Файл: Анализ конкуренции банков на российском рынке ипотечного кредитования (Теоретические основы конкуренции банков на рынке ипотечного кредитования).pdf

Среди основных закономерностей банковской конкуренции можно выделить следующие:

• универсализация деятельности;
• либерализация государственного регулирования;
• расширение сферы деятельности;
• важное значение неценовой конкуренции;
• усиление интенсивности конкуренции и концентрации.

Особенности отечественной ипотеки:

• малоразвитый рынок;
• низкие доходы заемщиков, что обусловливает трепетное отношения заемщиков к будущему дому (единственной крыше над головой);
• стремление заемщика расплатиться в кратчайшие сроки;
• политическая подоплека: ипотека - способ достижения результатов в решении национальной программы "Доступное жилье".

1.3 Американская модель ипотечного кредитования

Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы взяты оттуда. Нет ничего удивительного в том, что ипотечные программы в РФ и США похожи, как братья-близнецы. Очевидно, что по своему развитию ипотека в России сильно отстает от американской, имеющей более долгую историю. Это справедливо в отношении и объемов кредитов, и масштабов рефинансирования, и доступности ипотеки^[5].

США – ведущая экономика мира, в которой ипотечный рынок занимает важнейшее место в экономике. Американский ипотечный рынок - самый развитый в мире, а фантастическое количество опций и вариантов кредитов позволяет подобрать ипотеку практически для любого заемщика. Ещё одна отличительная особенность ипотечного рынка в США – в самой широкой в мире практике секьюритизации ипотечных кредитов (продаже ипотечных долгов независимым инвесторам).

Схема секьюритизации следующая: банк выдает ипотечные займы, создает из них пул однородных кредитов, а сам привлекает денежные средства от инвесторов (ипотечные ценные бумаги), обеспечением по которым являются права требования по этим кредитам. Если при традиционной финансовой системе Вы несете деньги в банк и кладете их на депозит, а затем банк уже от своего имени кредитует Вашими деньгами ипотечных заемщиков, то схема с секьюритизацией в значительной мере устраняет банк из сделки.

Cекьюритизированные кредиты должны отвечать определенным критериям. Критерии устанавливаются тремя самыми популярными в Америке государственными программами – Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac. Такие облигации, выпущенные банками и обеспеченные требованиями по ипотеке, называются Mortgage-backed securities и свободно обращаются на рынке. За счет этой схемы удается расширить объем привлеченного финансирования и перераспределить риски банкротства заемщика между банком и независимыми инвесторами. Те займы, которые не отвечают обозначенным критериям, называются jumbo или subprime, они также секьюритизируются, а обеспеченные ими облигации также обращаются на рынке (правда, по более высоким ставкам, так как они несут в себе больший риск). Схемы секьюритизации широко применяются и в других странах мира, в том числе и в России, однако именно в США они получили столь повсеместное распространение. Отметим, что многие считают секьюритизацию кредитов одной из причин ипотечного кризиса в США в 2007 году, который дал старт мировому экономическому кризису в 2008 году (дискуссию о том, так ли это на самом деле, оставим за пределами этой статьи).

Говоря о других участниках ипотечного рынка в США, стоит также отметить такие государственные организации как Federal Housing Administration (FHA) и US Department of Veterans Affairs (VA). FHA предоставляет ипотечную страховку заемщикам, отвечающим определенным критериям, что снижает риски для кредиторов и улучшает условия кредитования для заемщиков (отметим, что страховка предоставляет на платной основе). Комитет по делам ветеранов предоставляет ипотечные кредиты бывшим военным или их вдовам по более низким ставкам и/или без первоначального взноса. В совокупности доля ипотечных кредитов, выданных по этим льготным ипотечным программам, составляет порядка 10%.

На американском ипотечном рынке распространены такие игроки как андеррайтеры и брокеры. Андеррайтеры (чаще всего аффилированные с банками) занимаются оценкой риска выдачи кредита конкретному заемщику. Брокеры – это независимые игроки, которые, обладая информацией о предложениях большого количества банков, способны подобрать кредитные условия, предпочтительные для конкретного заемщика.

Для лучшего сравнения американской и отечественной ситуаций на рынке ипотеки была составлена следующая таблица:

Получается, что американский гражданин, выселенный за неуплату кредита, вправе рассчитывать на приличную муниципальную квартиру, в то время как российский гражданин соглашается на ипотеку только для того, чтобы получить жилье, сравнимое по классу с муниципальным, и долгие годы платить за него огромные проценты банку. Вероятно, в этом и есть одно из основополагающих отличий ипотеки в США и РФ на сегодняшний день, которое и влечет за собой огромную разницу в числе ипотечных сделок по приобретению жилья.

Глава 2. Анализ рынка ипотечного кредитования

2.1 Анализ банковского сектора на 2018г.

2018 год для российского банковского сектора выдался достаточно непростым в институциональном плане (множество крупных отзывов лицензий и санаций банков), хотя динамика многих показателей была вполне хорошей. Объем активов с начала года (январь-ноябрь) номинально вырос на 4,9% или на 3,9 триллиона рублей до 84 триллионов рублей на 1 декабря 2018 года (в реальном выражении рост на 5,9%), согласно данным Банка России. Для сравнения, за аналогичный период 2017 года снижение активов составило 3,2% в номинальном выражении, а очищенные от валютной переоценки темпы снижения активов были на уровне 0,3%. При этом по итогам ноября продолжилась тенденция одновременного прироста активов в номинальном и реальном выражении, которая наблюдается уже седьмой месяц подряд^[6].

Несколько неожиданно розничное кредитование выступило флагманом банковского сектора. Данный сегмент рынка уже в 2017 году показывал признаки стабилизации, однако в 2018 году были превышены все самые смелые прогнозы. Объем розничного кредитного портфеля вырос, почти на 1,5 триллиона рублей за 2018 год или на 14% до 12,3 триллиона рублей на 1 января 2019 года, что станет лучшим результатом с 2013 года. Среди кредитов населению наилучшую динамику продемонстрировало ипотечное кредитование, которое обеспечило более половины всего прироста. Центробанк РФ уже даже стал говорить о перегреве, и еще в середине года повысил коэффициенты риска по кредитам с малой долей первоначального взноса. При этом АИЖК и представители правительства, напротив, надеются на кратный рост ипотечного рынка в среднесрочной перспективе. Вероятно, победит ставка на высокие темпы роста ипотечного кредитования, даже несмотря на опасения по формированию пузыря. При этом обсуждение механизмов предотвращения закредитованности населения может резко активизироваться в 2019 году, в частности, может появиться жесткое регулирование соотношения официальных доходов к объему выплат по кредитам, о чем разговоры идут уже давно.

Рисунок 1 – Число выданных ипотечных кредитов по годам, тыс. штук^[7].

2.1.1 Основные характеристики конкурентной среды на рынке ипотеки

Продуктовые границы рынка

Продуктовыми границами рынка потребительского кредитования являются услуги, предоставляемые физическим лицам в виде краткосрочных и среднесрочных ссуд в целях приобретения товаров (работ, услуг) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Продуктовыми границами рынка ипотечного кредитования являются услуги, предоставляемые физическим лицам в виде долгосрочных ссуд под залог строительных объектов недвижимого имущества.

Географические границы рынка

Географическими границами рынка потребительского и ипотечного кредитования являются границы территорий субъектов Российской Федерации.

Институциональные границы рынка

Услуги потребительского и ипотечного кредитования предоставляются следующими организациями:

кредитными организациями, зарегистрированными на территории субъекта Российской Федерации;

филиалами и дополнительными офисами кредитных организаций, зарегистрированных на территории других субъектов Российской Федерации;

ипотечными кооперативами граждан.

Потребителями услуг являются физические лица.

Потребительский кредит - это краткосрочная и среднесрочная ссуда, предоставляемая физическим лицам (потребителям) в целях приобретения товаров (работ, услуг) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности^[8].

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда под залог строительных объектов недвижимого имущества.

Анализ барьеров входа на рынок

1. Барьер капитальных затрат или объемы первоначальных инвестиций, необходимых для входа на рынок услуг потребительского и ипотечного кредитования.

Как следует из опроса руководителей и специалистов кредитных организаций, одним из самых существенных барьеров для входа на рынок потребительского и ипотечного кредитования являются высокие первоначальные капитальные вложения, необходимые для организации предоставления новых банковских продуктов и услуг.

Такие затраты связаны, в первую очередь, с организацией программ кредитования, подбором и обучением специалистов, переоборудованием существующих площадей для оказания услуг по новым программам кредитования или арендой (покупкой) площадей для дополнительных офисов. Также при входе кредитной организации на данный рынок услуг необходимы значительные затраты на финансирование маркетинговых программ.

2. Экономические ограничения.

Самым существенным экономическим ограничением для развития рынка услуг потребительского и ипотечного кредитования, связанным с общим состоянием социально-экономического развития России, является низкая платежеспособность населения.

Основным сдерживающим фактором является недостаток долгосрочной ресурсной базы для потребительского, а особенно ипотечного кредитования.

В качестве других проблем выделяются низкая транспарентность заработка заемщиков, отсутствие их кредитных историй, что затрудняет оценку кредитных рисков.

3.Административные и другие барьеры.

Как отмечают кредитные организации, осуществляющие деятельность на рынке потребительского и ипотечного кредитования, определенными проблемами являются как несовершенство федерального законодательства, регулирующего вопросы ипотеки жилых помещений^[9], в частности Федерального закона от 16.07.98 № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так и недостаточная эффективность системы судебного исполнения по вопросам обращения взыскания на заложенное имущество в случаях неисполнения заемщиком обязательств перед кредитором.

Несмотря на существующие проблемы, рынок потребительского и ипотечного кредитования является быстрорастущим и высокорентабельным.

2.2 Анализ конкуренции банков на рынке ипотеки

На рынке ипотечного кредитования произошел колоссальный прорыв - уже более четырехсот банков выдают ипотечные кредиты. Такое количество соперничающих между собой заимодателей по ипотеке естественно, привело к изменениям и причем, кардинальным изменениям условий выдачи ипотечных кредитов^[10].

В чем это выражается? В первую очередь качество обслуживания при получении ипотечного кредита стало практически в лучших традициях Западных банков, которые работают с ипотечным кредитованием уже много лет. Получать ипотечный кредит стало удобней, так как банки открыли много офисов. Получать ипотечный кредит возможно гораздо быстрей.

В борьбе за заемщиков банки значительно снизили свои требования к ним. Многие увеличили возраст заемщика до 70 лет. Не по одному виду кредитования, банки не стали настолько лояльны к верхнему возрастному пределу заемщика. Банки не требуют обязательно наличие российского гражданства, и регистрации по месту выдачи кредита. Хотя, конечно, требуют, но могут это требование обойти, то есть подход к заемщику стал просто индивидуальный.