Файл: Т.В. Смирнова Экономика недвижимости.pdf

Задача 10 Определить общую ставку капитализации методом кумулятивного

построения для офиса.

На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляет А %.

По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительстве облигаций равен В %.

Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют С %.

В случае необходимости продажа данного фонда займет определенное время (по сравнению с возможной быстрой реализацией правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере D %.

Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам типичного инвестора, составляет Е лет.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К РЕШЕНИЮ ЗАДАЧ

I.Применение затратного подхода к оценке недвижимости

Метод затрат базируется на принципе замещения: покупатель не

заплатит за собственность большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.

21

Порядок расчета стоимости объекта недвижимости методом за-

трат:

1. Оценка стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка в 3-й задаче определяется с помощью показателя нормативной цены земли. При продаже земельного участка, с расположенным на нем приватизированным предприятием, нормативная цена земли равна 10-кратной ставке земельного налога, умноженной на площадь земельного участка.

2. Оценка полной восстановительной стоимости здания (сооруже-

ния).

На данном этапе оценки выявляются прямые и косвенные затраты. Прямые затраты напрямую связаны со строительством сооружения (например, затраты на строительные материалы, заработную плату). Косвенные затраты возникают в ходе строительства, их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении (например, затраты на страховку, юридические услуги и т.д.).

Сумма прямых и косвенных затрат дает восстановительную стоимость объекта недвижимости. Эта величина должна быть увеличена на сумму предпринимательского дохода. Предпринимательский доход отражает ту величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за риск вложения денег в строительство объекта недвижимости.

Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получаем полную восстановительную стоимость.

3. Оценка общего износа объекта недвижимости.

Общий износ объекта недвижимости состоит из физического, функционального и внешнего (экономического) износа.

В 1-й задаче необходимо рассчитать устранимый физический износ стоимостным методом (смотри данные таблицы). Данный метод подразумевает определение путем осмотра процента износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

4.Уменьшение полной восстановительной стоимости на величину общего износа для получения реальной стоимости здания.

5.Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

22

II. Применение метода сравнения продаж для оценки недвижимости

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объектов, схожих с оцениваемым, отражают его рыночную стоимость. Метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки производились с оцениваемым объектом недвижимости.

Сравнение сопоставимых объектов с оцениваемым производится по следующим элементам сравнения:

1. По правам собственности.

2.По условиям финансирования.

3.По условиям продажи.

4.По состоянию рынка.

5.По размещению.

6.По физическим характеристикам.

7.По экономическим характеристикам.

8.По использованию объекта недвижимости.

9.По недействительным компонентам стоимости.

После выбора элементов сравнения определяют продажные цены сопоставимых объектов, как если бы при продаже они имели те же характеристики, что и оцениваемый объект. Для этого по каждому элементу сравнения рассчитывают корректировку (поправку), которая приводит цены сопоставимых объектов недвижимости к фактической цене оцениваемого объекта недвижимости.

При решении 4-й и 5-й задач необходимо соблюдать правило знаков при внесении поправок и последовательность внесения поправок.

Правило знаков: если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки. И наоборот, если какой-либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству либо менее удобен, то вносится плюсовая поправка (+), увеличивающая стоимость оцениваемого объекта.

23

Поправки бывают в денежном либо в процентном выражении. Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые для каждого сравниваемого объекта. Поправки в процентах используются, когда затруднительно найти денежные величины. При внесении денежных поправок последовательность их внесения не имеет значения. Однако при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна. Первые четыре поправки: на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи, на условия рынка характеризуют сделку купли–продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении их должна быть соблюдена перечисленная последовательность, причем каждую последующую поправку вносят на базе предыдущей, уже скорректированной величины сопоставимой продажи. Скорректированная на условия рынка цена является базовой для всех остальных корректировок, характеризующих объект оценки. Последовательность их внесения может быть произвольной.

При решении 5-й задачи необходимо определить величину коррек-

тировок методом анализа парного набора данных, в котором парны-

ми называют продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (элемента сравнения), которую оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Таким образом, выделяют пару объектов, отличающихся только одним элементом сравнения (на который находят поправку), и на основании разницы их последних скорректированных стоимостей определяют величину поправки. Эту поправку вносят с соответствующим знаком (по правилу знаков) ко всем сопоставимым объектам, имеющим отличительные признаки от оцениваемого объекта по этому элементу.

Для того, чтобы определиться, какую из скорректированных цен сопоставимых объектов принять в качестве рыночной цены объекта оценки, определяют количество корректировок для каждого объекта, общую валовую коррекцию (сумму всех корректировок, взятых по абсолютной величине) и общую чистую коррекцию (разница между положительными и отрицательными корректировками). Наибольшее предпочтение отдается тому объекту, у которого наименьшее количество корректировок и наименьшая общая валовая коррекция. Скорректированная цена этого сопоставимого объекта может быть принята в качестве рыночной цены объекта оценки.

24

III. Применение метода прямой капитализации дохода к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания, говорящем о том, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Оценка недвижимости методом прямой капитализации осуществляется по формуле

С= Д / К, где С – стоимость объекта недвижимости; Д – чистый доход от исполь-

зования объекта недвижимости за первый прогнозный год; К – общий коэффициент капитализации.

Порядок расчета чистого дохода 1. Определяем потенциальную валовую выручку от использования

имущества, представляющую суммарную величину выручки от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

2.Определяем действительную валовую выручку. Действительная валовая выручка представляет собой потенциальную валовую выручку за вычетом потерь от недоиспользования объекта в полную мощность.

3.Определяем общие расходы, представляющие сумму фиксированных (постоянных) расходов, эксплуатационных расходов и резервов.

4.Определяем прибыль от реализации как действительную выручку за вычетом общих расходов.

5.Определяем действительную прибыль как прибыль от реализации за вычетом внереализационных расходов.

6.Определяем чистую прибыль как действительную прибыль за вычетом налога на прибыль.

7.Определяем чистый доход как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений.

Методы расчета общего коэффициента капитализации Общий коэффициент капитализации (ставка капитализации чисто-

го дохода) состоит из двух составляющих – ставки дохода и возврата капитала и выражает зависимость между годовой величиной чистого

25

дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта и его рыночной стоимостью.

1. Метод прямой капитализации для определения общего коэффициента капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом:

Общий коэффициент капитализации = Чистый доход / Цена объекта

Общий коэффициент капитализации для расчета стоимости магазина в задаче 7 определяют как средневзвешенную величину, отражающую заданное условие (см. задание).

2. Метод связных инвестиций - заемного и собственного капитала Расчет общего коэффициента капитализации (Кобщ.) по этому ме-

тоду можно представить следующей формулой:

Кобщ.= Ккр. * Укр. + К собств.к. * (1 – Укр.),

где Укр. – кредитная составляющая (долговая доля инвестиций в оцениваемый объект), в долях от единицы; Ккр. – ипотечная постоянная, в долях от единицы; К собств.к. – ставка капитализации на собственный капитал, в долях от единицы; (1-Укр.) – собственные средства, в долях от единицы.

3. Метод связных инвестиций - земли и здания Расчет общего коэффициента капитализации (Кобщ.) по этому ме-

тоду можно представить следующей формулой:

Кобщ. = Сземли * Кземли + Сздания *Кздания ,

где Сземли – стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса (земля + здание); Кземли - ставка капитализации для земли; Сздания – стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса (земля + здание); Кздания - ставка капитализации для здания;

26

4. Кумулятивный (суммарный) метод определения общего коэффициента капитализации

Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих общего коэффициента капитализации – ставка дохода (процентная ставка) - определяется кумулятивным методом. К безрисковой ставке дохода (она обычно равна ставке дохода на долгосрочные или среднесрочные правительственные облигации) прибавляются поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций, поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями, поправка за низкую ликвидность фондов.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – ставка возмещения капитала - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» ( - ).

27

Составитель Татьяна Владимировна Смирнова

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рабочая программа, контрольные работы и методические указания

кним для студентов заочной формы обучения по специальности 060814 "Экономика и управление на предприятии горной промышленности

и геологоразведки"

(в том числе сокращенные сроки обучения)

Редактор З.М. Савина

ЛР № 020313 от 23.12.96

Подписано в печать 14.04.2000. Формат 60?84/16.

Бумага офсетная. Отпечатано на ризографе. Уч.-изд. л. 1,5. Тираж 80 экз. Заказ Кузбасский государственный технический университет.

650026, Кемерово, ул. Весенняя, 28.

Типография Кузбасского государственного технического университета. 650099, Кемерово, ул. Д. Бедного, 4 А.