Файл: Понятие, содержание и классификация договоров.pdf

1 Понятие, содержание и классификация договоров

В учебной и научной литературе предпринимательский договор определяется по-разному, что, в первую очередь, связано, что отсутствием его прямого закрепления в текстах закона.

Отсутствие нормативного регулирования предпринимательского договора как отдельного вида договорных отношений, соответственно, обуславливает и отсутствие регламентирования его специфических признаков, видов и их отдельных характеристик, в связи с чем обратимся к теоретическим работам по данной тематике.

М.К. Сулейменов в рамках своей работы выделяет сразу три теоретических мнения о сущности предпринимательского договора:

предпринимательский договор является одним из институтов предпринимательского права как самостоятельной отрасли права и не имеет ничего общего с гражданско-правовым договором;

предпринимательский договор является институтом гражданского права;

предпринимательский договор является комплексным институтом, сочетающим в себе элементы публичного и частного права.

О комплексном характере предпринимательского договора говорит, к примеру, и В.С. Белых, который определил его в качестве «комплексного правового института, сочетающего в себе нормы частноправовых и публичных основ; это межотраслевое (комплексное) понятие» [1; с. 344].

Но, с другой стороны, предпринимательский договор, как и любой другой вид договоров (который урегулирован, к примеру, трудовым, земельным и иными отраслями права), - это по сути гражданско-правовой договор, существующий в соответствии с началами равенства сторон и основных принципах частного права.

Кроме того, даже сама формулировка «предпринимательский договор» говорит о том, что это понятие, попадающее под действие гражданского права, ведь договор в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [2] определяется как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Но и основы предпринимательского права, тем не менее, в рассматриваемом виде договоров присутствуют по определению.

Нужно также добавить, что предпринимательский договор в теории не рассматривается как вполне определённый «стандартный» договор, регулирующий какую-либо узкую сферу отношений (к примеру, как договор дарения, который прописывает вопросы безвозмездного перехода права собственности); предпринимательский договор - это более широкая категория, объединяющая в себе сразу несколько «направлений» договорных отношений в сфере предпринимательства. В качестве таких направлений можно назвать отдельные виды гражданских договоров, которые так или иначе используются субъектами предпринимательства в целях извлечения прибыли как основной цели деятельности указанного субъекта.

Исходя из вышеизложенного, можно предположить, что предпринимательский договор, являясь по сути гражданско-правовым договором (но прямо не регламентированным в ГК), отличается от иных гражданских договоров тем, что заключается в целях осуществления предпринимательской деятельности. Если обратиться к рассмотренному выше мнению М.К. Сулейменова о сущности предпринимательского договора, то можно заметить, что ни первое, ни второе из вышеуказанных положений не являются абсолютно верным ответом на вопрос о сущности предпринимательского договора, так как он действительно не регламентирован законом как гражданско-правовой договор, но при этом его понятие охватывает гражданско-правовые отношения договорного характера, при этом ему свойственна только предпринимательская направленность деятельности, в сфере которой эти договорные отношения и реализуются. Иными словами, рассматриваемый договор имеет комплексный характер, так как сочетает в себе черты двух первых предложенных мнений.

Как известно, в сфере предпринимательства используется множество гражданско-правовых договоров, каждый из которых применяется при возникновении необходимости использования именно такой разновидности договора. К примеру, одним из видов предпринимательского договора можно считать договор лизинга (по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование - ст. 65 ГК РФ).

Такая форма аренды в современных условиях особенно выгодна субъектам предпринимательства: как указывает О.С. Ерёмина [3; с. 47], многие предприниматели не могут себе позволить покупку необходимого, но дорогостоящего оборудования на условиях единовременного платежа. Одним из неординарных способов финансирования при временной нехватке финансовых ресурсов, выступает предоставление имущества в аренду, то есть лизинг.

Какие же ещё есть виды предпринимательского договоры? Если обратиться к тексту Гражданского кодекса, то несложно заметить, что все договора, в которых субъектами выступают или могут выступать субъекты предпринимательства, предпринимательскими не являются, то есть формально таковыми не называются; обратимся к теоретическим аспектам данного вопроса. В теории существуют разные мнения по поводу классификации предпринимательских договоров, что не позволяет выработать единый подход по данному вопросу.

В.Т. Батычко в своём учебном пособии [4; с. 28], говоря о классификации предпринимательских договоров, выделяет целые группы таких договорных отношений в сфере предпринимательства исходя из сущности данной деятельности: «выделяются предпринимательские договоры по продаже (реализации) товаров, передаче имущества в пользование, выполнению (производству) работ, оказанию услуг и некоторые другие».

Как указывает В.Т. Батычко, к первой группе предпринимательских договоров можно отнести договор купли-продажи, включая договор энергоснабжения, поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд договор продажи предприятия, договор контрактации, а также договор энергоснабжения, договор розничной купли-продажи и др.

Деление предпринимательского договора на группы, а не только на отдельные виды, а также не полный список таких видов, говорит о том, что предпринимательским договором может называться достаточно большое количество гражданско-правовых договоров.

А.Н. Шепелёв [5; с. 311] в качестве примера предпринимательских договоров выделяет следующие договора, перечисленные во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации [6]:

договор коммерческой концессии (ст. 1027 ГК РФ);

договор простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ);

договор контрактации (ст. 535 ГК РФ);

договор поставки товаров (ст. 506 ГК РФ);

договор поставки товаров для государственных нужд (ст. 525 ГК РФ);

договор энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ);

договор продажи предприятия (ст. 559 ГК РФ);

договор строительного подряда (ст. 740 ГК РФ);

договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (ст. 758 ГК РФ);

государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд (ст. 763 ГК РФ) и др.

Если обратить внимание на перечисленные А.Н. Шепелёвым виды предпринимательских договоров, то можно заметить, что их объединяет субъектный состав договора (одной стороной или обеими сторонами договора является предприятие или иной субъект предпринимательства), а также коммерческая направленность сделок, договоров. Так, даже при реализации договора поставки товаров для государственных нужд одной из сторон выступает субъект предпринимательства (поставляет товар для государственных нужд в целях получения предпринимательской прибыли).

Обобщая теоретические мнения разных авторов о природе и видах предпринимательского договора, можно определить, что нет единой классификации: каждый автор предлагает собственный перечень видов предпринимательского договора, основанный на обобщении тех или иных признаков и характеристик договорных отношений.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что для формирования полного перечня предпринимательских договоров, предусмотренных гражданским законодательством, необходимо понимать основные признаки такого договора: сторонами или одной из сторон договора должен быть субъект предпринимательства, либо договор должен преследовать предпринимательские цели.

Отсутствие единогласия в теории заставляет обратиться к тексту гражданского закона: как уже говорилось, в ГК регламентированы виды договоров, одна из сторон которой является субъектом предпринимательского права; таких договоров относительно много. А есть ли договора, где обе стороны которого - субъекты предпринимательского права? Да, есть: в соответствии с п. 3 ст. 1027 и п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами по договорам коммерческой концессии и простого товарищества могут быть только коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

2 Основные виды договоров

2.1 Договор купли-продажи

Анализ системы государственного регулирования рынка недвижимости показывает, что регулирование рынка недвижимости осуществляется в России на всех ветвях государственной власти законодательном, исполнительном и судебном, а также на федеральном, региональном и муниципальном уровнях управления. В то же время каждый из объектов недвижимости имеет свои особенности. В связи с этим есть отличия законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости.

Основным содержанием договора являются его условия. В любом договоре о продаже недвижимости должны быть как минимум два обязательных условия: условие о предмете и условие, о его цене. Без этих условий договор будет считаться незаключенным.

Условие о предмете — это описание товара, который продается. В договоре необходимо точно указать, относительно чего он заключен. Несмотря на то, что жестких требований законом не предусмотрено, - главное, чтобы из договора было понятно, о каком предмете договорились стороны, целесообразно описание предмета полностью переписать из регистрационных документов продавца: это устранит любые разночтения при исполнении договора, в том числе при регистрации перехода права собственности

Второе обязательное условие — это условие о цене. Она не обязательно должна определяться в твердой сумме, договор может предусматривать порядок ее определения [3, с. 220].

Помимо условий о предмете и о цене, в договоре купли-продажи недвижимости также содержатся иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать. Прежде всего, сам закон требует перечислить в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования помещением при смене собственника. Если же их нет, следует зафиксировать в договоре их отсутствие и гарантию продавца, что такие лица не появятся в будущем, предусмотрев также ответственность на тот случай, если эта гарантия не будет соответствовать действительности. Следует оговорить, имеются ли какие бы то ни было ограничения в распоряжении имуществом, его обременения.

Если на момент заключения договора в помещении остаются зарегистрированные лица, связанные с продавцом, необходимо включить условие о его обязательстве снять их с регистрации с определением срока, в течение которого такая обязанность должна быть исполнена. Также в договоре целесообразно определить сроки исполнения обязательств сторон. Если они не указаны, то их следует определять исходя из того, какие сроки являются разумными. Помимо всего прочего, в договоре следует предусмотреть меры ответственности за допущенные нарушения, предпочтительнее использовать неустойку.

В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимое имущество. Как правило, передача производится до того, как сдаются документы для регистрации перехода права собственности. Однако это не является обязательным требованием закона, и очередность этих действий может быть изменена в договоре. Так же, как и с передачей документов на регистрацию, целесообразно указать непосредственно в тексте договора, в течение какого срока должна быть произведена передача помещения от продавца к покупателю.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной [1, с. 489].

Согласно российским законам, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента такой регистрации. Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подлежит регистрации его исполнение - переход права собственности от продавца к покупателю.

Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления.