Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 98
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
В текущих условиях достаточно любопытным моментом является учет долгосрочного обременения. Довольно часто встречается ситуация, когда долгосрочное обременение (до кризиса, заключенное по более низкой по сравнению с рыночной ставке) оказывается «выше рынка» и, как следствие, может давать некую «дополнительную» стоимость. Безусловно, необходимо исходить из того, что, если позволяют условия договора аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована. При этом собственник не спешит снижать арендные ставки для новых арендаторов адекватно рыночной ситуации, в определенной степени боясь спровоцировать существующих.
Как правило, долгосрочные арендаторы являются якорными, соответственно уход одного из них для любого торгового центра может привести к увеличению доли вакантных площадей.
Оценка стоимости недвижимости с использованием затратного подхода.
Ключевыми факторами, формирующими стоимость в рамках затратного подхода, являются: стоимость земельного участка, стоимость нового строительства, прибыль предпринимателя, износ.
Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:
- невозможность достоверной оценки стоимости земельного участка;
- сложности в корректном определении величины внешнего износа при отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости. В итоге сейчас мы наблюдаем:
существенное удешевление затрат на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон, кирпич, цемент снизились в среднем на 30–38%); значительное снижение стоимости земельного участка по отдельным объектам до 3-5 раз;резкое падение прибыли предпринимателя;
наличие значительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой существующих площадей.
Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание:
для нового объекта обязательна проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связи со снижением цен на основные строительные материалы;
необходимость осуществления корректного учета внешнего износа, величина которого в текущих условиях очень значительна.
Оценка стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода.
Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:
значительный объем предложения, при этом сделки носят единичный характер; существенные скидки при продаже.
Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание: при выборе аналогов обязательна проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в части его текущего процента наполняемости; существенность корректировки на переход от «цены предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величина скидки при итоговой продаже может достигать 70%).
Возможность столь значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом цен предложения делает в текущей ситуации корректное применение сравнительного метода крайне сложным.
Безусловно, использование цен предложения не приводит к получению адекватного результата. Впрочем, найти данные по реальным сделкам чрезвычайно сложно было и до кризиса.
Раньше в таких случаях на помощь приходила корреляция с доходным подходом, благодаря которой удавалось обосновывать скидки с цен предложения. Если сейчас опираться в сравнительном подходе на цены предложения, а в доходном на текущие арендные ставки (капитализация), то результаты подходов будут существенно отличаться.
Некоторые эксперты пытаются это объяснить тем, что в кризис ставки капитализации остаются на низких уровнях, но реальные сделки, во всяком случае, те, которые мы знаем, это опровергают.
В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.
В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции и Развития (по американским методикам), проводились семинары Российских общественных организаций.
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности [6].
Заключение
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Теперь собственники имеют возможность свободно распоряжаться своей недвижимостью, искать новое жилье или помещение для офиса, а также вкладывать свои средства в бизнес.
Одним из основных вопросов, с которыми сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества и финансовые институты
, является оценка стоимости собственности. Оценка имущества становится необходимой при различных операциях, таких как покупка, продажа, кредитование под залог, страхование, разрешение имущественных споров и налогообложение. В связи с этим возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности, которые будут заниматься определением рыночной стоимости объектов и прав собственности.
Оценочная деятельность играет важную роль в процессе реформирования экономики и создания правового государства. В России деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающим правила и стандарты для проведения оценки.
Процесс оценки имущества предприятий имеет большое значение. Он помогает подготовить предприятие к конкуренции на рынке, предоставляет информацию о его потенциальных возможностях и служит основой для разработки стратегии предприятия. Оценка бизнеса выявляет альтернативные подходы и определяет наиболее эффективные методы управления, что влияет на рыночную цену предприятия.
Неучет будущих доходов от собственности при ее продаже является неправомерным. Оценка бизнеса становится все более актуальной, поскольку в условиях рынка невозможно эффективно управлять компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия является универсальным показателем эффективности управленческих стратегий и необходима при различных рыночных действиях, таких как покупка и продажа имущества, оценка интеллектуальной собственности, переоценка основных фондов, осуществление амортизационной политики и других.
Профессиональная оценка имущества необходима, например, для цивилизованного развития рынка недвижимости. В производственно-экономической практике существует множество ситуаций, когда требуется оценить рыночную стоимость предприятий. Без надлежащей оценки невозможно проводить операции по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.
Таким образом, оценка стоимости объектов и прав собственности играет важную роль в рыночной экономике. Она позволяет оценить потенциальные возможности предприятий, определить их рыночную цену и принять рациональные решения по управлению имуществом. Оценка имущества является неотъемлемой частью современного бизнеса и способствует развитию экономики и правового государства.
Список литературы
1. Закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в РФ».
2. Оценка недвижимости. Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2006.
3. Статья «Ключевые вопросы оценки объектов недвижимости в условиях кризиса» А. Бактимиров, О. Щербакова.
4. Гражданский кодекс РФ.
5. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. «Оценка бизнеса». Учебник для ВУЗов, Питер, 2005.
6. Новиков Б.Д., «Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2006.