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.И. Реси-

на. – М.: Дело, 1999.

4.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учеб.

–М.: Информационно-издательский дом «Филинъ»,1999.

5.Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

6.Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО "Технобалт", 1995.

7.Волоченков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: Инфра-М,

1996.

8.Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. – М.: Инфра-М,

1996.

9.Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. – М.: Инфра-М, 1996.

5

10. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. – М.: Филинъ, 1998.

11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: РДЛ, 1998.

12. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

13. Закон РФ «О недрах» (с изменениями и дополнениями от 03.03.95 г.) //Собрание законодательства РФ. –1995. - №10.

14. Закон РФ от 21.07.97 г. №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Собрание законодательства РФ. –1997. - №28.

15. Постановление Правительства РФ от 03.11.94 г. №1204 «О порядке определения нормативной цены земли» //Собрание законодатель-

ства РФ. –1994. - №29.

16. Закон РФ от 29.07.98 г. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» //Собрание законодательства РФ. –1998. - №31.

17. Федотова М.А. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования//Банковское дело. - 1994. – № 2.

18. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. – М.: "Дело ЛТД", 1995.

ЗАДАНИЯ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

При самостоятельном изучении дисциплины "Экономика недвижимости" предусмотрено выполнение контрольной работы. В контрольной работе необходимо правильно осветить теоретические вопросы курса и решить 10 типовых задач по вариантам. Теоретический материал должен быть изложен полно, со ссылкой на источник. Источниками для написания контрольной работы могут быть рекомендуемые учебники и учебные пособия, указанные в квадратных скобках, газета "Экономика и жизнь", журнал «Недвижимость» и другие периодические издания.

Объем теоретического материала контрольной работы должен составлять 10-15 рукописных страниц ученической тетради. Текст должен быть написан разборчиво или напечатан с оставлением полей для замечаний рецензента. В конце контрольной работы приводится список использованных источников с указанием автора, названия работы, города, наименования издательства и года издания, номеров страниц.

6

Решение задач выполняется с подробными расчетами, необходимыми пояснениями, промежуточными и конечными выводами. Краткое теоретическое обоснование для решения задач приведено в данном методическом указании. Показатели, обозначенные буквами в задачах, являются переменными величинами, размер их изменяется в зависимости от варианта. Перед решением задач необходимо перевести их в численные значения. Перевод осуществляется путем умножения значений буквенных условных обозначений (табл. 1) на их соответствующие индексы для вашего варианта (табл. 2).

Таблица 2

Номер Индексы к значениям условных обозначений в задачах варианта

7

Продолжение табл. .2

Вариант контрольной работы устанавливается по двум последним цифрам шифра зачетной книжки студента. Если это число больше 25, следовательно, его необходимо привести к числу не превышающему 25. Для этого из указанного числа последовательно вычитаем общую сумму вариантов (25), пока не достигнем нужного результата. Например, две последние цифры шифра 52. 52 – 25 = 27 и 27 – 25 = 2. Значит ваш вариант № 2.

Выполненная контрольная работа должна быть отправлена на проверку до начала сессии. На титульном листе необходимо указать свою фамилию, инициалы, курс, группу, шифр зачетной книжки, номер варианта, название дисциплины, по которой выполнена работа, фамилию преподавателя-рецензента. Без предъявления соответствующей всем требованиям контрольной работы студент не допускается к итоговому контролю.