Добавлен: 04.04.2023
Просмотров: 65
Скачиваний: 2
Следует согласиться, что «эти правила, конечно, усложняют подобные сделки, но следует подчеркнуть, что они направлены прежде всего не на усложнение гражданского оборота, а на более высокий уровень защиты интересов указанных лиц в силу их особенной дееспособности... это даст только положительный эффект в будущем»[13].
Перечисленные нововведения уже можно признать апробированными юридической и, в особенности, нотариальной практикой. Продиктованные общей целью минимизации возможных злоупотреблений на рынке недвижимости, новеллы законодательства действительно направлены на обеспечение дополнительных гарантий для наименее защищенных групп субъектов данного сегмента рынка: участников общей собственности, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных. Защищая их права и законные интересы, органы нотариата тем самым реализуют возложенные на них законом функции, свою профессиональную компетенцию.
С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[14]. Новый Закон направлен на упрощение и унификацию правил о регистрации прав на объекты недвижимости и объекты, подлежащие кадастровому учету. Здесь необходимо отметить, что в обновленной редакции правил об обязательной квалифицированной нотариальной форме для сделок с недвижимостью законодателем исправлены некоторые пороки их первоначальной формулировки, на которые абсолютно справедливо неоднократно обращалось внимание в юридической литературе[15].
Так, законодатель существенно расширил перечень подлежащих нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица, отнеся к их числу не только куплю-продажу, но и иные сделки, направленные на отчуждение такого имущества. Кроме того, из текста Закона исключен термин «постороннее лицо» как лицо, не являвшееся ранее участником долевой собственности.
Проведенный анализ законодательных изменений позволяет сделать вывод о реализации в правоприменительной деятельности наметившейся законодательной тенденции усиления позиций нотариата при оформлении сделок на рынке недвижимости. Это находит свое дальнейшее развитие и в прочих положениях Закона «О государственной регистрации недвижимости». Так, при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Полагаем, что такого рода правила подчеркивают значимость нотариального удостоверения, тем самым увеличивается ответственность нотариуса при совершении названных нотариальных действий. Нотариус, как профессионал, обязан проверить юридическую чистоту сделки и совершенно обоснованно несет полную ответственность за совершение нотариального действия. А государственный регистратор при такой ситуации лишь «ставит печать государства» на действия, совершенные нотариусом, подтверждая их законный характер, легитимируя права участников сделок. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата (ст. 59).
Сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в доверительном управлении, с 2 июня 2016 г. выведены из-под обязанности проводить их через нотариуса. В Закон в этой части многократно вносились изменения, таким образом, сделки доверительных управляющих с переданным им в управление имуществом необходимо было нотариально удостоверять только с 29 декабря 2015 г. по 2 июня 2016 г., это следует учитывать при проверке юридической чистоты последующих сделок.
То же касается сделок по отчуждению земельных долей: они подлежали нотариальному удостоверению с 29 декабря 2015 г. по 4 июля 2016 г., сейчас они могут быть совершены в простой письменной форме, обязательное нотариальное удостоверение отменено (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).
Необходимо обратить внимание, что действующая редакция Закона признает нотариуса лицом, уполномоченным обратиться с заявлением о государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия (п. 5 ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ). При этом Закон оставляет за правообладателем право выбора: обратиться в орган регистрации прав самостоятельно либо просить о совершении данного действия нотариуса.
О.Г. Лазаренкова обосновывает необходимость установления презумпции обращения в регистрирующий орган нотариуса, удостоверившего сделку, с оговоркой, что иное может быть предусмотрено соглашением сторон, аргументируя свою позицию тем, что, «по сути, нотариус как бы сопровождает сделку»[16] и при подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество нотариус действует от собственного имени. Как представляется, действующий порядок видится вполне обоснованным, соответствующим принципу диспозитивности и согласуется с тенденцией обеспечения правообладателям максимума условий для беспрепятственной регистрации прав в кратчайшие сроки.
В соответствии с действующим с 15 июля 2016 г. правилом о допустимости обращения для удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества к любому нотариусу, осуществляющему свою деятельность в любом из нотариальных округов в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество (ст. 56 Основ законодательства о нотариате в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ), и повышением страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности для нотариусов, удостоверяющих договоры по распоряжению недвижимым имуществом, новые нормы, бесспорно, свидетельствуют о стремлении законодателя создать дополнительные гарантии беспорочности сделок на рынке недвижимости и обеспечить максимальную доступность нотариальных услуг.
Далее следует отметить, что Федеральными законами от 30 марта 2015 г. N 67-ФЗ и от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ в рамках реформы корпоративного законодательства введена обязательная нотариальная форма отдельных действий по распоряжению корпоративными правами. Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»[17], в частности, подлежат обязательному нотариальному удостоверению: факт принятия решения общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала; сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества; требование участника о выкупе доли в уставном капитале ООО; оферта и акцепт в рамках соглашения о предоставлении опциона; оферта о праве преимущественной покупки доли в уставном капитале ООО.
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ в Основы законодательства о нотариате внесены изменения, вступившие в силу с 1 июля 2017 г., согласно которым установленный ст. 35 перечень нотариальных действий расширен за счет включения в него следующих новых действий:
внесение сведений в реестр списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата;
выдача выписок из реестра списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата.
Глава 2.4 Основ законодательства о нотариате призвана детализировать порядок и условия совершения данных нотариальных действий.
Единоличный исполнительный орган общества с ограниченной ответственностью на основании решения общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью или решения единственного участника общества с ограниченной ответственностью вправе обратиться к нотариусу для внесения в реестр списков участников общества с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата сведений, в частности, об участниках общества и о принадлежащих им долях или частях долей в уставном капитале общества, о долях или частях долей, принадлежащих обществу. Для внесения в названный реестр сведений об изменении имени или наименования участника общества, о месте жительства или месте нахождения участника общества к нотариусу могут обратиться как единоличный исполнительный орган общества, так и участник общества. Нотариус вносит сведения в реестр списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата на основании документов, подтверждающих эти сведения[18].
По просьбе общества с ограниченной ответственностью, а также участника такого общества нотариус выдает сведения из реестра списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата.
Расширение компетенции нотариуса посредством предоставления ему полномочий по ведению реестра участников обществ с ограниченной ответственностью - давно назревшая необходимость, продиктованная потребностью в недопущении участившихся на практике проблем с получением сведений из реестра участников общества. Смерть генерального директора общества или его уклонение (как правило, недобросовестное) от выдачи сведений из реестра с неизбежностью влекли невозможность для заинтересованных лиц получить требуемую информацию и, как следствие, создавали препятствия для отчуждения долей. На практике выписки из реестра участников общества предоставляются в органы государственной власти, банки, нотариусам и др.
Ведение списка участников общества вменено в обязанность каждому юридическому лицу данной организационно-правовой формы ст. 31.1 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Указанный реестр должен содержать информацию о каждом участнике общества, размере его доли в уставном капитале общества и ее оплате, а также о размере долей, принадлежащих обществу, датах их перехода к обществу или приобретения обществом. По общему правилу обязанность по ведению списка участников общества была возложена на единоличный исполнительный орган, однако уставом общества данная обязанность могла быть вменена какому-либо органу данного общества с ограниченной ответственностью. Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ в указанную статью Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» внесены изменения о допустимости по решению общего собрания участников общества делегировать полномочия по ведению и хранению списка участников общества Федеральной нотариальной палате с использованием единой информационной системы нотариата. При этом на единоличный исполнительный орган и участников общества возложена обязанность своевременно сообщать нотариусу об изменении сведений, подлежащих внесению в реестр.
К 1 июля 2017 г. в единой информационной системе нотариата по аналогии с реестром уведомлений о залоге недвижимого имущества был создан реестр сведений об участниках обществ с ограниченной ответственностью.
Увеличение количества сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, в целом необходимо рассматривать в качестве положительной тенденции, направленной на обеспечение стабильности гражданского оборота, стимулирование добросовестности его участников. Следует присоединиться к высказанной в науке точке зрения, что «нотариальное удостоверение сделки служит веской гарантией действительности сделки, страховкой от ее «разворота» на стадии исполнения, облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права при возникновении споров, поскольку ее содержание, время и место ее совершения, действительные намерения сторон сделки и другие обстоятельства, зафиксированные нотариусом его удостоверительной надписью, проверяются нотариусом при ее совершении и презюмируются как достоверные»[19].
Проведенный анализ нововведений в сфере деятельности российского нотариата позволяет сделать вывод о позитивном характере таких изменений, их необходимо охарактеризовать в качестве дополнительных гарантий прав участников гражданского оборота.
1. Итак, новеллы в области регистрации прав на недвижимое имущество, введенные Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ, изменили функциональную компетенцию нотариусов. Теперь сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Рассматривая критически эти изменения, можно предположить увеличение стоимости оформления сделки купли-продажи недвижимости, что, конечно, не в интересах сторон сделки.
Следует согласиться, что «целью данных изменений, по уверениям инициаторов, является в том числе минимизация мошеннических действий со стороны граждан при купле-продаже квартир с несколькими собственниками, владеющими долями в них»[20].
2. Установление новых правил и процедур, как представляется, позволит избежать многих проблем, являвшихся следствием невозможности или затруднительности получения сведений из реестров участников обществ с ограниченной ответственностью.
3. Полагаем, что сделки с имущественными долями в недвижимом имуществе (которые теперь удостоверяются нотариально) будут более «чистыми», с обеспечением прав и интересов всех владельцев долей.
4. Единая информационная система нотариата обеспечит доступность таких сведений в любой точке страны, своевременность получения искомой информации управомоченными органами и лицами, минимизацию и скорейшее урегулирование многих корпоративных споров. Однако предоставление законом альтернативы в выборе способа ведения списка участников общества, вероятно, на первоначальном этапе не будет способствовать массовому обращению обществ с ограниченной ответственностью к нотариусам для ведения реестров участников. Полагаем, что после апробации новой системы необходимо будет вести речь об обязательности ведения списка участников обществ с ограниченной ответственностью Федеральной нотариальной палатой с использованием единой информационной системы нотариата.
Проведенный анализ новелл действующего законодательства позволяет сделать вывод о существенном расширении перечня нотариальных действий с целью обеспечения дополнительных гарантий юридической чистоты сделок, защиты прав граждан и правовой защищенности информации и открытости гражданского оборота.