ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.06.2024
Просмотров: 44
Скачиваний: 0
16
Наименование |
Объект |
Объект |
Объект |
Объект |
Объект |
Объект |
показателей |
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1. Цена продажи, тыс. р. |
|
А |
В |
С |
D |
E |
2.Переданные права полное полное полное полное полное полное собственности
3.Корректировка на
права собственности |
|
|
|
|
|
|
|
4. |
Скорректированная |
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
5. |
Условия финансиро- |
рыноч- |
не ры- |
не ры- |
рыноч- |
рыноч- |
рыноч- |
вания |
ные |
ночные |
ночные |
ные |
ные |
ные |
|
цена завышена на 3000 на 8000
6.Корректировка на условия финансирования
7.Скорректированная
цена
8. Условия сделки |
ком- |
ком- |
ком- |
ком- |
ком- |
ком- |
|
|
|
мер- |
мер- |
мер- |
мер- |
мер- |
мер- |
|
|
ческие |
ческие |
ческие |
ческие |
ческие |
ческие |
9. Корректировка на ус- |
|
|
|
|
|
||
ловия сделки |
|
|
|
|
|
|
|
10. |
Скорректированная |
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
11. Условия рынка |
|
2 неде- |
2 неде- |
1 год |
1 год |
1 год |
|
|
|
|
ли |
ли |
|
|
|
12. |
Корректировка |
на |
0 |
0 |
+ 10% |
+ 10% |
+ 10% |
условия рынка |
|
|
|
|
|
|
|
13. |
Скорректированная |
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
14. |
Местоположение |
|
анало- |
анало- |
анало- |
анало- |
анало- |
15. |
Корректировка |
на |
гичное |
гичное |
гичное |
гичное |
гичное |
|
|
|
|
|
|||
местоположение |
120 м2 |
120 м2 |
145 м2 |
120 м2 |
145 м2 |
120 м2 |
|
16. |
Размер дома |
||||||
17. |
Корректировка |
на |
|
|
|
|
|
размер дома |
|
|
|
|
|
|
|
18. |
Гараж |
нет |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
19. |
Корректировка на |
|
|
|
|
|
|
наличие гаража |
|
|
|
|
|
|
|
20. |
Законченный подвал да |
нет |
нет |
нет |
да |
нет |
|
21. Корректировка на |
|
|
|
|
|
||
подвал |
|
|
|
|
|
|
|
17
Продолжение табл.
|
Наименование |
|
Объект |
Объект |
Объект |
Объект |
Объект |
Объект |
|
показателей |
|
оценки |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
22. |
Скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
23. |
Общая чистая |
кор- |
|
|
|
|
|
|
рекция |
|
|
|
|
|
|
|
|
24. |
То же в % от цены |
|
|
|
|
|
|
|
продажи |
|
|
|
|
|
|
|
|
25. |
Общая валовая кор- |
|
|
|
|
|
|
|
рекция |
|
|
|
|
|
|
|
|
26. |
То же в % от цены |
|
|
|
|
|
|
|
продажи |
|
|
|
|
|
|
|
|
III. Применение метода капитализации дохода к оценке недвижимости
Задача 6 Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах
и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м2.
|
|
Значение |
|
Наименование показателей |
показате- |
|
|
лей, р. |
1. Стоимость основных фондов |
А |
|
2. |
Выручка от основного вида деятельности (валовая |
|
|
выручка): |
|
|
- от сдачи в аренду офисного здания |
250 000 |
3. Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная |
|
|
выручка): |
|
|
|
- плата за пользование автостоянкой |
3 000 |
|
- плата от торговых точек |
2 000 |
|
- плата от использования средств связи |
5 000 |
4. |
Общая выручка (потенциальная валовая выручка) |
|
5. |
Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5 %) |
|
6. |
Действительная (или эффективная) выручка |
|
|
Расходы: |
|
7. |
Постоянные (фиксированные) расходы: |
|
|
- страхование имущества от пожара (1,67 % от |
|
|
стоимости ОФ) |
|
|
- амортизационные отчисления (2 % от стоимости ОФ) |
|
8. |
ИТОГО: постоянные расходы |
|
18
|
Продолжение табл. |
|
|
|
Значение |
|
Наименование показателей |
показате- |
|
|
лей, р. |
9. Эксплуатационные расходы: |
|
|
Зарплата управляющему |
6 000 |
|
Коммунальные услуги |
10 000 |
|
Зарплата рабочих (охраны, гардероба, электроцеха) |
10 000 |
|
Социальное страхование работников (39 % от |
|
|
фонда зарплаты) и транспортный налог |
|
|
(1 % от фонда зарплаты работников) |
|
|
Транспортные расходы |
10 000 |
|
Прочие расходы |
10 000 |
|
Накладные расходы |
15 000 |
|
Банковские платежи |
1 000 |
|
10. |
ИТОГО: эксплуатационные расходы |
|
11. Резервы – замена сантехнического оборудования, мебели |
|
|
и другого имущества |
5000 |
|
12. |
ИТОГО: резервы |
|
13. |
Общие расходы |
|
14. |
Прибыль от реализации |
|
15. |
Внереализационные расходы: |
|
|
- налог на имущество (1,5 % от стоимости имущества) |
|
|
- налог на образование (1 % от фонда зарплаты) |
|
|
- налог на жилье и соцкультбыт (1,5 % от действитель- |
|
|
ной выручки) |
|
16. |
ИТОГО: внереализационные расходы |
|
17. |
Действительная прибыль |
|
18. |
Налог на прибыль (доход) – 35 % |
|
19. |
Чистая прибыль |
|
20. |
Чистый доход = чистая прибыль + амортизация |
|
Задача 7 Рассчитать общий коэффициент капитализации методом прямой
капитализации и определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 дол.
Общий коэффициент капитализации при этом должен отражать преобладающее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.
19
На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице.
Сопоставимые |
Чистый доход, |
Продажные |
Коэффициент |
магазины |
дол. |
цены, дол. |
капитализации, |
|
|
|
в долях от единицы |
Магазин 1 |
А |
600 000 |
|
Магазин 2 |
В |
750 000 |
|
Магазин 3 |
С |
450 000 |
|
Задача 8 Определить общую ставку капитализации методом связных инве-
стиций (заемного и собственного капитала), если:
-доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет – А %;
-ипотечная постоянная - В %;
-ставка капитализации на собственный капитал - С %.
Задача 9 Определить общую ставку капитализации по методу связных ин-
вестиций (земли и здания) по параметрам из таблицы.
Тип объектов |
|
П а р а м е т р ы |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
стои- |
ставка |
стои- |
|
ставка |
общая |
|
мость |
капи- |
мость |
|
капи- |
ставка |
|
земли в |
тализа- |
здания в |
|
тализа- |
капи- |
|
% от об- |
ции для |
% от об- |
|
ции для |
тали- |
|
щей |
земли |
щей |
|
здания |
зации |
|
стоимо- |
|
стоимо- |
|
|
|
|
сти иму- |
|
сти иму- |
|
|
|
|
ществен- |
|
ществен- |
|
|
|
|
ного |
|
ного |
|
|
|
|
комплек- |
|
комплек- |
|
|
|
|
са |
|
са |
|
|
|