Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Метод прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество инфор­мации о недавних сделках купли-продажи (сдачи в аренду). При использовании сравнительного подхода оценщик использует данные о ценах предложений на объекты, анализирует сопоставимые объекты, которые предлагались к продаже за последние 3-6 месяцев, и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объек­та с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиками и основывающейся на долго­временной статистике. (Справочник оценщика недвижимости.» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018)

Сравнительный подход предполагает следующую последовательность этапов:

• 1 этап - выявление недавних предложений по сопоставимым объектам на рынке недвижимости;

• 2 этап - проверка достоверности информации о предложениях на рынке;

• 3 этап - определение единиц сравнения (1 м², м³, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

• 4 этап - внесение поправок к цене с учётом различий между оценивае­мым и каждым сопоставимым объектом;

• 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

9.2.2.2 Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход не применим, если недвижимость, подобная оцениваемой, на рынке продаж отсутствует.

Для сбора информации по предложениям с объектами недвижимости Оценщиком были проанализированы следующие источники информации: сайты http: //www.avito.ru/, http://cian.ru., http://ealty.yandex.ru, http://onrealt.ru.

Анализ вышеуказанных источников показал, что на рынке представлено достаточное количество предложений по продаже объектов аналогичных оцениваемому, поэтому Оценщик считает возможным применение методов сравнительного подхода.

Принимая во внимание объем и качество рыночных данных, цели и задачи настоящей оценки оценщик счел целесообразным использовать сравнительный подход в рамках метода сравнения продаж. При наличии достоверной рыночной информации по предложению к продаже (аренде) данный метод является доминирующим методом, рекомендуемым к применению.

9.2.2.3 Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках сравнительного подхода.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки №п/п 1 и №п/п 2

Информация об аналогичных предложениях

В качестве исходных данных в части определения рыночной стоимости объектов оценки была проанализирована информация предложений о продаже производственно-складских объектов и объектов свободного назначения, расположенных в Московской области г. Люберцы.

Основные критерии отбора аналогов:

- назначение: производственно-складское; помещения свободного назначения.

Информация о функциональных аналогах, отобранных оценщиком из пе­речня предложений, представлена в следующей таблице:

Таблица - Характеристика предложений аналогичных объектов

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Определение корректировок

Цены на объекты аналоги корректировались с учетом параметров, по ко­торым они отличаются от объекта оценки.

Корректировки применяются в следующей последовательности:

1. Факт сделки (торг). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости в РФ, применение цен предложений является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

На основании обзора рынка к расчету принята поправка на торг в размере 11,5%.

2. Масштаб объекта. На рынке помещений прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Необходимо применить корректировки на масштаб к объектам аналогам:

Внесение весовых коэффициентов

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов-аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектом оценки. На итоговую величину стоимости объекта оценки объекты аналоги должны повлиять не одинаково, в зависимости от степени их различия от объекта оценки: чем больше различие (чем больше корректировок), тем меньше степень влияния.

Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

S_A - сумма корректировок по всем аналогам;

S_1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S_1. - сумма корректировок 1 –го аналога;

S₂ - сумма корректировок 2-го аналога;

S_n - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1 / (|S_A| + 1), в результате получим

Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов рыночной стоимости объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки №п/п 1 и №п/п 2 по сравнительному подходу

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектами оценки.

Таблица - Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п1 по сравнительному подходу