Файл: Управление банковским долгосрочным кредитованием (что такое долгосрочное кредитование).pdf

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретённого за счёт кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жильё должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретённое за счёт кредита жильё должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретённого жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

2.2. Как на практике это происходит в Сбербанке.

В российском банке «Сбербанк» есть множество разных видов ипотечного кредитования. Мы сейчас рассмотрим подробнее каждый из них.

Сбербанк предлагает ипотечные кредиты:

1. На приобретение строящегося жилья. Он предоставляется на приобретение строящейся квартиры, жилого дома или иного помещения на первичном рынке недвижимости от суммы в 300 000 рублей сроком до 30 лет с процентной ставкой от 6,7%.
2. На приобретение строящегося жилья. Собственное жильё может стать надёжным вложением средств. Кредит предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости от 300 000 рублей сроком до 30 лет с процентной ставкой от 8,6%.
3. Ипотека с господдержкой для семей с детьми. Новая программа государственной поддержки по ипотеке для семей, в которых с 01 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй или третий ребёнок. Кредит предоставляется на сумму до 8 млн. рублей сроком на 30 лет со ставкой 6%.
4. Строительство жилого дома. Банк предоставляет кредит на индивидуальное строительство жилого дома на сумму от 300 000 рублей сроком до 30 лет со ставкой в 10% и никакой комиссии.
5. На приобретение или строительство загородной недвижимости на сумму от 300 000 рублей сроком до 30 лет со ставкой от 9,5%. Первоначальный взнос составляет 25%.
6. Ипотека плюс материнский капитал. Приобретая готовое или строящееся жильё с помощью Сбербанка, можно использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части на сумму от 300 000 рублей сроком до 30 лет со ставкой от 8,9% и никакой комиссии.
7. Военная ипотека предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, а также на приобретение на первичном рынке недвижимости. Сумма кредита – до 2,398 млн. рублей сроком до 20 лет со ставкой 9,5% без подтверждения платежеспособности.
8. По программе помощи ипотечным заёмщикам. Государственная программа для заёмщиков, оказавшихся в сложной ситуации. Участвовать в этой программе имеют право родители и опекуны несовершеннолетних детей, ветераны боевых действий, инвалиды или родители детей-инвалидов, а также заёмщики, у которых на иждивении школьник, студент или аспирант в возрасте до 24 лет на очной форме обучения.

Для того чтобы оформить кредит по той или иной программе, можно пойти в банк, а также можно оформить кредит непосредственно на сайте, подав заявку.

Вот, например, я решила оформить кредит на приобретение строящегося жилья. Что я делаю:

1. Захожу на сайт банка;
2. Выбираю кредит, который меня интересует;
3. Нажимаю пункт «Подать заявку».

Передо мной открывается страница с полями для заполнения, где я должна выбрать цель кредита, стоимость желаемой недвижимости, какой первоначальный взнос готова внести и срок кредита. Также есть такие пункты как «Страховка жизни от Сбербанка», «Электронная регистрация» (регистрация прав собственности без посещения Росреестра и МФЦ), «Скидка от застройщика», которая действует у определённых застройщиков при сроке кредита до 12 лет.

Получается, при такой цели кредита, если я выберу стоимость недвижимости 8 млн рублей, с первоначальным взносом в 1,2 млн рублей на 10 лет, то сумма кредита составит 6,8 млн рублей, ежемесячно должна буду платить 79 657 рублей, и мой доход должен составлять 99 571 рубль. Процентная ставка при таких условиях составит 7,2%.

После того, как кредит рассчитан, анкета заполнена, нужно согласовать жильё с банком, для этого нужно выбрать жильё и загрузить документы на недвижимость для проверки банком.

Далее, если всё одобрено, оформляется сделка. Приехать в банк нужно только для подписания кредитного договора и других документов.

2.3. Процесс управления кредитом.

Банком выдвигаются условия кредитования:

Далее озвучиваются требования к заемщикам, выполнение которых является обязательным для предоставления жилищного кредита:

-     Наличие гражданства РФ и постоянной (временной) регистрации по месту жительства/пребывания на территории Российской Федерации;

-     Возраст от 21 года при условии, что срок погашения кредита наступает до исполнения Заемщику/старшему из Созаемщиков 75 лет;

-     Стаж работы должен составлять не менее 6 месяцев на текущем месте работы на дату предоставления пакета документов в Банк и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет. Требование о наличии суммарного трудового стажа не менее 1 года (за последние 5 лет) не распространяется на:

•        Заемщика - работника Банка и работника Дочернего общества ПАО Сбербанк;

•       Заемщика – работника предприятия - участника Зарплатного проекта;

•       Заемщиков, получающих регулярный доход как минимум за последний год (на ежемесячной и ежеквартальной основе) из иных источников доходов, разрешенных законодательством (при отсутствии у них основного дохода);

Клиент обязан предоставить ряд документов в Банк:

·      Заполненное Заявление-анкета (по форме Банка);

·      Паспорт заемщика/созаемщиков/поручителя(ей)/залогодателя(ей) (предъявляется);

·      Документ о временной регистрации (при наличии);

·      Документы по предоставляемому залогу в соответствии с требованиями Банка (при необходимости) (см.п.1.4):

- правоустанавливающие документы;

- документы, подтверждающие стоимость предмета залога;

- иные документы (в зависимости от предмета залога).

·      Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке);

2.4. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.