Файл: Т.В. Смирнова Экономика недвижимости.pdf

8

ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

Вариант 1 1. Определение недвижимости (недвижимой вещи, недвижимого

имущества). Какие виды финансовых активов можно выделить в составе недвижимости? Особенности недвижимости как товара [2, 3, 4, 7].

2. Определение недр. Каким законом регулируются отношения по использованию и охране недр? Кто может быть пользователем недр и на каком основании? Как определяется срок пользования недрами и всегда ли он ограничен? [13, 4]

З. Задачи.

Вариант 2 1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регист-

рации. Каким законом регулируется порядок регистрации прав на недвижимость? Что влечет за собой уклонение от регистрации объекта недвижимости? [4, 14, 10].

2. Основные виды платежей за пользование недрами. В какой форме можно вносить данные виды платежей? Кто освобождается от платежей при пользовании недрами? [13, 4]

З. Задачи.

Вариант 3 1. Из каких этапов состоит процесс регистрации объектов недви-

жимости? Понятия: "кадастровое дело", "кадастровый номер", "единый государственный реестр прав на недвижимое имущество" [2, 14, 10, 4].

2. Области применения затратного подхода для оценки недвижи-

мости [1, 3, 5, 6, 11, 2].

З. Задачи.

Вариант 4 1. Классификация объектов недвижимости, принятая в России. Ка-

кой принцип использован для составления данной классификации? [1, 4].

2. Виды стоимости объектов недвижимости [1, 2, 3, 5, 7]. З. Задачи.

9

Вариант 5 1. Классификация объектов недвижимости на зарубежных рынках

[1, 3].

2. Основные принципы оценки объектов недвижимости [1, 2, 3,

11].

З. Задачи.

Вариант 6 1. Определение рынка недвижимости. Почему операции с недви-

жимостью имеют перспективную ценность? Основные особенности российского рынка недвижимости [2, 3, 4, 5, 9].

2. Нормативная цена земли [2, 3, 4, 5, 8, 15]. З. Задачи.

Вариант 7 1. Причины, тормозящие развитие российского рынка недвижимо-

сти. Агентства недвижимости и их функции. Условия обеспечения конкурентоспособности агентств недвижимости на российском рынке [2, 4].

2. Аренда недвижимости в РФ. Расчет арендной платы за землю [2, 4, 5, 1, 8].

З. Задачи.

Вариант 8 1. Понятия: "цена объекта недвижимости", "стоимость объекта не-

движимости", "оценка объекта недвижимости". Виды стоимости объектов недвижимости и их назначение [1, 2, 3, 5, 7].

2. Определение общего коэффициента капитализации и методы его расчета [1, 3, 18, 4].

З. Задачи.

Вариант 9 1. Основные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижи-

мости [1, 2, 3, 7, 5].

2. Земельный налог: его функция и расчет [2, 4, 5, 8]. З. Задачи.

10

Вариант 10 1. Принципы оценки объектов недвижимости, являющиеся наибо-

лее важными для российского рынка недвижимости в настоящее время

[2, 3, 5].

2. Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж [1, 2, 3, 5, 6, 7, 18].

З. Задачи.

Вариант 11 1. Основные этапы процесса оценки недвижимости. Что означает

постановка вопроса об оценке недвижимости? Чем цель оценки объекта недвижимости отличается от ее функции? Оценка объектов недвижимости по времени [1, 2, 3].

2. Определение ипотечного кредита. Типы ипотечного кредитова-

ния [6, 3, 2, 12].

З. Задачи.

Вариант 12 1. Из каких этапов состоит процесс оценки недвижимости? Пере-

числить основные виды информации, полезной для оценки объектов недвижимости [2, 3, 1].

2. Основные особенности ипотеки жилых домов [2, 4]. З. Задачи.

Вариант 13 1. Краткая характеристика методов определения стоимости объек-

тов недвижимости и их возможное применение [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11].

2. Основные особенности ипотеки предприятий. Какое денежное обязательство может быть обеспечено ипотекой предприятия? [2, 4].

З. Задачи.

Вариант 14 1. Затратный метод определения стоимости объекта недвижимости

[1, 2, 3, 5, 6, 7, 11, 3].

2. Особенности ипотеки земельных участков [2, 4]. З. Задачи.

11

Вариант 15

1. Определение износа объекта недвижимости, основные виды износа, устранимый и неустранимый износ. Чем износ в оценочной практике отличается от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете? [1, 4, 5]

2. Суть метода прямой капитализации и метода связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) для определения общего коэффициента капитализации. Когда данные методы можно применять? [1, 3, 4]

З. Задачи.

Вариант 16 1. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости [1,

2, 3, 5, 6, 7, 11].

2. Определение ипотеки, основные предметы ипотеки, законодательная база для ипотеки в РФ [2, 3, 4, 11, 10, 6].

З. Задачи.

Вариант 17 1. Доходный подход к оценке недвижимости: метод капитализа-

ции доходов (прямая капитализация) и дисконтирования денежного потока. Условия применения данных методов [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11].

2. Составление отчета об оценке недвижимости (сертификата оценки). Классификация отчетов по глубине проработки материала. Коротко раскрыть суть каждого типа отчета [6,16, 2, 3].

З. Задачи.

Вариант 18 1. Определение стоимости объекта недвижимости методом прямой

капитализации. Принцип расчета чистого дохода от использования объекта недвижимости за первый прогнозный год [1, 3, 11, 4].

2. Способы согласования результатов оценки, полученных различными методами (затратным, сравнения продаж и доходным) [1, 3, 5].

З. Задачи.

12

Вариант 19 1. Распределение имущественных прав при ипотеке между залогодате-

лем и залогодержателем. Чем отличается договор об ипотеке от за-

кладной? [2, 4, 3, 10, 12] 2. На каком принципе основывается метод сравнения продаж для

определения стоимости объектов недвижимости? По каким элементам сравнения производится сопоставление объектов недвижимости? [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11].

З. Задачи.

Вариант 20 1. Суть метода связных инвестиций (земли и здания) и кумулятив-

ного метода для определения общего коэффициента капитализации. Когда данные методы целесообразно применять? [1, 3, 5]

2. Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке

[4, 2].

З. Задачи.

Вариант 21 1. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере [2, 3, 4].

2. Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости [2, 3,

4, 9].

З. Задачи.

Вариант 22 1. Состав и содержание полного отчета об оценке недвижимости

[6, 1, 16].

2. Операции с земельными участками [2, 3, 8, 4, 5]. З. Задачи.

Вариант 23 1. Оценка стоимости земельного участка [2, 3, 8, 4, 5, 16].

2. Информация, необходимая для оценки объекта недвижимости

[1, 2, 3].

З. Задачи.

13

Вариант 24 1. Основные положения закона РФ "О государственной регистра-

ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [14, 3]. 2. Функции рынка недвижимости [2, 4, 3, 5, 9].

З. Задачи.

Вариант 25 1. Общий коэффициент капитализации и способы его расчета

[1, 3, 5].

2. Оценка стоимости продаваемых квартир и комнат государственного жилого фонда [2, 4].

З. Задачи.

Задачи к контрольной работе (для всех вариантов) на тему: "Методы оценки объектов недвижимости"

I. Применение затратного подхода

к оценке недвижимости (дачи, офиса, предприятия)

Задача 1 Определить затратным подходом стоимость дачи, если известны

следующие данные:

а) площадь дома 100 м2, стоимость 1 м2 дома = А дол.; б) площадь гаража 60 м2, стоимость 1 м2 гаража = В дол.;

в) стоимость всех других сооружений на даче составляет 2000 дол.; г) неустранимый физический износ дома составляет C дол.;

д) для определения устранимого физического износа дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу, и определен процент физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом в таблице:

14

е) устранимое функциональное устаревание дома составляет D дол.; ж) рыночная стоимость земельного участка составляет E дол.

Задача 2 Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затрат-

ного метода, если стоимость участка земли составляет A дол., полная стоимость воспроизводства здания офиса составляет B дол., общий износ здания составляет 20 % от восстановительной стоимости.

Задача 3 Определить стоимость предприятия методом затрат, если извест-

но, что:

а) ставка земельного налога составляет A р. за 1 м2, площадь земельного участка равна 4 км2;

б) стоимость строительства главного сооружения по смете – B млн р., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете – C млн р.;

в) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20 % от сметной стоимости главного сооружения;

г) прибыль предпринимателя составляет 20 % от вложенного капитала, т.е. (земля + полная стоимость главного сооружения);

д) износ главного сооружения и вспомогательных зданий составляет 2 % от стоимости строительства (сметной).

II. Применение метода сравнения продаж для оценки недвижимости

Задача 4 Определить откорректированную цену сопоставимого объекта

недвижимости, если известны следующие рыночно-обоснованные корректировки (в процентах), выраженные по отношению к оцениваемому объекту недвижимости.

15

Задача 5 Определение рыночной стоимости коттеджа

путем анализа парного набора данных Необходимо оценить рыночную стоимость коттеджа общей пло-

щадью 120 м2. Гараж на дату оценки отсутствует, подвал имеется.

Для анализа использовать данные о пяти продажах сравниваемых объектов на этом же рынке.