Файл: Возмещение морального вреда (Глава 1. Основы правового регулирования).pdf

ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ГРАЖДАНАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

3.1. Особенности приобретения гражданами права собственности на жилое помещение

Право собственности гражданина на жилое помещение – право, которое основано на законе и присвоена определенному гражданину определенного жилого помещения, влекущее его отчуждение от всех иных граждан и предоставляющее возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.
 Право собственности граждан на жилое помещение может возникнуть по разному основанию. В качестве основных оснований можно назвать:
 1) строительство жилого дома;
2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.
 Приобретение жилого помещения собственником возникает при совершении следующих гражданско-правовых сделок:
 а) купли-продажи;
б) ренты;
в) мены;
г) дарения;
д) получение жилья по наследству и т.п.
 Жилое помещение является недвижимым имуществом. Право собственности на жилое помещение, а именно возникновение, ограничение, переход к другому гражданину жилого помещения и его прекращение должно быть зарегистрированно. При разрешении спорных вопросов в судебном порядке, которые связаны с возникновением или прекращением права собственности граждан на жилое помещение, суд должен исходить из того, что до регистрации права собственности лицо по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не имеет право распоряжаться данным жилым помещением, поскольку право собственности на него до момента регистрирования сохранено за продавцом.
В содержание права собственности граждан на жилое помещение входит: владение, пользование и распоряжение принадлежащим гражданину, который является собственником на праве собственности жилого помещения в соответствии с назначением и пределами использования данного жилого помещения, которые регламентированы ЖК РФ. Правом владения называется право, которое основано на законе и охраняет возможность гражданина иметь в хозяйстве жилое помещение, а именно обладающего им, а также возможность числить жилого помещения на своем балансе и т.п. Правомочие владения представляет фактическую сторону собственности, так как защищаются интересы собственника, в том числе и собственности. Правом пользования является право, которое основано на законе, которой позволяет собственнику извлечь из жилого помещения его полезные свойства, то есть потребление его. Объем действий, которые входят в право пользования, законодателем ограничены действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что жилое помещение можно использовать только для проживания. А использовать жилое помещение для производственных или каких-либо иных нужд запрещено. Так, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было правильно установлено, что к моменту издания Распоряжения о передаче жилой площади от 28 апреля 1998 г. № 98.53.00112 Управления Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы в ВАО, а также Распоряжения Префектуры Северного административного округа от 17 мая 1999 г. № 3329, названный выше Федеральный закон уже вступил в силу и подлежал применению.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судебная коллегия, приняв во внимание вышеизложенное, считает, что истцом не было представлено доказательств осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от ОАО «Аремэкс» к ООО «Строитель-91 и К», а также не было представлено доказательств государственной регистрации прав ОАО «Аремэкс» на спорные жилые помещения.
Кроме того, в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 февраля 2009 г. № 19/008/2009-1361, согласно которой право собственности за квартирой общей площадью 57,3 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, 5-й проезд Марьиной рощи, д. 3/7, кв. 30, было зарегистрировано за г. Москвой (номер 77-77-20/023/2006-219). Данное право в судебном порядке не оспорено.
Таким образом суд постановил кассационную жалобу ООО «Строитель-91 и К» — без удовлетворения.
Право пользования связано с правом владения, так как пользование жилыми помещениями возможно лишь тогда, когда фактически владеишь данным помещениями. Под правом распоряжения понимают право, которое основано на законе, позволяющий определить юридическую судьбу жилого помещения изменив его принадлежность. Реализацию права распоряжения следует рассматривать через динамику отношений собственности, так как данная динамика влечет перемену собственников. Путем распоряжения права владения и пользования могут быть переданы владельцем жилого помещения другим гражданам.
Так, А. обратилась в суд с иском к Администрации м.о. «Рославльский район» о признании права собственности на комнату в порядке приватизации.
В судебном заседании представитель А. иск подержал и пояснил, что А. проживает по месту регистрации по адресу: г. Рославль ул. ххххх с апреля 2009 года. Между ней и Администрацией МО «Рославльский район» ххх г. был заключен договор найма «специализированного жилою помещением в общежитии и маневренном фонде» № 241. Когда она в сентябре 2012 года обратилась в Администрацию МО «Рославльский район» с целью приватизации комнаты в общежитии ей было отказано в связи с тем, что общежитие постоянным местом жительства не является и приватизации не подлежит. О том, что такое маневренный фонд она не знала и подписала договор, так как доверяла представителям администрации. Вышеуказанное общежитие она получила в 2006 году в связи с отсутствием жилой площади, комната была предоставлена ей пустая без мебели, по данному адресу зарегистрирована и проживает одна, задолженности за коммунальные услуги не имеет. Данное общежитие относится к муниципальному жилищному фонду, к помещениям маневренного фонда не относится, а значит подлежит приватизации. Просит признать за А право собственности в порядке приватизации на комнату хх общежития х по ул. хххх г. Рославля, общей площадью 17,6 кв. метров, жилой площадью 17,1 кв. метров.
Представитель ответчика, администрации м.о. «Рославльский район» исковые требования А. не признала и пояснила, что администрация муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области ознакомилась с исковым заявлением А о признании права собственности в порядке приватизации на комнату № хх дома № х по ул. хх, гор. Рославля и считает свой отказ правомерным. Также Администрация муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области возражает против исковых требований А по следующим основаниям. В 2000 году в соответствии с Постановлением Главы муниципального образования Рославльский район Смоленской области от 23.07.2002г. № 1151 был принят в муниципальную собственность жилищный фонд Рославльского вагоноремонтного завода, в том числе и общежитие №х по ул. хх гор. Рославля. При этом дом №х по ул. ххх гор. Рославля было передано как общежитие, использовалось и используется как общежитие. Согласно Приказа комитета по управлению имуществом муниципального образования «Рославльский район» от 28.05.2002 № 36 общежития находятся на балансе МУП «Жилищник», администрация которого осуществляет управление и обслуживание общежитием, производит начисления по оплате коммунальных услуг и взимает оплату. Оплата по коммунальным услугам начисляется и взимается по тарифам общежития. Это типовое общежитие коридорного типа, где имеются жилые комнаты и оборудованы места общего пользования: на каждом этаже предусмотрены 5 кухонь, 2 душевые комнаты, две умывальных и два туалета на один этаж. На все здание установлен один прибор учета электроэнергии. Для поддержания общественного порядка, соблюдения правил пожарной безопасности и санитарных норм в общежитии работает комендант, установлено круглосуточное дежурство вахтеров, уборщица ежедневно убирает места общего пользования. Просили в иске А отказать.
Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд находит исковые требования А. подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что А. проживает по месту регистрации по адресу: г. Рославль ул. хххх с апреля 2009 года. Между ней и Администрацией МО «Рославльский район» ххх г. был заключен договор найма «специализированного жилою помещением в общежитии и маневренном фонде» № 241. Когда она в сентябре 2012 года обратилась в Администрацию МО «Рославльский район» с целью приватизации комнаты в общежитии ей было отказано в связи с тем, что общежитие постоянным местом жительства не является и приватизации не подлежит.
Из договора пользования жилым помещением видно, что Антипенской М.А. предоставлена 1 комната №313 площадью 17,8 кв.м. по адресу г. Рославль ул. Заслонова дом № 9 комната № 313.
Из справки, выданной администрацией МО «Рославльский район» видно, что по адресу г. Рославль ул. ххх зарегистрирована и проживает: А, 1979 года рождения.
Из договора, заключенного между администрацией МО «Рославльский район» и А. о пользовании жилым помещением, расположенном в общежитии муниципального жилищного фонда видно, что установлен только начальный срок действия данного договора, кроме того, не указано на какой период и по каким причинам данная комната предоставлялась истице. Но из статьи 106 ч. 2 п. 4 ЖК РФ видно, что договоры о предоставлении маневренного жилого фонда заключаются на определенный период.
Согласно действующего законодательства к общежитиям следует относить специальные дома или часть дома, которые были построены или переоборудованы для этих целей и укомплектованы мебелью и различными предметами, которые необходимы для проживания граждан. Из искового заявления А. усматривается, что ей была предоставлена в пользование комната без мебели, посуды и т.д., то есть без мебели и других необходимых вещей для проживания.
Таким образом, комнату № хх, расположенную по адресу: г. Рославль ул. ххх нельзя отнести к специализированному жилому фонду – общежитию. На основании изложенного, суд признает за истцом – А. право собственности на жилую комнату № хх обшей площадью – 17,8 кв. м.
Права собственника можно классифицировать следующим образом.
1. Собственник использует жилое помещения для личного проживания и проживания членов всей своей семьи. Кроме того, собственник может сдать жилое помещение для проживания другому лицу на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ конкретизирует это положение: жилое помещение может быть предоставлено другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные на передачу жилого помещения в пользование другим лицам, регулируются ГК РФ, в частности, гл. 35 "Наем жилого помещения", гл. 36 "Безвозмездное пользование", гл. 34 "Аренда". Жилищный кодекс не очерчивает круг сделок только тремя предусмотренными договорами и разрешает пользование жилыми помещениями на других законных основаниях. К ним можно отнести проживание опекуна в жилом помещении подопечного.
2. Собственник может допустить использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности гражданами, которые проживают в нем на законном основании. При этом, это не должно нарушать права и законные интересы граждан, а также требования, которым отвечают жилые помещения (ч. 2 ст. 17). Отметим, что ГК РФ не закрепляет такого правила. Однако уже на момент принятия ЖК РФ в некоторых законах разрешалось осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность в принадлежащем жилом помещении без предварительного перевода в нежилое. Так, в соответствии с пп. 6, 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат имеет право использовать принадлежащее ему и его членам семьи, с их согласия жилые помещения для размещения в них своего адвокатского кабинета. Жилые помещения, которые занимает адвокат и члены его семьи по договору найма, вправе с согласия наймодателя, а также всех совершеннолетних лиц, использовать для размещения адвокатского кабинет. Следует также сказать, что некоторые виды профессиональной и предпринимательской деятельности фактически также осуществлялись и осуществляются в жилых помещениях (например, репетиторские, риелторские, консультационные услуги).
Законодатель несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.).
Вместе с тем и ЖК РФ и ГК РФ устанавливают запреты на размещение в жилом помещении промышленного производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет правило о том, что размещение гражданином в жилых помещениях, который является собственником, предприятий, учреждений, организаций может быть только после перевода таких помещений в нежилые помещения (п. 3 ст. 288).
Таким образом, физическое лицо, являясь индивидуальным предпринимателем может открыть свой офис в жилом помещении, при этом юридическое лицо данных прав не имеет. Следовательно, гражданами вместо создания юридических лиц часто осуществляется деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказываться услуги в данных жилых помещениях.
3. Собственнику разрешено провести переустройство и перепланировку жилого помещения. Впервые в Жилищном кодексе появилась специальная глава "Переустройство и перепланировка жилого помещения" (гл. 4 ЖК), которая детально регламентирует основания и порядок проведения переустройства и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах Российской Федерации отсутствовало единство в правовом регулировании.
Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ЖК РФ установил достаточно строгие последствия самовольного переустройства и перепланировки. Под самовольным переустройством и перепланировкой понимается переустройство или перепланировка при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Собственник в случае самовольного переустройства и перепланировки обязан привести такое помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в соответствующее состояние, то суд по иску органа, с которым должно быть осуществлено согласование, принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи данного жилого помещения средства, вычитывается расход на исполнение судебного решения, а также на собственника возлагается обязанность по приведению жилого помещения в первоначальное состояние. Так, Истец Наумочкина Н.В. обратилась в суд с иском к Антоновой Е.В. о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилое помещение, указывая, что между ней и Антоновой Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры. Договор был составлен нотариусом Гвардейской государственной нотариальной конторы и зарегистрирован в реестре. Однако в Гвардейском районном бюро технической инвентаризации договор зарегистрирован не был. Осенью 2010 года Наумочкина Н.В. решила продать указанную квартиру и узнала, что в регистрации сделки купли-продажи ей будет отказано, так как договор не зарегистрирован надлежащим образом. Кроме того, при сравнении сведений о квартире, содержащихся в техническом описании, составленном, со сведениями, указанными в договоре купли-продажи, выяснилось, что квартирные площади не совпадают. Так, в договоре было указано, что приобретена квартира общей площадью 42,3 кв.м., в том числе жилой - 27,6 кв.м., тогда как в техническом описании эти площади обозначены, как 40,3 кв.м. и 27,2 кв.м. соответственно. По каким причинам возникла такая неточность в указании площади квартиры, истцу не известно, переустройство и перепланировка в квартире не производилась. Полагает, что площади неверно могли быть указаны, как из-за неточных замеров, так и в связи с допущенной ошибкой при составлении договора. Внести изменения в договор в настоящее время невозможно, так как нынешнее место проживания или пребывания Антоновой Е.В. неизвестно.
В судебном заседании истец Наумочкина Н.В. поддержала свои исковые требования в полном объеме.
Ответчик Антонова Е.В. в судебное заседание не явилась.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и дав им оценку, приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании Антонова Екатерина Васильевна по договору купли-продажи передала в собственность Наумочкиной Наталье Владимировне квартиру. Договор был зарегистрирован нотариусом Гвардейской нотариальной конторы, но не зарегистрирован в Гвардейском районном бюро технический инвентаризации. В настоящее время истец Наумочкина Н.В. решила распорядиться жилым помещением, но узнала, что ввиду отсутствия регистрации в БТИ, ей будет отказано в регистрации сделки купли-продажи квартиры. Кроме того, при сравнении сведений о квартире, содержащихся в техническом описании, со сведениями, указанными в договоре купли-продажи, видно, что квартирные площади не совпадают. Так, в договоре было указано, что приобретена квартира общей площадью 42,3 кв.м., в том числе жилой - 27,6 кв.м., тогда как в техническом описании эти площади обозначены, как 40,3 кв.м. и 27,2 кв.м. соответственно. Внести изменения в договор купли-продажи Наумочкина Н.В. не имеет возможности, так как местонахождение Антновой Е.В. неизвестно.
На момент совершения сделки договор купли-продажи квартиры подлежал регистрации в органах государственной регистрации, функции которого осуществляли в 1996 году органы БТИ. Однако договор в БТИ зарегистрирован не был.
Однако учитывая совокупность исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры между продавцом Антоновой Екатериной Васильевной и покупателем Наумочкиной Натальей Владимировной был заключен в надлежащей форме: подписан сторонами, как следует из текста договора между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор купли-продажи закону не противоречит, стороны исполнили обязанности по данному договору, в том числе продавец передал истцу квартиру для проживания, а покупатель принял её и уплатил оговоренную денежную сумму, следовательно, имеются основания для признания договора купли-продажи квартиры, общей площадью 40,3 кв.м., жилой площадью – 27,2 кв.м., заключенного между истцом Наумочкиной Н.В. и ответчиком Антоновой Е.В., действительным и признания за Наумочкиной Н.В. права собственности на указанную квартиру.
Учитывая, что в договоре купли-продажи указан конкретный объект сделки, по данным БТИ данных о произведенных перепланировке и переустройстве не имеется, суд считает незначительные разночтения в указании общей и жилой площади квартиры в договоре купли-продажи квартиры и техническом описании ОКС, носящими технический характер, и не являющимися основанием для отказа в удовлетворении иска.
4. Распоряжение жилым помещением. Относительно правомочия распоряжения жилым помещением Жилищный кодекс не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает предоставленную законом возможность определения юридической судьбы вещи. Реализация правомочия распоряжения жилым помещением возможна путем совершения сделки, направленной на отчуждение помещения, перевода жилого помещения в нежилое, отказа от права собственности, "расприватизации" и др.
Сделки с жилыми помещениями регламентируются ГК РФ, они представлены договорами купли-продажи, дарения, мены, договором ренты, ипотеки, аренды с правом выкупа, внесением в качестве вклада в имущественный капитал юридического лица и др.
Перевод жилого помещения в нежилое впервые регламентируется ЖК РФ (гл. 3). Включение в ЖК РФ правил о переводе не случайно, поскольку в последнее десятилетие в нашей стране стал популярным выкуп первых этажей многоквартирных жилых домов в центральной части городов под различные виды предпринимательской деятельности. Основания и порядок перевода устанавливались согласно ст. 9 ЖК РСФСР актами субъектов РФ и муниципальных образований. На практике при переводе жилых помещений в нежилые, как правило, от заявителя требовалось большое число различного рода документов, процесс перевода зачастую растягивался на годы.
В настоящее время ст. 22 ЖК РФ установила ряд условий, при соблюдении которых возможен перевод жилых помещений в нежилые. В частности, помещения находящиеся под квартирой, которые находится на первом этаже многоквартирного дома или выше данного этажа, должны быть не жилыми. Кроме того, необходим изолированный вход в жилое помещение; переводимое жилое помещение не должно являться частью жилого помещения; помещение не должно использоваться гражданами в качестве места постоянного проживания; права собственника на переводимое помещение не должно быть обременено правами других граждан.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для перевода, закреплен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и является исчерпывающим.
Одним из способов распоряжения жилым помещением является его расприватизация. Так, ранее все малоимущие граждане приватизировали жилые помещения, которые являлись для граждан единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. могли передать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. При этом органы заключали с малоимущему гражданами социального найма. Из изложенного совершенно очевидно, что правом расприватизации обладают только малоимущие граждане. Вместе с тем положения этой статьи породили очередные проблемы. В частности, не совсем понятно, кого отнести к категории "малоимущих" в смысле ст. 20 Вводного закона? Представляется, что при определении этой категории граждан можно было бы применить критерии определения "малоимущих граждан", указанные в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. Однако согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ порядок признания граждан малоимущими устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, который приходится на каждого члена семьи собственника, а также и стоимости имущества, которое находится в собственности членов семьи и подлежит налогообложению. Такой порядок признания лиц малоимущими был установлен не всеми субъектами Российской Федерации, что соответственно создало препятствия в реализации права на расприватизацию. Очевидно, что положения ст. 20 Вводного закона требовали совершенствования. Что и было сделано, а именно в ст. 20 Вводного закона слова "малоимущие граждане" заменены словом "граждане", а срок на расприватизацию жилых помещений был продлен до 1 марта 2010 г.
Таким образом, обязанности собственника вытекают из ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить на две группы. Первая - это бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире. Вторая группа содержит обязанности надлежащего содержания имущества, соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

3.2. Государственная регистрация права собственности граждан на жилое помещение

Государственная регистрация – юридический акт, который позволяет признать и подтвердить государством право возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав граждан на жилые помещения и другое недвижимое имущество. Зарегистрированное право собственности граждан на жилое помещение может быть оспорено только в суде.
Возникновение и прекращение связаны между собой только с момента регистрации прав собственности граждан на жилое помещение. А именно зарегистрированное право имеет юридическое (правообразующее) значение. Зарегистрированное право покупателей, позволяет приобрести право собственности и, получить возможность самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться желыми помещениями. Так, Истица обратился в суд с иском ссылаясь на то, что умер КОС. Удодова О.А. является наследницей к его имуществу по завещанию. При жизни КОС приобрел по договору купли-продажи у Прошкина А.И. индивидуальный жилой дом, площадью 42,8 кв.м. Истица обратилась в нотариальную контору с заявл��нием о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию, но нотариус вынес постановление об отказе в совершении нотариального действия. В соответствии с данным постановлением, ей отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по той причине, что право собственности наследодателя не было оформлено надлежащим образом. Просит признать за ней право собственности на индивидуальный жилой дом в порядке наследования по завещанию.
В судебное заседание истица не прибыла, извещена судом надлежащим образом и в срок. В заявлении просит рассмотреть дело в свое отсутствие, требования поддерживает.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, так как договора купли-продажи жилого дома следует, что КОС приобрел у Прошкина А.И. индивидуальный жилой дом. Дом передан на основании передаточного акта. В соответствии с выпиской из ЕГРП, собственником индивидуального жилого дома, является Прошкин А.И.
Из постановления об отказе в совершении нотариального действия следует, что к имуществу умершего КОС заведено наследственное дело. Наследником по завещанию, принявшим в установленный срок наследство, является Удодова О.А., которой отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию на жилой дом, ввиду отсутствия регистрации права собственности наследодателя на указанный жилой дом.
Таким образом, суд находит требования Удодовой о признании за ней права собственности на индивидуальный жилой дом в порядке наследования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Выше говорилось, что требование государственной регистрации гражданско-правовых сделок с жилым помещением составляет общее правило, в котором есть исключения. Так, нельзя зарегистрировать жилое помещение, которое возникло из договоров коммерческого, социального и иного найма данного жилого помещения (глава 35 ГК РФ).
Члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также другие граждане, которые имеют право на паенакопления, и которые полностью внесли свои паевые взносы за квартиру, предоставленную данным гражданам кооперативом, вправе приобрести право собственности на жилые помещения (п. 4 ст. 218 ГК РФ), а именно приобрести право собственности на жилое помещение в силу закона.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященном обзору практики разрешения споров, которые возникли по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома был исполнен одной стороной (покупатель полностью оплатил стоимость жилья, а передача осуществлялась по акту приема-передачи) и при этом заключение договора не было оспорено, то данный договор должен быть зарегистрирован. Если одна из сторон уклоняется от регистрации, то в судебном порядке выносится соответствующее решение. Такое решение будет основанием для органа государственной регистрации обязанности зарегистрировать данную сделку. Так, Лифанов обратился в суд с вышеуказанным заявлением ссылаясь на то, что он заключил договор купли-продажи с ЧИТ, на основании которого приобрел в собственность индивидуальный жилой дом, общей площадью 52,2 кв.м. и земельный участок площадью 7000 кв.м получил свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок. Впоследствии он решил снести этот дом и на его мести построить новый объект недвижимости. Для этого он обратился с заявлением в Перлевскую сельскую администрацию Семилукского района Воронежской области, в котором просил дать разрешение произвести строительство жилого дома с хозпостройками на своем земельном участке. Постановлением было разрешено снести старое домовладение и построить новое. Затем он обратился в отдел главного архитектора администрации Семилукского района и получил разрешение на строительство. главным архитектором района было сделано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В Управлении Росреестра в регистрации права мне было отказано по причине не представления заявления продавца по договору на регистрацию права. Продавец по договору умер, наследником к его имуществу является Колесникова А.Н.
Просит признать за ним право собственности на индивидуальный жилой.
В судебном заседании истец не прибыл. Извещен судом надлежащим образом и в срок. В заявлении просит рассмотреть дело в свое отсутствие, требования поддерживает.
Ответчики Колесникова А.Н. и представитель администрации Перлевского сельского поселения Семилукского муниципального района и третьи лица – представители администрации Семилукского муниципального района и главный архитектор администрации Семилукского муниципального района в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом и в срок. Главный архитектор администрации Семилукского района в заявлении просит дело рассмотреть в свое отсутствие, против удовлетворения заявленных требований не возражает.
Суд, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Из договора купли-продажи земельного участка с жилым домом следует, что Лифанов приобрел у ЧИТ земельный участок, площадью 7000 кв.м., с жилым домом общей площадью 52,2 кв.м. Право собственности ЧИТ на индивидуальный жилой дом было зарегистрировано в ЕГПРН.
В соответствии с выпиской из Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и следок с ним, собственником индивидуального жилого дома, является ЧИТ.
Лифанову отказано в государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, поскольку не представлено заявление от ЧИТ о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.
Постановлением Перлевской сельской администрации Лифанову разрешено произвести строительство жилого дома с хозпостройками на земельном участке. Лифанову выдано разрешение на строительство жилого дома, гаража, бани. Главным архитектором района выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома, общей площадью 187,5 кв.м.
По сведениям БТИ Семилукского района жилой, расположенный по адресу: значится за Лифановым на основании договора купли-продажи, общая площадь дома 187,5 кв.м.
Право собственности Лифанова на земельный участок зарегистрировано в ЕГРПН 18 июля 2003 года.
Таким образом, суд находит требования Лифанова о признании за ним права собственности на индивидуальный жилой дом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Таким образом, анализ норм гражданского законодательства позволил выделить четыре составляющие государственной регистрации, которые взаимосвязаны между собой:
- единая процедура государственной регистрации;
- единый регистрирующий орган;
- единый государственный реестр прав.
Такие реестры создаются на территории муниципального образования, затем — субъектов Российской Федерации и впоследствии — России в целом;
- открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждениями юстиции по регистрации прав собственности должны предоставлять сведения об объектах недвижимости различным лицам, которые предъявили документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление. Стоит отметить, что регистрируется права собственности в месячный срок со дня подачи необходимой документации.

ГЛАВА 4. ПРОБЛЕМЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГРАЖДАНАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

4.1. Особенности осуществления гражданами права собственности на жилое помещение

Институт вещных прав, как уже отмечалось в цивилистической литературе, по-прежнему остается одним из самых сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права. Высказанное суждение в равной мере относится и к институту вещных прав на жилые помещения. Вместе с тем закрепление в жилищном законодательстве, хотя и далеко не полного перечня других вещных прав на жилые помещения, является объективной потребностью современного, развитого гражданского оборота, так как, перефразируя мысли выдающегося русского цивилиста, можно было бы сказать, что одним правом собственности мог бы удовлетвориться только разве что самый примитивный "экономический быт". Известно, что право собственности на жилые помещения - это не единственная, хотя и наиболее важная разновидность вещных прав на жилые помещения.
Глава 18 ГК РФ и раздел второй ЖК РФ называются "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Это свидетельствует о том, что, во-первых, право собственности признано вещным на законодательном уровне, а во-вторых, что впервые на законодательном уровне категория вещных прав обрела свое пристанище в ЖК РФ. В указанных структурных подразделениях ГК РФ и ЖК РФ содержится весьма незначительное количество четких норм, регулирующих вещные права на жилые помещения. Нет в ЖК РФ перечня всех вещных жилищных прав. В целях обобщения знаний о вещных жилищных правах в литературе справедливо предлагалось закрепить в жилищном законодательстве замкнутый перечень их.
Рассмотрим отдельно каждый из перечисленных видов вещных прав на жилые помещения.
1. Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения.
Жилищное законодательство указывает, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем собственнику жилом помещении: его супруга, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Так, Константинова Н.И. обратилась в суд с исковым заявлением по тем основаниям, что она на праве собственности имеет квартиру. В 2009 г. ее дальние родственники - семья Вандыш - попросили зарегистрировать их временно в ее квартире для получения субсидий по программе обеспечения жильем молодых семей, пообещав ей сняться с регистрационного учета через несколько месяцев. Однако в квартиру Вандыш никогда не вселялись, никаких вещей их там нет, расходов по оплате коммунальных услуг не несли. В настоящее время она намерена продать данную квартиру в связи с переездом на постоянное место жительство в другую область, но сделать это не может, так как Вандыш отказываются в добровольном порядке сняться с регистрационного учета в ее квартире. Ответчики не являются членами ее семьи, соглашение о найме жилого помещения отсутствует, наличие регистрация ответчиков в квартире ограничивает ее права как собственника недвижимости, поэтому просит суд признать Вандыш С.П., Вандыш Л.А. и Вандыш Д.С. не приобретшими право пользования жилой площадью в принадлежащей ей квартире и обязать органы миграционной службы снять их с регистрационного учета.
В судебном заседании Константинова Н.И. поддержала заявленные требования и пояснила, что по просьбе матери Вандыш Сергея она согласилась прописать ответчиков в своей квартире, поскольку тех хотели получить жилье, как молодая семья. В квартиру они не вселялись, никогда там не жили, она проживает одна. В силу возраста и состояния здоровья она решила переехать к своему внуку в Хабаровский край, в связи с чем, возникла необходимость в продаже квартиры. Она попросила ответчиков сняться с регистрационного учета в ее кварте, объяснив причину, но тех отказались. Поскольку ответчики не являются членами ее семьи, расходов по содержанию квартиры не несут, общего хозяйства они не веду, просит признать Вандыш не приобретшими право пользования жилой площадью, обязав Семилукский отдел УФМС снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Ответчик Вандыш С.П. исковые требования признал в полном объеме.
Ответчица Вандыш Л.А. иск не признала и пояснила, что на жилую площадь в спорной квартире она не претендует, согласна сняться с регистрационного учета добровольно, однако ей не куда выписать ребенка, поэтому не согласна с предъявленным иском. Своего жилья они не имеют, проживают на съемной квартире. Ранее она состояла на регистрационном учете в квартире своей матери, в квартиру истицы прописались с целью получения субсидии по программе обеспечения жильем молодых семей.
Представители третьих лиц отдела УФМС России и отдела по образованию и опеки администрации в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, в адресованных суду письменных заявлениях просят рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему, что по делу имеются основания для признания ответчиков не приобретшими право пользования жилым помещением со снятием их с регистрационного учета.
2. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.
Согласно гражданскому законодательству завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ, гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По окончании установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Так, С.А.В. после смерти своей матери С.М.И. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на 1/3 долю земельного участка под жилым домом, оставшимся от нее в наследство.
При доме находился земельный участок, который принадлежал умершей на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако какие-либо документы об этом отсутствовали. Помимо С.А.В. наследниками первой очереди являлись также его родной брат С.В.В. и родная сестра С.Т.А.
С.А.В. получил свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и зарегистрировал указанное право на указанную долю жилого дома. Другие наследники фактически приняли наследство, однако не оформили свои наследственные права в установленном законом порядке. Затем С.В.В. умер, наследником после его смерти стала его дочь С.Л.В.
С.А.В. стало известно, что в нарушение закона права на весь земельный участок оформлены на имя С.Л.В. Выяснилось, что земельный участок предоставлен С.Л.В. в собственность за плату по договору купли-продажи от 24.12.2008 г. № 96 на основании свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения.
Регистрация всего земельного участка на имя С.Л.В. в собственность незаконна и нарушала права С.А.В. по следующим основаниям.
Согласно ст. 10 «Основ законодательства СССР и союзных республик о земле», принятых Верховным Советом СССР 28.02.1990 г. и действовавших на момент смерти С.М.И., при переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком в порядке и на условиях, устанавливаемых законодательством союзных и автономных республик.
Следовательно, к наследникам по закону после смерти С.М.И. с момента возникновения права общей долевой собственности на дом перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
С.А.В., как наследник своей матери С.М.И., принявший в установленный законом срок наследство, как собственник части дома приобрел право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка (в силу требований ст. 546 ГК РСФСР, утвержденного Верховным Советом РСФСР 11.06.1964 г, действовавшим на момент смерти С.М.И., принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства). Однако в связи с неправомерными действиями (предоставлением всего земельного участка С.Л.В. по договору купли-продажи), о которых С.А.В. своевременно не стало известно, а также по причине неполучения С.А.В. свидетельства о праве на наследство, поскольку таковое является его правом, но не обязанностью, С.А.В. не мог оформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Вместе с тем, учитывая вышеизложенное, С.А.В. имел право, не оформляя принадлежащую ему часть земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, оформить ее в собственность.
Такое право также вытекает из ряда положений земельного законодательства.
Основополагающий его принцип определяет, что судьба земельного участка следует судьбе здания, строения, сооружения, на нем расположенного.
Судом было установлено, изменение статуса земельного участка на основании договора купли-продажи от 24.12.2008 г. № 96 явилось незаконным.
Таким образом, указанный договор купли-продажи является несоответствующим закону, нарушающим права С.А.В. на земельный участок. Следовательно данная сделка, не соответствовала требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. С.А.В. обратился в суд с иском к. С.Л.В. и Администрации района о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 96 от 24.12.2008 г. и признании за ним права собственности на 1/3 доли земельного участка, и в ходе судебного разбирательства с ответчиками было заключено мировое соглашение, согласно которому за С.А.В. было признано право собственности на причитающуюся ему долю земельного участка.
3. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:
а) пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения;
б) несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
 Все перечисленные права граждан на жилые помещения:
 1) права членов семьи собственника жилого помещения;
2) права отказополучателей;
3) права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением получили в российской науке жилищного права название - ограниченные вещные права граждан на жилые помещения. Ограниченными указанные права являются по сравнению с всеобъемлющим и абсолютным правом собственности.
 Единым объединяющим началом во всех отмеченных случаях выступает такое вещное право, как право проживания. Хотя право проживания имеет различные основания возникновения, такие как:
 а) закон;
б) завещание;
в) договор;
Так как ему присущи сходные черты, а следовательно, оно должно иметь единое регулирование. Однако категория "право проживания" до сих пор формально не определена и не закреплена в жилищном законодательстве. Следует согласиться с определением права проживания как принадлежащим гражданину субъективным вещным правом владеть и пользоваться в целях личного проживания жилым помещением или его частью, принадлежащих на праве собственности другому лицу, устанавливаемым пожизненно или на иной срок и возникающим в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном жилищным законом у членов семьи собственника жилого помещения. Известно, что категория "право проживания" все еще не нашла отражения в нормах жилищного законодательства Российской Федерации. Необходимость закрепления этого права в нормах ЖК РФ давно назрела. Следует отметить, что в разделе втором ЖК РФ не упоминается об ограниченных вещных правах на жилое помещение юридических лиц. Так, Кленин П.М. обратился в суд с иском к Кленину И.М. о признании права собственности на часть жилого дома по тем основаниям, что истец является собственником долей в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 99,9 кв.м. Другим собственником данного жилого дома является ответчик Иванов В.С. Решением Семилукского районного суда право общей долевой собственности на указанный объект недвижимости прекращено, за Ивановым В.С. признано право собственности на часть жилого дома общей площадью 44,0 кв.м. Истец также пользуется частью жилого дома, ее площадь составляет 55,9 кв.м., данная часть состоит из помещений: жилой комнаты - 7.4 кв.м. жилой комнаты - 8,4 кв.м., жилой комнаты - 7,8 кв.м., жилой комнаты - 13,7 кв.м., кухни 11,3 кв.м., коридора - 4,1 кв.м., ванной - 3,2 кв.м. Данные части дома являются изолированными и оборудованы отдельными входами, претензий по пользованию помещениями у сособственников не имеется. Кленин И.М. просит признать за ним право собственности на часть индивидуального жилого дома площадью 55,9 кв.м.
Истец Кленин И.М. в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности в судебном заседании иск поддержала.
Ответчик Иванов В.С. в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, в своем письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, иск признает в полном объеме.
Признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, а поэтому оно может быт принято судом. При признании ответчиком иска и принятии его судом было принято решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Вместе с тем в иных нормах ЖК РФ, расположенных за пределами раздела второго ЖК РФ, можно обнаружить ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц. К таковым следует отнести: право оперативного управления, право хозяйственного ведения и право аренды. Так, в соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилые помещения могут принадлежать на праве оперативного управления государственным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям. На праве хозяйственного ведения жилые помещения могут принадлежать только государственным унитарным предприятиям. Согласно ст. 93 и 94 ЖК РФ субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения вправе принимать решения о предоставлении принадлежащих им жилых помещений гражданам, по договорам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, и выступать наймодателями в указанных договорах. Вместе с тем, указанные субъекты несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения этих жилых помещений.
Рассмотрим пример. Д.М.Р. обратилась в Подольский городской суд Московской области с исковым заявлением о признании за ней права собственности на квартиру, права на которую были приобретены ей при следующих обстоятельствах.
08.08.2006 г. по договору об уступке права требования Д.М.Р. приобрела право требования по инвестиционному договору от 18.12.2003 г., заключенному между Б.Р.М. и ООО «ОСК-сервис», на двухкомнатную квартиру ориентировочной общей площадью 55,2 кв. м, расположенную по адресу Московская область, г. Подольск, Октябрьский проспект, д. 2, секция № 4, 5 этаж слева от лифта, № 1 на площадке (строительный адрес).
Указанную квартиру ООО «ОСК-сервис» обязана была передать по инвестиционному договору в качестве выделения доли в общей долевой собственности после выполнения инвестором своих обязательств по инвестиционному договору.
Соответственно, в силу перехода прав по договору об уступке права требования права на принятие вышеуказанной квартиры перешли к Д.М.Р.
После обмеров квартиры БТИ фактическая площадь квартиры составила 58, 6 кв. м, ее точный адрес: Московская область, г. Подольск, Октябрьский переулок, д. 7А, кв. 98.
В силу требований п. 2.4 инвестиционного договора от 18.12.2003 г. ООО «ОСК-сервис» после приемки в эксплуатацию законченного строительством дома обязалось выделить Д.М.Р. долю в общей долевой собственности посредством подписания Акта раздела долей в натуре, могущего быть представленным в виде таких документов как Акт раздела долей в натуре, итоговый протокол и протокол окончательного распределения.
Однако в нарушение указанного пункта инвестиционного договора квартира в собственность Д.М.Р. не была передана.
Поскольку по причине отсутствия вышеуказанных документов самостоятельно Д.М.Р. оформить право собственности на квартиру не могла по независящим от нее причинам, это повлекло ее обращение в суд.
Учитывая, что все взятые на себя обязательства по договору от 08.08.2006 г. Д.М.Р. были исполнены надлежащим образом, она имела все основания для признания за ней права собственности на квартиру.
В суд было представлено Постановление Главы г. Подольска от 26.12.2006 г., которым был утвержден акт приемочной комиссии от 25.12.2006 г. по приемке в эксплуатацию законченного строительством 14-этажного жилого дома с инженерными сетями по адресу: Московская область, г. Подольск, Октябрьский проспект, д. 7А.
При таких обстоятельствах суд полностью согласился с заявленными исковыми требованиями, признал за Д.М.Р. право собственности на жилое помещение, указав, что истица приобрела имущественное право на жилую площадь в соответствии с условиями договоров (инвестиционного и об уступке прав требования), оплата по договорам была произведена ей в полном объеме, квартира передана ей в пользование.
Представляется, что вещной природой обладают и права таких юридических лиц, как арендаторы жилых помещений. Известно, что договор аренды жилого помещения выступает, с одной стороны, основанием возникновения обязательства по передаче жилого помещения в аренду юридическому лицу, а с другой - арендатор независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника, использует это жилое помещение, передавая его по собственному усмотрению в пользование гражданам для их проживания. В цивилистической литературе уже высказывалось мнение о вещно-правовом характере прав нанимателей жилья по договорам социального найма, а также членов ЖК и ЖСК, однако нормы, регулирующие указанные отношения, не содержатся в разделе втором ЖК РФ.
Для выработки понятия вещных прав на жилые помещения необходимо выявить признаки, присущие этим вещным правам. Некоторые авторы выделяют такие признаки, как: следование за вещью, абсолютная защита вещных прав, преимущество их реализации перед обязательственными субъективными правами, и т.п.
Указанные признаки едва ли можно признать самостоятельными, так как они выступают следствием всего двух самостоятельных и подлинных следующих признаков вещных жилищных прав: во-первых, речь может идти о таком признаке, как абсолютность вещных жилищных прав и, во-вторых, о том, что объектами вещных жилищных прав выступают материальные вещи в виде жилых помещений. Важным обстоятельством при этом является также то, что такие правомочия, как право владения и право пользования осуществляют субъекты вещных прав, несмотря на то, что эти правомочия принадлежат на праве собственности другому лицу. Едва ли можно согласиться с утверждением тех, кто полагает, что главным признаком вещных прав является то, что они названы таковыми в законе. Факт закрепления вещных прав в законе свидетельствует об их легализации и не может быть отнесен не только к главным, но и вообще к каким-то иным признакам. Таким образом, под вещными правами на жилые помещения понимаются принадлежащие физическому или юридическому лицу субъективные права владения и права пользования жилым помещением или частью его, принадлежащие на праве собственности другому лицу.

4.2. Вопросы защиты права собственности граждан на жилое помещение

Защита права собственности граждан на жилые помещения, может быть осуществлена согласно положениям различных отраслей российского законодательства. К данным отраслям относят уголовное право, административное право и гражданское право, которые между собой взаимосвязаны и дополняют друг друга.
Многие ученые, исследуя гражданское законодательство выделяют два способа защиты права собственности на жилое помещение: вещно-правовой и обязательственно-правовой способ. Но многие ученые к названным способам защиты относят и другие способы защиты права собственности.
К вещно-правовому способу защиты права собственности граждан относят исковые требования, в том случае если нет договора о спорном имуществе или он есть в натуре или подлежит восстановлению. В юридической литературе встречаются другие определения данного способа защиты. Так, М.М. Агарков называет данный способ внедоговорным, вещным.
На наш взгляд, наиболее распространенным способом защиты является виндикационный иск. Виндикацией является право требования невладеющего лица к владеющему лицу о возврате конкретного жилого помещения. ГК РФ в ст. 301 закреплена норма, согласно которой лицо вправе требовать свое имущество у незаконного владельца.
Гражданин, который является невладеющим лицом, выступает гражданском судопроизводстве истцом, где им предоставляются доказательства, что именно он имеет право собственности на жилое помещение.
Добросовестным, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ является приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права на данное помещение и не могло его отчуждать, то есть является невиновным. Недобросовестным, согласно ч. 1 ст. 303 ГК РФ является приобретатель, который знает о неправомерности приобретения жилого помещения, а именно данный приобретатель является виновным. Следует отметить, что у недобросовестного приобретателя собственник имеет право истребовать свое жилое помещение. При этом недобросовестный владелец будет отвечать перед собственником за любое плохое состояние жилого помещения.
Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения может принадлежать гражданину, который не является собственником, но владеет жильем на основании соглашения.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник имеет право требовать устранения различных нарушений его прав, при этом данные нарушения могут быть не связаны с лишением владения. Иск в суд об устранении такого нарушения называется негаторным иском. Требования по такому иску зависят от нарушения права собственника по осуществлению права пользования и распоряжения жилым помещением. Например, использования в многоквартирном доме коридоров, лестничной площадки для хранения некоторыми гражданами личных вещей, часто это сопровождается монтированием полок, шкафов, ограждений. В данных случаях часто нарушаются права пользования других лиц, в том числе и собственников. Для многих граждан все эти действия могут затруднить пользование жилыми помещениями, а именно может быть осложнен доступ граждан к их квартирам, для обслуживающей организации затруднено использование лестничной клетки в многоквартирном доме, а также других объектов, которые предназначены для общего пользования и обеспечения эксплуатации жилых помещений.
Особенностью данного вида защиты права собственности является требование об устранении препятствий, которое стоит предъявить в момент нарушения прав владельца имущества. При прекращении правонарушений помехи в осуществлении собственником его прав и обязанностей устраняются, при этом основания предъявления иска отпадают. Но если будут нарушены права владельца, то собственник вправе требовать возмещения ущерба, который был причинен имуществу в обязательственно-правовом порядке. Так, Соколкин А.Г. являясь собственником однокомнатной квартиры обратился с иском об устранении препятствий в пользовании квартирой и взыскании убытков в связи с невозможностью ее использовать. В обоснование иска он указал, что после раздела имущества бывшая супруга Соколкина Л.В. хранит в его квартире свое имущество в виде мебели. Из-за небольшого размера квартиры он не может привезти свои вещи, наладить быт и проживать в квартире. Однако, все это время он вынужден оплачивать содержание квартиры. Он просит обязать ответчицу освободить квартиру от принадлежащих ей вещей. В исковом заявлении истец просил взыскать компенсацию понесенных расходов в сумме 13"500 рублей по сентябрь 2010 г. В судебном заседании уточнил размер, просил взыскать расходы за содержание квартиры с момента распада семьи в августе 2008 г. по октябрь 2010 г. включительно.
Ответчица Соколкина Л.В. иск не признала. Она пояснила, что Соколкин А.Г. обязан нести расходы за содержание квартиры как собственник вне зависимости от проживания в ней. Семья распалась по вине Соколкина А.Г., он сам ушел из семьи, перестал проживать в квартире и не доказал, что действительно намерен проживать в ней. Она также считает необоснованным период взыскания. До апреля 2009 г. они были супругами, когда состоялось расторжение брака. Раздел имущества проведен в конце 2009 г., при котором Соколкин А.Г. был признан единоличным собственником квартиры. Судебное решение о разделе имущества вступило в силу. Соколкин А.Г. сам не позволяет забрать вещи. В настоящее время в квартире Соколкина А.Г. находятся вещи, которые принадлежат также их совершеннолетней дочери и он как отец должен помочь ребенку в их сохранности.
Исследовав доказательства и заслушав стороны, суд приходит к следующим выводам. Довод о том, что Соколкин А.Г. ушел из семьи и сам отказался от проживания в квартире, не может быть принять в качестве обоснования препятствий в пользовании квартирой истцом.
Как следует из материалов гражданского дела мирового судьи судебного участка N.1 г. Алапаевска о расторжении брака Соколкиных (№) причиной распада семьи явились действия обоих супругов. На момент расторжения брака квартиры имели общий проход, использовались супругами Соколкиными как единое жилое помещение, поэтому из-за распада семьи Соколкин А.Г. вынужденно не проживал.
Соколкин А.Г. и Соколкина Л.В. состояли в зарегистрированном браке. В период брака они приобрели, в частности, однокомнатную квартиру. При разделе имущества супругов квартира передана в единоличную собственность Соколкина А.Г. по мотиву того, что она была зарегистрирована на его имя, является изолированным жилым помещением, иного жилья он не имел и сразу был намерен проживать в этой квартире после расторжения брака. Как собственник Соколкин А.Г. имеет право пользования своей квартирой по ее назначению, то есть вправе проживать в ней. Никто не может препятствовать ему в этом. Обязанность устранить препятствия в пользовании собственнику своим имуществом не зависит от его нуждаемости в данном имуществе. Необходимость использования квартиры собственник не обязан доказывать и вправе требовать устранения нарушений его права от любого лица.
При таких обстоятельствах, Соколкина Л.В. не вправе препятствовать Соколкину А.Г. в пользовании принадлежащей ему квартирой.
Стоит заметить, что помимо защиты права пользования, владелец жилого помещения с помощью негаторного иска вправе защищать свои права распоряжения. К данному иску следует отнести иск об исключении имущества из описи. Таким образом, взыскания не должны быть наложены на жилое помещение, в котором должник и члены его семьи постоянно пр��живают. Так, Трухачев обратился в суд с иском, в котором указывает, что между ним и МЕИ был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 741 кв.м. с кадастровым номером и размещенного на нем садового дома. В этот же день состоялась передача денежных средств за земельный участок и садовый дом в размере 250000 рублей. МЕИ была передана Трухачеву расписка о получении данной суммы в уплату за недвижимое имущество. Продавцом и покупателем составлен акт приема-передачи земельного участка и садового дома. Произвести надлежащую регистрацию указанной сделки МЕИ предложил в более поздний срок, сославшись на плохое самочувствие. После вышеуказанных действий, Трухачев Д.В. владел указанным недвижимым имуществом как своим собственным. В июле 2010 года Трухачев Д.В. попробовал связаться с МЕИ для того, чтобы произвести регистрацию договора купли-продажи земельного участка и садового дома, а затем и переход права собственности на недвижимое имущество. Супруга продавца – Масленникова сообщила, что МЕИ умер и право собственности на указанный земельный участок не был зарегистрировано в ЕГРП, передав Тухачеву документы, свидетельствующие о приобретении МЕИ права собственности на проданное им недвижимое имущество. В октябре 2010 года Трухачев обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области для регистрации перехода права собственности на земельный участок и садовый дом. В регистрации права собственности ему было отказано в связи с непредставлением документов.
Просит признать за ним право собственности на земельный участок площадью 741 кв.м. с кадастровым номером и размещенный на нем садовый дом по адресу
В судебное заседание Трухачев Д.В. не прибыл. Извещен судом надлежащим образом и в срок. В заявлении просит дело рассмотреть в свое отсутствие с участием представителя Костиной.
В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные истцом требования, просила их удовлетворить.
Ответчики – Масленникова М.И., Терехова Е.И., Масленников А.И. в судебное заседание не прибыли, извещены судом надлежащим образом. В заявлении просят дело рассмотреть в их отсутствие, требования Трухачева Д. В. о признании за ним права собственности на земельный участок и садовый дом признают.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, главный архитектор администрации Семилукского муниципального района, НСТ «Эникмашевец» в судебное заседание не прибыли. Извещены судом надлежащим образом.
Семилукский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и главный архитектор администрации Семилукского муниципального района в своих заявлениях просят дело рассмотреть в их отсутствие, решение полагают на усмотрение суда.
Таким образом, судом было принято признание иска ответчиком. Следовательно, было вынесено решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Следует отметить, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств в отношении недвижимого имущества на виновную сторону может быть возложена ответственность. Например, лицо, которое занимала квартиру по договору найма жилого помещения, не произвело ремонт, который был оговорен в договоре. В данном случае наймодатель вправе в соответствии с положениями ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данный ремонт за счет нанимателя или имеет право требовать возмещения убытков. Под убытками понимаются расходы, которые были произведены собственником жилого помещения на ремонт, устранение различных повреждений, а также на те доходы, которые не были получены собственником жилья, если бы обязательство оговоренное в договоре было исполнено. Так, Гражданка Д. обратилась в Перовский районный суд г. Москвы с иском к своему бывшему мужу К., Префектуре Южного административного округа и ГУП «Московский городской центр арендного жилья» о признании недействительным распоряжения Префектуры, которым отменено другое, более раннее, распоряжение о предоставлении жилья семье Д. и К. по программе «Молодая семья». Также в иске ставился вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, заключенного во исполнение распоряжения о предоставления жилья.
Обстоятельства вынесения оспариваемого распоряжения были следующие. В процессе выплат по договору купли-продажи с рассрочкой платежа семья Д. и К. распалась по вине Д. К. неоднократно предлагал Д. различные варианты сохранения за ней прав на жилое помещение посредством оплаты жилья по заключенному договору от лица Д., поскольку К. далее не видел смысла в оплате квартиры за счет собственных средств.
Однако Д. на предложенные варианты не согласилась. Тогда К. стал добиваться отмены распоряжения Префекта, что в итоге и произошло. В обоснование иска Д. положила следующие доводы.
По ее мнению К. в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, чего был делать не вправе, что повлекло нарушение прав Д.
В судебном заседании К., чьи интересы представлял адвокат Кузнецов, были заявлены встречные исковые требования к Д., ГУП «Московский городской центр арендного жилья» о признании договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа незаключенным (по тому основанию, что указанный договор не прошел государственной регистрации в отсутствие прав города Москвы на жилое помещение) и возврате в качестве неосновательного обогащения выплаченных по договору купли-продажи денежных средств (в этой части в качестве соответчиков были привлечены Департамент финансов г. Москвы и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, на счета которых перечислялись денежные средства).
Судом требования Д. были отклонены, а иск К. удовлетворен в полном объеме. В обоснование судебного решения суд сослался на те обстоятельства, что К. как очередник города Москвы был вправе отказаться от реализации своего права на участие в программе обеспечения жилой площадью, в силу чего оспариваемое Д. распоряжение было законным и обоснованным, а денежные средства, выплаченные по признанному судом незаключенным договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, является неосновательным обогащением на стороне города Москвы и, соответственно, подлежат возврату К.
Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты прав собственности на жилое помещение не получило однозначной оценки в юридической литературе. Так, спорным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного способа защиты к виндикационному. Так, А.В. Венедиктов отмечает: "Собственник имеет право, предъявить договорный иск и если окажется не в состоянии представить необходимые доказательства суду в обоснование своего иска, то может тогда предъявить виндикационный иск". При этом Г.К. Толстой отмечал, что данный переход может допустить возможность неправильной квалификации судом отношений сторон. На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения Г.К. Толстой, так как незаконный собственник и собственник по договору находятся в разных правовых положениях. У гражданина, который владеет имуществом по договору, в отличие от незаконного лица могут возникнуть определенные права на имущество, которые в дальнейшем подлежат защите. Если будет допущена возможность предъявления виндикационного иска владельцем имущества, то эти права будут существенно нарушены. Так, решением Петрозаводского городского суда от 21.10.2011 года удовлетворены исковые требования Круглякова Д.В., одним из которых являлось истребование из незаконного владения Иевлевой Р.С. квартиры, расположенной по адресу: г.П., ул.М.,д.Х,кв.Х Решение суда вступило в законную силу, истцу выданы исполнительные листы. На основании заявления Круглякова Д.В. судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство № ХХ. Судебный пристав-исполнитель 18.01.2012 года обратился в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа, способе и порядке его исполнения.
Определением суда в удовлетворении заявления судебному приставу-исполнителю отказано.
С указанным определением не согласен ответчик Иевлева Р.С. В частной жалобе просит отменить определение суда и разрешить вопрос по существу: считать фактически исполненным решение суда от 21.10.2011 г. в части признания недействительным договора дарения квартиры, расположенной по адресу: г.П., ул.М.,д.Х,кв.Х, истребования квартиры из владения Иевлевой Р.С. и включения ее в наследственную массу. Выданный судом истцу исполнительный лист просит отозвать. В обоснование доводов указывает, что определение суда вынесено с нарушением норм процессуального права, незаконно и необоснованно. Суд указал, что истребование квартиры из владения Иевлевой Р.С. предполагает истребование кв��ртиры из личной собственности ответчицы, прекращение ее права личной собственности и включение квартиры в наследственную массу. В резолютивной части решения суда от 21.10.2011г. отсутствует указание на погашение записи в ЕГРП права личной собственности Иевлевой Р.С. Суд в определении фактически разъясняет порядок и способ исполнения судебного решения, указывает на определенные действия, которые следует предпринять судебному приставу-исполнителю. Отказ суда в разъяснении порядка и способа исполнения решения суда создает неясность исполнения судебного решения, что предоставляет возможность истцу для злоупотребления своими правами. Суд не привлек для участия в рассмотрении вопроса о порядке и способе исполнения решения суда Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РК (далее Управление Росреестра РК), нотариуса ФИО4., в чьем ведении находится наследственное дело по имуществу умершего Круглякова В.А., не исследовал вопрос о фактическом исполнении решения суда. Также судом сделан вывод об отсутствии доказанности прекращения права личной собственности Иевлевой Р.С. на спорную квартиру, отсутствии оснований для признания исполнительного производства оконченным. В настоящее время решение суда об истребовании спорной квартиры фактически исполнено - запись в ЕГРП о праве собственности Иевлевой Р.С. погашена, нотариусом ФИО4. наследникам выданы свидетельства о праве на наследство, в том числе, Иевлевой Р.С., имеющей право на обязательную долю в наследстве.
В силу ч.2 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает настоящую частную жалобу без извещения лиц, участвующих в деле. Рассмотрев и осудив материалы дела, судебная коллегия оставила жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, решением Петрозаводского городского суда от 21.10.2011 года удовлетворены исковые требования Круглякова Д.В.: признан недействительным договор дарения квартиры, расположенной по адресу: г.П., ул.М.,д.Х,кв.Х, заключенный между Кругляковым В.А. и Иевлевой Р.С.; признана недействительной доверенность от имени Круглякова В.А. на имя Иевлевой Р.С, удостоверенная нотариусом округа г. Петрозаводска зарегистрированная в реестре за у Иевлевой Р.С. истребована из незаконного владения указанная квартира и включена в наследственную массу, оставшуюся после смерти Круглякова В.А., умершего; с Иевлевой Р.С. в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины, расходы по проведению экспертизы. Решение вступило в законную силу.
На основании заявления Круглякова Д.В. судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство 18.01.2012г. судебный пристав-исполнитель обратился в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа, способе и порядке его исполнения, а именно, просил суд уточнить какие конкретные действия принудительного характера предполагаются для истребования из незаконного владения Иевлевой Р.С. спорной квартиры.
Определением суда 05.03.2012 года в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя о разъяснении исполнительного документа отказано. Соответственно суд пришел к выводу, что не требуется дополнительных разъяснений исполнительного документа по указанным в заявлении судебного пристава-исполнителя основаниям. Исполнительный документ содержит ясную и четкую формулировку, отражающую резолютивную часть судебного решения по спору.
В оспариваемом определении суд указал, что истребование квартиры из незаконного владения предполагает истребование квартиры из личной собственности ответчицы, то есть прекращение права личной собственности и включение указанного имущества в наследственную массу. Данный вывод суда основан на мотивировочной части судебного решения о применении последствий признания сделки недействительной в соответствии с требованиями ст.ст.167, 302-305 ГК РФ. Вступившее в законную силу решение суда о признании договора дарения квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде истребования квартиры из незаконного владения Иевлевой Р.С. является основанием для погашения записи в ЕГРП собственности Иевлевой Р.С. Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда не содержит указаний на определенные действия, которые следует предпринять судебному приставу-исполнителю в целях исполнения судебного решения и не изменяет сути принятого решения суда, в связи с чем не соглашается с соответствующими доводами частной жалобы.
Выписка из ЕГРП свидетельствует о том, что запись в ЕГРП о праве собственности на указанную квартиру Иевлевой Р.С. погашена, правообладателем квартиры является Кругляков Д.В. - доля в праве. Из материалов исполнительного производства следует, что исполнительное производство по исполнению решения суда в части истребования у ответчика квартиры из незаконного владения в настоящее время не окончено.
Ответчик ошибочно считает, что суд апелляционной инстанции в порядке рассмотрения частной жалобы на определение суда от 05.03.2012 года должен признать фактически исполненным решение суда от 21.10.2011г. в части признания недействительным договора дарения спорной квартиры, истребования квартиры из владения Иевлевой Р.О., включения ее в наследственную массу, а выданный судом истцу исполнительный лист отозвать. Исполнительное производство возбуждено на основании исполнительного листа Петрозаводского городского суда, содержащего указание лишь на истребование у ответчика указанной квартиры. Иные, разрешенные судом требования истца, исполнительный лист не содержит. Кроме того, вопрос об окончании исполнительного производства не был предметом обращения судебного пристава-исполнителя и рассмотрения судом первой инстанции. Вопрос об окончании исполнительного производства фактическим исполнением требований исполнительного документа согласно п.1 ч.1 ст.47 ФЗ «Об исполнительном производстве» решается судебным приставом-исполнителем самостоятельно путем вынесения соответствующего постановления. При этом постановление судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие) могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства в порядке ст.ст.122,123 ФЗ «Об исполнительном производстве».
Ссылку ответчика в частной жалобе о том, что суд необоснованно не привлек для участия в рассмотрении вопроса о порядке и способе исполнения решения суда Управление Росреестра РК, нотариуса, судебная коллегия во внимание не принимает. По смыслу ч.2 ст.433 ГПК РФ заявление судебного пристава исполнителя о разъяснении исполнительного документа, способа и порядка его исполнения рассматривается в судебном заседании, о чем извещаются лица, участвующие в деле. Управление Росреестра РК являлось по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, оно было извещено о рассмотрении указанного заявления судебного пристава-исполнителя, что следует из материалов гражданского дела. Нотариус лицом, участвующим в деле не являлась, законных оснований для ее привлечения к участию в деле на стадии исполнения судебного решения не имелось.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам частной жалобы не имеется.
Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности жилого помещения служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, который причинен имуществу гражданина, может подлежать возмещению в полном объеме лицом, которое причинило данный вред. Так, если по вине организации или индивидуального предпринимателя жилое помещение будет повреждено или приведено в состояние, непригодное для проживания, то гражданин, который причинил вред должен будет восстановить данное жилое помещение до прежнего состояния или должен будет возместить собственнику жилого помещения нанесенный ущерб.
Таким образом, гражданин, который причинил вред может быть освобожден возмещения данного вреда, если им будет доказано, что вред был причинен не по вине этого гражданина (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), при этом, вред, который был причинен гражданином или организацией, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние могут быть освобождены от ответственности, если ими будет доказано, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:
Жилое помещение на сегодняшний день является особым, специфическим объектом гражданского правоотношения, поэтому многие вопросы, которые связаны с возникновением, осуществлением и прекращением прав граждан на жилые помещения, на сегодняшний день имеют очень важное научное и практическое значение. Так, особую актуальность приобрела проблема, которая касается определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения гражданами, а также возникли многие вопросы, которые позволяют характеризовать основания и способы приобретения гражданами права собственности на жилое помещения.
Так как отнесение жилого помещения к недвижимости в законодательстве основывается на связи объекта с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного для его качества и назначения ущерба, ст. 15 ЖК РФ следует изложить текстом в следующей редакции: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое прочно связано с землей, и имеет стационарный характер, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и является пригодным для постоянного проживания». Стоит заметить, что данная формулировка, на наш взгляд, более четко раскрывает суть данного понятия.
На наш взгляд, жилые помещения должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, следовательно, перечень объектов недвижимости, которые закреплены в ст. 130 ГК РФ, следует дополнить положением на жилые помещения.
В рамках российского законодательства жилое помещение в зависимости от назначения по-разному может характеризоваться в разных сферах имущественных отношений. При этом независимо от того, объектом какого отношения выступает жилое помещение, данное понятие должно рассматриваться как одно и то же функциональное понятие, то есть являться местом постоянного пребывания, а не местом жительства. В связи с этим в п. 2 ст. 288 ГК РФ следует внести изменения, исключив, при этом противоречие данной нормы с п. 1 ст. 673 ГК РФ.
Нуждается в совершенствовании определения такой вид жилого помещения как квартира. Поскольку в действующем законодательстве при закреплении соответствующего определения, не было учтено то, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, следовательно необходимо в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ внести следующие изменения текстом следующего содержания:
Квартирой следует признать структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которая имеет отдельный вход с улицы или с площадки общего пользования, обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанны с их проживанием в таком обособленном жилом помещении».
Также, нуждается в классификации и обширный круг оснований приобретения права собственности на жилое помещение гражданами, который предусмотрен российским законодательством. На наш взгляд, помимо их деления на первоначальные и производные, следует выделять основания приобретения права собственности на жилье, которые могли бы требовать и не требовать встречного возмещения. Первые основания, можно классифицировать по категории инвестора (основанные на государственных (муниципальных),